TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/04987 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4UMN

N° MINUTE : 2

Assignation du :

09 Avril 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e FOIRIEN et M^e TORDJMAN

CCC à M. [I] et M. [U]

Expert:

[B] [M]]

[2]

[Adresse 4]

01 49 24 98 90

JUGEMENT

rendu le 05 Juin 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE HERMES

[Adresse 7]

[Localité 10]

représentée par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0008

DEFENDERESSES

S.A.S. TO THE MOON

[Adresse 3]

[Localité 9]

S.A.S. CBS [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentés par M^e Thierry TORDJMAN, demeurant [Adresse 12], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0949

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte authentique du 23 mai 2014, la S.C.I HERMÈS a donné à bail commercial à la S.A.S. CBS [Localité 13] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16] pour une durée de neuf ans à compter du 23 mai 2014, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 48 000 € hors taxes et hors charges, indexé annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Par acte extrajudiciaire du 30 mars 2023, la locataire a présenté une demande de renouvellement du bail à compter du 23 mai 2023.

Par acte signifié le 24 mai 2023, la bailleresse a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 23 mai 2023 et a proposé la fixation d’un nouveau loyer à la somme annuelle de 100 000 € hors taxes et hors charges.

Par lettre du 15 octobre 2023, la locataire a proposé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 64 000 € hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 15 décembre 2023, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire préalable demandant la fixation du loyer du bail renouvelé à 110 000 € hors taxes et hors charges par an à compter du 23 mai 2023.

Par acte du 09 avril 2024, la S.C.I. HERMÈS a assigné la S.A.S. CBS [Localité 13] devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

À titre principal,

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 110 000 € HT et HC par an à compter du 23 mai 2023,

— dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence, et que la S.A.S CBS [Localité 13] devra verser entre les mains du propriétaire le complément dû à ce titre,

— condamner la locataire à lui payer un complément de loyer dû à compter du 23 mai 2023,

— condamner la locataire au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 23 mai 2023 jusqu’à parfait paiement,

A titre subsidiaire,

— désigner un expert avec pour mission de fournir au tribunal tous éléments lui permettant de fixer le montant du loyer de renouvellement, à la date du 23 mai 2023,

— condamner la locataire à lui payer une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance avec distraction au profit de son conseil,

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par acte authentique du 14 mai 2024, la S.A.S CBS [Localité 13] a cédé son fonds de commerce, comprenant son droit au bail, à la S.A.S. TO THE MOON.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 février 2025, la S.C.I. HERMÈS a assigné la S.A.S. TO THE MOON en intervention forcée devant la présente juridiction et a reformulé les mêmes demandes à son égard à l’exception de sa demande de fixation du loyer en renouvellement à compter du 23 mai 2023 qu’elle souhaite voir fixer à la somme annuelle de 100 000 € hors taxes et hors charges.

Dans leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 février 2025, la S.A.S. CBS [Localité 13] et la S.A.S. TO THE MOON sollicitent du juge des loyers :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 59 300 € HT et HC par an à compter du 23 mai 2023,

— en cas d’expertise judiciaire, avant dire droit, de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel actuel, soit la somme de 56 048 €/an HT et HC,

— de condamner la bailleresse au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise éventuellement ordonnée.

L’affaire est venue à l’audience du 03 avril 2025 lors de laquelle le juge des loyers commerciaux a prononcé la jonction des deux instances.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 23 mai 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Le bail du 23 mai 2014 contient une clause « Article 3 – Durée » prévoyant notamment que :

« De convention expresse entre les parties le bailleur et le preneur renoncent expressément au plafonnement des loyers à l’échéance du bail. Le loyer devant être fixé à la valeur locative au moment du ou des renouvellements. ».

La bailleresse se prévaut, pour voir fixé le nouveau loyer à 100 000 € par an, de loyers consentis pour des locaux équivalents à ceux loués, situés dans la même zone à hauteur de 739 € et de 685 €/m2/an.

La locataire se prévaut d’un rapport d’expertise non judiciaire de monsieur [F] [X] du 28 août 2023 estimant la valeur locative des lieux loués à 64 000 € par an et se prévaut du bénéfice d’abattements à appliquer à cette valeur pour chiffrer le nouveau loyer à 59 300 €/an.

À défaut de plafonnement du loyer, il convient de le fixer à la valeur locative des lieux loués.

Il y a lieu de constater que l’évocation par la bailleresse de deux loyers dans le même secteur ne permet pas de fixer le loyer du bail renouvelé.

Le rapport d’expertise de monsieur [X], établi par un technicien rémunéré par une seule des parties et hors la présence de l’autre, ne suffit pas non plus à justifier du bien fondé des prétentions de la locataire.

Au vu des pièces et moyens exposés par les parties, le juge des loyers ne peut statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé mais constate qu’il est justifié de l’opportunité d’ordonner une expertise judiciaire pour avoir tout avis et information permettant de statuer sur le montant du loyer du bail renouvelé.

En conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise.

La mission de l’expert est déterminée au dispositif de cette décision.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure et la sollicite subsidiairement.

Il y a lieu de préciser qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation.

Afin qu’elles bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour leur fournir toute information et recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16], à compter du 23 mai 2023 ;

Constate que le loyer du bail renouvelé n’est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[B] [I]

[Adresse 5]

[Localité 8]

01.49.24.98.90

[Courriel 14]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 16] et le décrire,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative déplafonnée à la date du 23 mai 2023 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 août 2026,

Fixe à la somme de 4 500 (quatre mille cinq cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I. HERMÈS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (escalier D 2ème étage) au plus tard le 10 août 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 11 septembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

[J] [U]

Cabinet LSA [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tél. : 06-16-02-64-55

Courriel : [Courriel 17]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 15] le 05 Juin 2025

La Greffière La Présidente

C. BERGER L. FONTANELLA