TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Michael HADDAD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alexandre SHI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06548 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KDT

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 18 mars 2025

DEMANDERESSE

Société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexandre SHI de la SELARL DEHENG – SHI & CHEN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0298

DÉFENDERESSE

S.C.P. [I] [M], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Michael HADDAD de la SELARL HADDAD & LAGACHE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 mars 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06548 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KDT

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 juin 2024 la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED a fait citer par devant ce tribunal la Société Civile Particulière [I] [M] aux fins de voir :

À titre principal:

— condamner la SCP [I] [M] à lui verser la somme de 103 000€ représentant le solde restant dû sur la somme de 153 000€ versée à titre de dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date de la mise en demeure;

À titre subsidiaire:

— condamner la SCP [I] [M] à lui verser la somme de 88 755€ à titre de restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date de la mise en demeure;

À titre infiniment subsidiaire :

— condamner la SCP [I] [M] à lui verser la somme de 62 929,80€ à titre de restitution du dépôt de garantie, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date de la mise en demeure;

En tout état de cause :

— condamner la SCP [I] [M] à lui verser la somme 35 700€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir;

— condamner la SCP [I] [M] à lui verser la somme de 6000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens de l’instance;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par conclusions déposées à l’audience de plaidoiries du 13 janvier 2025, la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED a demandé au tribunal de débouter la SCP [I] [M] de sa demande tendant à voir juger nulle l’assignation signifiée le 14 juin 2024 à sa demande, et sur le fond elle a modifié ses demandes aux fins de voir désormais :

— condamner de la SCP [I] [M] à lui verser la somme de 40 851,40€

représentant le solde restant dû sur la somme de 153 000€ versée à titre de dépôt de garantie,

augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date de la mise en demeure;

— condamner de la SCP [I] [M] à lui verser la somme de 71 400€ ( 5100 € x 14 mois ) à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir.

Elle faisait valoir essentiellement à l’appui de ses demandes que suite à un contrat de location meublée de logement temporaire en date septembre 2022 selon lequel la SCP [I] [M] lui a donné à bail pour une durée de 12 mois à compter du 10 octobre 2022, un appartement meublé de type duplex sis à [Adresse 4] et le bail prévoyant le versement d’un loyer en principal d’un montant mensuel de 51 000 € toutes charges comprises payable d’avance dans son intégralité ainsi que le versement d’un dépôt de garantie fixé à 3 mois de loyer soit la somme de 153 000 €, la société bailleresse ne lui avait pas restitué l’intégralité du dépôt de garantie, suite à l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 10 octobre 2022 selon constat d’huissier contraditoire qui mentionne que quelques désordres et que l’appartement est en excellent état général, alors que le délai contractuel de restitution du dépôt de garantie est de 10 jours ( article 10 du bail) .

Elle indiquait avoir reçu de la SCP [I] [M], après plusieurs demandes de sa part et notamment la délivrance d’une mise en demeure par lettre recommandée en date du 15 décembre 2023, une première somme de 50 000€ le 17 mai 2024 et une deuxième somme de 38 767,60€ le 4 juillet 2024, et qu’une somme de 23 381€ avait également été versée au Trésor public pour son compte par la société bailleresse au titre de la taxe d’habitation 2023, somme qui est venue en déduction du montant du dépôt de garantie.

Elle expliquait dès lors que seul restait en discussion entre les parties la somme de 40 851,40€ retenue par la société bailleresse au titre des dégradations locatives (réparations et remplacement d’objets mobiliers).

Elle faisait valoir à ce titre que tant les devis que les factures produits par le bailleur ont été établies tardivement, soit plus de 4 mois après la libération des locaux par le preneur le 9 octobre 2023 et plus de 2 mois après la mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée AR du 15 décembre 2023, et que le bailleur n’a justifié d’aucunes diligences effectuées spontanément, nécessaires cependant pour faire les comptes entre les parties et déterminer le sort de dépôt de garantie, étant précisé que le bailleur n’a pas non plus informé le preneur des motifs d’absence de restitution du dépôt de garantie dans les 10 jours indiqués au contrat, ce qui caractérise une résistance abusive.

