TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [N], Madame [O] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04855 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JT

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic, la SAS CANOPEE GESTION dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représentée par M^e Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04855 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3JT

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] sont propriétaires des lots n°15,16,61 et 76 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025 remis à étude, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS CANOPEE GESTION, a fait assigner Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  7624,41 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 03 avril 2025 ;

—  816 euros au titre des frais nécessaires ;

—  1500 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— les intérêts au taux de légal sur les condamnations prononcées et l’anatocisme.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser le cas échéant sa créance à la somme de 4782,09 euros selon décompte arrêté au 06/10/2025.

Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

La demande d’actualisation de la créance est certes à la baisse mais elle porte sur des charges échues postérieurement à l’assignation qui ne figuraient donc pas dans la demande initiale. Les défendeurs sont non comparants et non représentés et le demandeur ne leur a pas signifié les demandes additionnelles et pièces. En conséquence de ce qui précède l’affaire est jugée en l’état de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°15,16,61 et 76;

— un décompte individuel des sommes dues pour la période du 18 juillet 2024 au 03 avril 2025 ;

— les appels de provisions et les appels de fonds pour la période du 01/09/2024 au 01/04/2025

— le contrat de syndic ;

— les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 29 mars 2023 et 04 juillet 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et de divers travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— un commandement de payer, en date du 24 janvier 2025, la somme de 6571.02 euros au titre des charges impayées

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] est débiteur, au 01 avril 2025, de la somme de 5397,20 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés infra et déduction faite " du solde reprise ancien syndic d’un montant de 2 227,21 euros (l’extrait du grand livre produit est insuffisant à démontrer la somme due d’autant que ce grand livre vise également une reprise de solde non détaillée).

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Par conséquent, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] sont condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 5397,20 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/09/2024 au 03/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de mise en demeure : 48 euros

Cependant la lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception n’est pas produite aux débats.

— au titre des honoraires pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice », et « suivi du dossier transmis à l’avocat » : 768 euros

Cependant, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.

Au vu des développements qui précèdent, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

Le montant sollicité sera toutefois revu à de plus justes proportions dès lors qu’il a été fait état à l’audience de la diminution significative de la créance au regard des règlements intervenus depuis plusieurs mois.

La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 12 septembre 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E], partie perdante, sont solidairement condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] sont solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 5397,20 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/09/2024 au 03/04/2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 12 septembre 2025 pour les charges et à compter de la date du présent jugement pour les dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la SAS CANOPEE GESTION, la somme 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [E] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente