TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 22/02249 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVY6U

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Avril 2025

DEMANDEURS

S.C.I. [O]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [X] [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Tous les deux représentés par M^e Margot LACOEUILLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire K31, M^e Ségolène LE BLAYE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #K0031

DÉFENDERESSES

S.C.I. BB IMMO

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Toutes les deux représentées par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0017

Décision du 07 Avril 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/02249 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVY6U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 7 avril 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire et en premier ressort

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte authentique du 14 novembre 2019, la SCI BB IMMO, dont la gérante est Mme [D] [K], a acquis un bien immobilier sis [Adresse 4]).

Au mois de septembre 2020, la SCI BB IMMO a obtenu un permis de construire tacite afin de surélever le bien immobilier.

La SCI BB IMMO, par l’intermédiaire de l’agence CLUB IMMO, a mis en vente l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], à [Adresse 10].

Par courrier du 16 avril 2021 de son gérant, M. [X] [O], la SCI [N] a fait une offre d’achat à la SCI BB IMMO adressée à Mme [D] [K] pour ledit bien immobilier.

Se prévalant d’une rupture brutale des pourparlers et d’un manquement à l’obligation de bonne foi de la SCI BB IMMO, la SCI [N] et M. [X] [N] ont, par exploit d’huissier des 29 janvier et 10 février 2022, assigné la SCI BB IMMO et Mme [D] [K] aux fins de faire condamner la société à leur verser respectivement 100 000 euros et 30 000 euros de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 10 juillet 2023, le juge de la mise en état a rejeté la demande de Mme [D] [K] de déclarer irrecevables les demandes formulées par la SCI [O] et M. [X] [O] à son encontre de « ès qualité de gérante de la SCI BB IMMO », déclaré irrecevable la demande en paiement de dommages et intérêts formée la SCI [O] et M. [X] [O], réservé les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et renvoyé à la mise en état.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées le 8 septembre 2023 auxquelles il est expressément référé, la SCI [N] et M. [X] [N] demandent au Tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1112, 1240 et 1241 du code civil, de :

DECLARER valide l’assignation délivrée à Madame [K] en sa qualité de gérante de la SCI BB IMMO ;

JUGER que la SCI [O] et Monsieur [O] [X] sont recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

JUGER que la SCI BB IMMO a rompu de manière brutale et abusive les pourparlers engagés avec la SCI [O] ;

JUGER que la SCI BB IMMO a manqué à son obligation de bonne foi dans le cadre des pourparlers ;

Et ainsi :

CONDAMNER la SCI BB IMMO en ce qu’elle a rompu brutalement les pourparlers à verser à la SCI [O] la somme de 100.000,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation à titre de dommages et intérêt ;

CONDAMNER la SCI BB IMMO à verser à Monsieur [O] la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

DECLARER non fondées les demandes de Madame [K], en sa qualité de gérante de la SCI BB IMMO, formées à l’encontre de la SCI BB IMMO et de Monsieur [O]

DEBOUTER purement et simplement Madame [K], en sa qualité de gérante de la SCI BB IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

Enfin,

CONDAMNER la SCI BB IMMO à verser à la SCI [O] a somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance dont distraction au profit de Maître LACOEUILHE Margot, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions en intervention volontaire, notifiées le 17 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la SCI BB IMMO demande au Tribunal de :

DECLARER non fondées les demandes de la SCI [O] et Monsieur [O] formées à l’encontre de la SCI BB IMMO

Et

DEBOUTER purement et simplement la SCI [O] et Monsieur [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

Et ainsi à titre reconventionnel,

CONDAMNER in solidum la SCI [O] et Monsieur [O] au paiement de la somme de 20.000 euros en réparation de la procédure abusive diligentée à l’encontre de la SCI BB IMMO

CONDAMNER in solidum la SCI [O] et Monsieur [O] au paiement de la somme de 7 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER in solidum la SCI [O] et Monsieur [O] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 3 février 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 avril 2025.

Motifs de la décision

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » ou « déclarer » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

1. Sur la demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers

La SCI [O] et M. [X] [O] soutiennent que la SCI BB IMMO, prise en la personne de sa gérante, a fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté dans la rupture des pourparlers engagés entre eux au sujet de la vente du bien immobilier situé [Adresse 2] à Paris. Ils soulignent à cet égard que :

la défenderesse, qui s’était engagée à vendre son ensemble immobilier à la SCI [O], avec le permis de construire afférent, s’est rétractée, sans explication, quatre jours avant le rendez-vous de signature de la promesse de vente programmé le 14 juin 2021, ce alors que plusieurs projets de promesse avaient été échangés et discutés entre eux et leurs notaires respectifs ;

La défenderesse fait preuve de mauvaise foi quant à ses intentions sur la transformation de l’ensemble immobilier lors de son acquisition, les échanges avec l’agence immobilière mandatée par cette dernière démontrant sa volonté de surélever la construction pour faire plusieurs appartements et le permis de construire ayant été déposé en ce sens ;

La défenderesse fait preuve de mauvaise foi quant au transfert du permis de construire lorsqu’elle indique que ce n’est qu’au dernier projet de promesse de vente qu’a été évoquée la condition liée au transfert du permis de construire obtenu par la SCI BB IMMO, dès lors que la SCI BB IMMO avait mis en avant le projet et les permis de construire afférents comme atouts de la vente ;

La mauvaise foi de la défenderesse résulte également de la remise en vente de l’ensemble immobilier et du projet de construire afférent, après la rupture, l’estimatif de surélévation joint à l’annonce ayant été réalisé par l’agence BUNKER PALACE, initialement contacté par M. [T] lorsqu’il a effectué ses différents devis ;

La défenderesse est de mauvaise foi lorsqu’elle invoque la carence de M. [O] a consigner l’indemnité d’immobilisation envisagée, alors qu’il avait versé entre les mains du notaire la somme prévue quelques jours avant la date programmée de signature de la promesse de vente ;

Faisant valoir qu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la SCI BB IMMO ne pouvait rompre, sans explication, quatre jours avant la date de signature de la promesse de vente sans commettre un abus, la SCI [O] et M. [X] [O] soutiennent avoir subi chacun d’importants préjudices dont ils réclament réparation à hauteur de 100 000 euros pour la SCI [O], eu égard aux nombreuses démarches entamées, à l’abandon de toute autre recherche de projet immobilier, à la nécessité de réunir une assemblée générale et à la perte de chance de réaliser un projet immobilier rare. Ils réclament en outre la condamnation de la défenderesse à payer à M. [X] [O] la somme de 50 000 euros en réparation des préjudices matériels et moral subis du fait de la rupture abusive des pourparlers.

Pour s’opposer à ces demandes, la SCI BB IMMO soutient quant à elle que l’échange des consentements des 16 et 21 avril 2021 était uniquement circonscrit à la vente de l’ensemble immobilier, sans que ne soit compris le transfert du bénéfice du permis de construire qui lui avait été accordé, aucune condition suspensive à la charge de la SCI BB IMMO tenant à ce transfert n’étant envisagée dans les courriels d’accord ou encore dans les premiers projets de promesse de vente.

Elle fait valoir qu’à l’insertion de cette condition suspensive dans le quatrième projet de promesse de vente, elle s’est immédiatement opposée, ne souhaitant pas vendre son bien au prix de 2 000 000 euros avec le bénéfice de son permis de construire et qu’elle a ainsi refusé de participer au rendez-vous de signature prévu le 28 mai 2021. Elle estime ainsi qu’il n’y a eu accord sur le prix de vente que hors le transfert du permis de construire, le prix de vente avec transfert du permis étant fixé à 2 700 000 euros HAI. Elle souligne en outre que le permis de construire déposé ne correspond pas au projet allégué en demande et consistait uniquement en une surélévation et un agrandissement de la maison de ville, et non en la création de plusieurs logements tel qu’allégué en demande, estimant ne pas être tenue par le discours commercial de l’agence immobilière chargée de la vente du bien immobilier.

La SCI BB IMMO souligne par ailleurs que les pourparlers ont duré moins de deux mois, de sorte qu’il n’y a pas abus dans la rupture de ceux-ci et que les démarches entamées par la SCI [O] étaient prématurées, aucun avant-contrat n’ayant été conclus entre elles.

Elle fait valoir qu’elle pouvait légitimement, après la rupture des pourparlers, mettre en vente l’ensemble immobilier avec son permis de construire purgé au prix de 2 600 000 euros avec les évolution de son choix, n’étant tenue par aucun avant-contrat avec la SCI [O].

Enfin, s’agissant des préjudices allégués en demande, la SCI BB IMMO estime qu’aucun d’entre eux n’est démontré, rappelant qu’en application de l’article 1112 alinéa 2 du code civil, la perte de chance de conclure le contrat escompté ne peut constituer un préjudice indemnisable. Elle souligne que M. [T] ne justifie de son préjudice matériel qu’à hauteur de 302,40 euros et ne démontre pas la réalité d’un quelconque préjudice moral.

Sur ce,

L’article 1112 du code civil dispose que « l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres mais doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi et qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ».

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que la SCI BB IMMO, par l’intermédiaire de l’agence immobilière a mis en vente l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] au prix de 2 700 000 euros HAI, avec projet de rehaussement de l’immeuble, le courriel de Mme [S] adressé à M. [O] en date du 8 avril 2021 indiquant « un projet de rehaussement avec surface privative de 50 m2 et sa terrasse privative de la même surface a déjà été validé par la mairie par un permis de construite. (…) le prix est de 2.700.000€ HAI. Vendu avec projet. ».

Il est établi que par courriel du 16 avril 2021, M. [O] a formulé une offre d’acquisition de l’ensemble immobilier, avec le projet, au prix de 2 060 000 euros, frais d’agence inclus, indiquant qu’il entendait conditionner son engagement à l’obtention d’un prêt bancaire, offre valable jusqu’au 7 mai 2021.

Il est en outre justifié que par mail du 21 avril 2021, la SCI venderesse a répondu favorablement à cette proposition, en apposant la mention « bon pour accord » avec signature manuscrite de sa gérante sur le courriel de M. [O] en date du 16 avril 2021.

Pour autant, l’acceptation par la SCI BB IMMO de l’offre de la SCI [T] ne constitue pas un accord ferme et définitif sur l’ensemble des éléments essentiels de la vente et manifeste en réalité sa volonté de s’engager dans une phase de pourparlers, les parties ayant d’ailleurs décidé d’établir une promesse de vente pour définir les caractéristiques de la vente et déterminer leurs engagements réciproques, promesse qui a fait l’objet de négociations et de plusieurs projets ainsi qu’il résulte des projets de promesse de vente en date des 21, 27 et 28 mai 2021, versés aux débats.

Si contrairement à ce qui est soutenu en défense, il ne fait aucun doute que la venderesse avait mis en vente l’ensemble immobilier avec le projet de rehaussement et le permis de construire afférent, force est de constater que les parties ne se sont pas accordées par l’échange des courriels des 16 et 21 avril 2021, ni postérieurement, sur les modalités de transfert du permis de construire, élément cependant essentiel et déterminant de la vente que la SCI [O] a proposé de régler dans le projet de promesse de vente du 28 mai 2021 par le biais d’une condition suspensive à la charge de la SCI BB IMMO et à laquelle cette dernière s’est opposée.

A cet égard, il résulte de l’historique dressé par l’étude notariale mandatée par la SCI [O] et M. [O] produisent en demande qu’à réception de la version modifiée du projet de promesse le 28 mai 2021, la SCI BB IMMO a fait savoir qu’elle ne s’était pas engagée à transférer le permis de construire à ses frais et à en faire les démarches, étant relevé qu’aucun élément ne démontre qu’elle se serait engagée de la sorte, ni l’offre d’achat, ni les projets de promesse de vente des 21 et 27 mai 2021 n’évoquant une telle condition suspensive.

Dans ces conditions, le fait que la SCI BB IMMO ait rompu les négociations, qui n’étaient entamées que depuis deux mois, sans s’expliquer plus avant sur les raisons de cette rupture qui ne peut être qualifiée de tardive, ne saurait caractériser un abus ou une faute de sa part, le principe posé à l’article 1112 du code civil précité étant celui de la liberté du déroulement comme de la rupture des négociations précontractuelles.

Il n’est en outre démontré aucune mauvaise foi ou déloyauté de la part de la SCI BB IMMO dans la conduite comme dans la rupture des négociations, la SCI défenderesse ayant pu légitimement se rétracter à ce stade des négociations, après avoir manifesté son désaccord sur l’un des éléments essentiels de la vente, sa qualité de professionnelle de l’immobilier ou le fait que la SCI [O] ait accompli les diligences nécessaires à la consignation de l’indemnité d’immobilisation étant indifférents à cet égard.

Enfin, en sa qualité de propriétaire et en l’absence de promesse de vente signée l’engageant à l’égard de la SCI [O], la SCI BB IMMO était libre de remettre en vente le bien, selon les modalités de son choix, y compris avec un estimatif de surélévation joint à l’annonce réalisé par l’agence BUNKER PALACE, initialement contacté par M. [T], sans que cela ne caractérise un comportement fautif de sa part.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les demandeurs ne démontrent pas que la SCI BB IMMO aurait conduit les négociations de mauvaise foi et que la rupture des pourparlers par cette dernière serait fautive ou abusive.

M. [O] et la SCI [T] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires de ce chef.

2. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCI BB IMMO réclame la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts, estimant la présente procédure abusive et diligentée à son encontre de mauvaise foi par les demandeurs.

Les demandeurs s’opposent à cette demande, soulignant qu’aucune faute n’est caractérisée à leur encontre, la présente instance étant justifiée par le comportement de la SCI BB IMMO.

Sur ce,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément que la SCI [O] et M. [X] [O], qui ont pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, aient agi à l’encontre de la SCI BB IMMO avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la SCI BB IMMO pour procédure abusive sera donc rejetée

3. Sur les demandes accessoires

La SCI [O] et M. [X] [O], succombant à la présente instance, supporteront in solidum les entiers dépens et seront condamnés in solidum à payer à la SCI BB IMMO la somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Rejette toutes les demandes de la SCI [O] et M. [X] [O] en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SCI BB IMMO au titre de la rupture abusive des pourparlers ;

Rejette la demande de la SCI BB IMMO en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la SCI [O] et M. [X] [O] au titre de la procédure abusive ;

Condamne in solidum la SCI [O] et M. [X] [O] à payer à la SCI BB IMMO la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum la SCI [O] et M. [X] [O] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 11] le 07 Avril 2025

La Greffière La Présidente