Elle soutenait également qu’en l’absence de preuve d’avoir effectué les travaux de réparation

et d’avoir réglé les factures produites, les montants de ces devis ou factures ne peuvent être retenus sur le montant du dépôt de garantie versé, et que certaines factures ne peuvent être dues, en l’absence de mention à leur sujet dans l’état des lieux de sortie.

En défense la SCP [I] [M] sollicitait in limine litis, de voir déclarer l’assignation délivrée à la requête de la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED nulle et de nul effet compte tenu du non-respect des mentions obligatoires prévues à l’article 648 du Code de Procédure Civile et sur le fond de débouter la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED de toutes ses demandes, et en tout état de cause d’écarter l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de la SCP [I] [M] et de condamner enfin la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED à lui verser la somme de 6000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle expliquait qu’en raison des constatations faites par huissier lors de l’état des lieux de sortie, soit la présence de nombreux éléments abîmés ou tachés et désordres indiqués en gras dans le PV, le dépôt de garantie versé a été conservé dans l’attente des travaux de remise en état à intervenir et qui devaient être chiffrés, et l’article 10 du contrat mentionnant « que le dépôt de garantie sera remboursé par virement bancaire à réception de toutes les factures émises par les différents prestataires en cas de dégâts causés au bien loué et aux objets mobiliers, d’objet perdu, cassé, abîmé ou détérioré, et en cas de frais éventuels de remise en état et de ménage complémentaire ».

SUR CE

In limine litis sur la nullité de l’assignation:

Attendu que la SCP [I] [M] soulève in limine litis la nullité de l’assignation en raison du défaut des mentions obligatoires devant figurer au sein de l’acte, et notamment pour une personne morale requérante, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ( article 648 du Code de Procédure Civile );

Qu’en effet il y aurait lieu de constater que l’assignation délivrée ne donne aucune précision sur la “forme” juridique de la demanderesse, et qu’aucune précision n’est donné quant à l’enregistrement de cette société auprès d’un registre national permettant d’identifier cette entreprise située à Hong Kong;

Que le fait d’indiquer simplement dans l’assignation la dénomination sociale de la requérante et son siège social, sans justifier au demeurant de l’existence de cette société par un document officiel serait clairement insuffisant au regard de l’article 648 du Code de Procédure Civile;

Qu’il existerait dès lors bien un grief pour la défenderesse et qui serait confirmé par le certificat d’enregistrement versé par la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED, dès lors que ce document fait état d’une adresse différente de celle mentionnée sur l’assignation délivrée;

Mais attendu que selon les dispositions de l’article 114 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

et de la jurisprudence, un vice de forme de l’assignation ne peut entraîner la nullité de l’assignation que si elle cause un grief au défendeur, en entravant ou en empêchant les possibilités de défense;

Qu’en l’espèce la SCP [I] [M] invoque l’impossibilité pour elle de faire exécuter la décision à son profit en cas de condamnation de la demanderesse;

Qu’il y a lieu cependant de constater qu’à ce titre la SCP [I] [M] conserve entre ses mains la somme de 40 851,40€ sur laquelle porte le litige présentement, ce qui constitue une garantie de paiement des sommes auxquelles serait condamnée la demanderesse pour le cas où elle serait déboutée de toutes aux parties de ses demandes;

Que quoi qu’il en soit, il y a lieu de constater qu’est versé aux débats les certificats d’enregistrement de la société requérante auprès des autorités hong-kongaises, à jour respectivement à la date de signification de l’assignation et à la date des présentes pour la période allant jusqu’au 5 décembre 2025;

Qu’ainsi l’adresse actuelle de la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED paraît clairement établie, et étant précisé que la désignation de la requérante dans l’assignation est identique à celle du bail ou manifestement la SCP [I] [M] s’est contentée de ces mentions pour contracter;

Qu’en conséquence la SCP [I] [M] n’établi aucun grief à son encontre de nature à justifier sa demande de nullité de l’assignation dont elle sera déboutée;

Sur le fond:

Attendu que le tribunal ne reprendra pas les développements concernant la taxe d’habitation 2023 puisque la question n’est plus en débat à ce jour et qu’elle a été réglée dès réception par le bailleur le 20 juin 2024;

Attendu que la SCP [I] [M] fait valoir qu’elle a engagé des frais suite aux dégâts constatés dans l’appartement lors de la restitution à hauteur de la somme de 40 851,40€ se décomposant comme suit :

—  21 565,20€ selon facture de SZ INTERIORS

—  4160€ selon facture de SZ INTERIORS

—  3630€ selon devis du 13 février et facture de la société ALMEIDA du 5 mai 2024, payée

—  10 615€ selon devis du 19 février et facture du 12 novembre 2024 de ABRAMO

—  781,20€ selon facture du PRESSING LEFEBVRE

Qu’il y a lieu de rappeler tout d’abord qu’en l’espèce il s’agit d’un contrat de location meublée exclusivement soumis aux dispositions des articles 1708 et suivants du Code civil et que dès lors les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables;

Que l’article 1730 du Code civil dispose que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure »;

Que conformément à l’article 1732 dudit code, « le locataire répond des dégradations pertes survenues pendant la jouissance des lieux, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute »;

Que s’agissant du contrat de location l’article 10 intitulé « dépôt de garantie » mentionne que celui-ci sera remboursé par virement bancaire dans un délai de 10 jours à compter de l’état des lieux de sortie effectué par huissier de justice, si aucun dégât n’est constaté par huissier de justice et qu’il sera remboursé par virement bancaire à réception de toutes les factures émises par les différents prestataires en cas de dégâts causés aux biens loués et aux objets mobiliers, d’objet perdu, cassé, abîmé ou détérioré, et en cas de frais éventuels de remise en état et de ménage complémentaire;

Qu’ainsi en l’absence de délai de restitution légal ou contractuel applicable, il y a lieu de retenir un délai raisonnable et qui doit être apprécié au cas d’espèce, afin de permettre au bailleur de faire établir et de recevoir des factures de remise en état de remplacement des objets mobiliers abîmés ou perdus;

Que le bailleur invoque de nombreuses dégradations constatées dans aux lieux loués ( embrasure de porte abîmée/ griffée, parquet/moquette tachées /plan en marbre cassé et taché, plafond détérioré par un dégât des eaux etc..) et aux objets mobiliers et autres équipements garnissant les lieux loués ( tapis/fauteuil/canapé tachés/miroir cabinet etc ).

Qu’il y a lieu à ce titre de comparer l’état des lieux d’entrée avec état des lieux de sortie pour connaître les dégâts restant à la charge du locataire;

Qu’en l’espèce il ne fait nul doute que l’appartement n’a pas été rendu dans le même état que lors de la prise à bail au regard des dégradations listées dans l’état des lieux de sortie contradictoire du 9 octobre 2023, et auquel il y a lieu de se référer ( photos et descriptions);

Que de même sont manifestement en lien avec les constatations de l’état des lieux de sortie les travaux de peinture de la société ALMEIDA pour un montant de 3630€;

Que de plus dans la cuisine, les travaux de reprise du marbre de la table de la cuisine réalisés par la société ABRAMO sont parfaitement fondées au regard de la fissure du marbre qui n’existait pas à l’entrée des lieux;

Qu’au titre du mobilier, dans le fumoir, la table basse en marbre a été rendue abîmée car il manque au vu de la comparaison des photographies visées dans les états des lieux une barre latérale au sol, ce qui justifie le rachat de ladite table pour un montant de 2124€TTC;

Qu’en conséquence une somme totale de 16 369€ peut légitimement être tenue sur le dépôt de garantie au titre des “réparations locatives”;

Qu’en revanche la facture d’un montant de 781,20€ du pressing LEFEBVRE en date du 29 février 2024 parait quelque peu tardive s’agissant de faire nettoyer du linge, soit plus de 4 mois après restitution des lieux et aucune mention à ce titre n’étant faite dans l’état des lieux de sortie;

Que concernant les 2 factures de SZ INTERIORS du 19 février 2024 et 11 mars 2024 il y a lieu de relever que l’état de sortie établi contradictoirement et par huissier en date du 9 octobre 2023, mentionne à plusieurs reprises des inventaires et ce sans signaler la disparition d’objets, comme notamment ceux listés dans la facture d’un montant de 21 565,20€ (à part la table basse avec plateau marbre d’une valeur de 2124€), à savoir une ménagère en métal argenté, des cintres en bois, un seau à glace et un seau à champagne, une boîte ébène et cuir, un plateau en cuir, un plaid en cachemire, un vase ambre, des ustensiles de cuisine et batterie de cuisine et diverse vaisselle cassée ( sans préciser lesquels), une planche à découper en hêtre, un set de bols de cuisine, une essoreuse à salade etc ) et qui ne mentionne pas non plus la nécessité de faire ultérieurement un complément d’inventaire pour vérification ou mise à jour de celui-ci, ou de la nécessité de faire du rangement et de la remise en état des lieux comme sollicités au titre de la facture de la société SZ INTERIORS d’un montant de 4260€;

Que dans ces conditions la SCP [I] [M] sera déboutée de sa demande d’imputation sur le montant du dépôtde garantie de ces 2 factures (sauf en ce qui concerne la table basse avec plateau marbre d’une valeur de 2124€) et dont on ne sait pas si elles ont réellement été payées en l’absence de justificatif bancaire à ce titre, et étant remarqué par ailleurs qu’elles ne comportent pas le tampon de l’entreprise et ne sont pas non plus signées;

Sur la résistance abusive :

Attendu que la société la SCP [I] [M] s’est spécialement adjoint les services d’un gestionnaire immobilier professionnel- la société MONEY GESTION- pour gérer les rapports avec les preneurs des locaux dont elle est propriétaire;

Que manifestement ni l’un ni l’autre n’ont en l’espèce effectuée spontanément et avec diligence les démarches nécessaires à l’établissement des comptes entre les parties afin d’être in fine en mesure de restituer à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED, tout ou partie du dépôt de garantie;

Que même après une mise en demeure le 15 décembre 2023, soit plus de 2 mois après la restitution des lieux, par le Conseil de la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED ceux-ci ont attendu 2 mois pour faire procéder à l’établissement de devis et factures, et ce sans produire aucun justificatif, par exemple des courriels échangés avec des sociétés concernant les devis et travaux sollicités;

Que de même le bailleur n’a montré que peu d’empressement dans l’exécution des diligences nécessaires à l’obtention de l’avis de taxe d’habitation;

Qu’en tout état de cause, il n’a pas été fourni au preneur le minimum d’informations auxquelles celui-ci pouvait légitimement s’attendre compte tenu du standing et le prix des locaux pris à bail;

Que même si les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas au présent contrat, soit la majoration égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard, au-delà du délai maximum de 2 mois prévu pour la restitution du dépôt de garantie, il y a lieu de considérer que le solde du dépôt de garantie aurait dû être restitué bien plutôt que les 17 mai et 4 juillet 2024;

Que cette absence de diligences s’analyse effectivement en une résistance abusive et la SCP [I] [M] sera en conséquence condamnée à payer à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED une somme de 15 000€ à ce titre;

Sur les mesures accessoires:

Attendu que la SCP [I] [M] qui succombe partiellement sera condamnée à payer à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED une somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et au paiement des entiers dépens de l’instance;

Sur l’exécution provisoire :

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition des parties au greffe;

Déboute la la SCP [I] [M] de sa demande tendant à voir juger nulle assignation signifiée le 14 juin 2024 à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED,

Sur le fond:

Condamne la SCP [I] [M] à restituer à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED la somme de 24 482,40€ représentant le solde restant dû sur la somme de 153 000€ versée à titre de dépôt de garantie, et ce avec de intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023, date de la mise en demeure;

Condamne la SCP [I] [M] à régler à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED la somme de 15 000€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

Condamne la SCP [I] [M] à régler à la société PONY TECHNOLOGY DEVELOPMENT LIMITED la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamne la SCP [I] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Juge