TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [H] [C]

[Y] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice GUILLOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09318 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ACU

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 03 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 1]

S.C.I. PHENA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2613

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [J] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Y], [K], [X] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09318 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ACU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé des 09 et 10 septembre 2021, Monsieur [E] et la SCI PHENA ont donné en location à Monsieur [Z] et Madame [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 1720 euros par mois.

Suite au congé délivré par Madame [I], Monsieur [C] est devenu co-titulaire du bail à compter du 16 janvier 2023, aux termes d’un avenant du 05 janvier 2023. Par courrier du 23 avril 2023, réceptionné par le bailleur le 26 avril 2024, Monsieur [Z] a délivré congé.

Monsieur [C] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Monsieur [E] et la SCI PHENA lui a fait délivrer, ainsi qu’à " Madame [C] " un commandement de payer les 28 mai 2024 et 30 mai 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 4508,78 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 06 septembre 2024, Monsieur [E] et la SCI PHENA ont fait assigner Monsieur [C] et Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du fait du défaut de paiement des loyers et charges au 29 juin 2024 et prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation,

— condamner en conséquence solidairement Monsieur [C] et Monsieur [Z] au paiement de la somme de 4417,86 euros en principal à titre de loyers ou indemnités et charges à la date du 29 juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, outre la somme de 286,23 euros de frais afférents aux commandements au titre des dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— subsidiairement, résiliation judiciairement le bail dont Monsieur [C] est titulaire, compte-tenu de la récurrence des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles,

— condamner en conséquence solidairement Monsieur [C] et Monsieur [Z] au paiement des loyers impayés en application du contrat de bail au jour où la juridiction statuera en application d’un loyer mensuel de 1844,23 euros outre 110 euros de provision de charges, outre 252,38 euros de frais afférents au commandement au titre ds dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, étant précisé que c’est la somme de 7467,77 euros en principal qui est due à titre de loyers ou indemnités et charges à la date du 1er août 2024,

— autoriser à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, des locaux loués,

— autoriser l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers apportés par Monsieur [C] et garnissant les lieux loués, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de ce dernier,

— condamner solidairement Monsieur [C] et Monsieur [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyers qui seraient dus en cas de continuation du bail majoré de 10% et aux charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux, matérialisés par la restitution du logement vide et la remise des clés,

— prononcer que la solidarité de Monsieur [Z] sera limitée à la dette existante à la date du 26 octobre 2024,

— condamner solidairement Monsieur [C] et Monsieur [Z] au paiement de la somme de 3800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût de 252,38 euros afférents au commandement précité, sa dénonce et ses suites.

La dénonciation au préfet est intervenue le 11 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 février 2025 et renvoyée au 11 avril 2025.

A cette date, Monsieur [E] et la SCI PHENA par l’intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [C] et Monsieur [Z], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 11 septembre 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 07 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [E] et la SCI PHENA justifient avoir saisi la CCAPEX le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 06 septembre 2024.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 28 mai 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [C] et Monsieur [Z], locataires d’un logement situé [Adresse 4] suivant bail sous seing privé des 09 et 10 septembre 2021 modifié le 05 janvier 2023, n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 juillet 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur verse au dossier un décompte locatif actualisé mentionnant une dette de 11730,58 euros au 07 février 2025.

Néanmoins, en l’absence de Monsieur [C] et Monsieur [Z] à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il y a lieu de retenir le montant de la dette locative tel quel mentionné dans l’acte introductif d’instance, expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative, soit la somme de 6821,63 euros au 26 août 2024.

Monsieur [Z] étant solidaire de la dette de Monsieur [C] jusqu’au 26 octobre 2024, il y a lieu de dire que Monsieur [C] et Monsieur [Z] seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il y a lieu de constater que l’échéance de février 2025 n’a pas été réglée dans son intégralité. Dès lors il convient de prendre en compte l’absence des locataires à l’audience, la situation constante d’impayés de loyers depuis juillet 2024, outre l’opposition du bailleur concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, ainsi que l’absence de production de justificatifs de ressources permettant de vérifier si les locataires sont en situation de régler la dette locative, pour dire n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire et ne pas octroyer de délais de paiement.

Monsieur [C] étant occupant sans droit ni titre depuis le 29 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, dont Monsieur [Z] en tant que de besoin, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [C] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la majoration demandée, tandis que Monsieur [Z] sera solidairement tenu au règlement de cette indemnité jusqu’au 26 octobre 2024.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [C] et Monsieur [Z] à payer in solidum à Monsieur [E] et la SCI PHENA qui ont du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [C] et Monsieur [Z] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation, et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 29 juillet 2024, du bail consenti par Monsieur [E] et la SCI PHENA à Monsieur [C] et Monsieur [Z], portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, et notamment Monsieur [Z], de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, Monsieur [E] et la SCI PHENA pourront faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [Z] le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] à payer à Monsieur [E] et la SCI PHENA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion, Monsieur [Z] étant solidairement tenu à son règlement jusqu’au 26 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] et Monsieur [Z] à payer à Monsieur [E] et la SCI PHENA la somme de 6821,63 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 26 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] et Monsieur [Z] à payer à Monsieur [E] et la SCI PHENA une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] et Monsieur [Z] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût des commandements de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,