TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 05/06/2025

à : LA S.C.I. JZ INVEST

Copie exécutoire délivrée

le : 05/06/2025

à : Maître Manuel RAISON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01243 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H22

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence située [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la Société CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (C.P.A.B), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

LA S.C.I. JZ INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01243 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7H22

EXPOSE DU LITIGE

La SCI JZ INVEST, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 953 508 355, est propriétaire du lot n° 2 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic CPAB.

Il a été constaté par le syndic que La SCI JZ INVEST ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure en date du 28 février 2024 lui a été adressée pour régler la somme en principal de 1201, 48 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] a assigné La SCI JZ INVEST devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner La SCI JZ INVEST à lui payer la somme de 3155, 10 € , soit 2572, 60 € d’arriérés arrêtés au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 28 février 2024 , et 582, 50 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, à parfaire,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

— condamner La SCI JZ INVEST à lui payer la somme de 1500 € de dommages et intérêts,

— condamner La SCI JZ INVEST à lui payer la somme de 2708,50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, y compris les frais de médiation, outre les entiers dépens, y compris le coût de l’assignation.

A l’audience du 21 mars 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures. Il a fait état d’un échec de conciliation préalable.

Assignée à étude, La SCI JZ INVEST n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que la SCI JZ INVEST (dont le RCS est produit) est propriétaire du lot n° 2 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3] correspondant à 38/1013 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, elle est tenue au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la SCI JZ INVEST n’a pas jugé utile de contester attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défenderesse :

— le contrat du syndic CPAB,

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 ce incluant les charges et les décisions de travaux, résolutioons devenues définitives selon certificats de non recours délivrées par la société CPAB, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée , des appels trimestriels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 18 juillet 2023 et le 19 février 2025 (pièce 8).

— des lettres de relance et une mise en demeure du 28 février 2024 (réceptionnée selon AR) portant sur la somme de 1201, 48 €, tous courriers attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [O], à défaut de justification de sa part,

— un PV de carence justifiant de l’échec d’une procédure de conciliation préalable à la présente

procédure, conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile

La somme de 3155, 10 € réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de la SCI JZ INVEST également produit aux débats (pièce 4), portant sur une somme de 3755, 10 € et reflétant les appels de fonds susdits (tous restés impayés) pour une créance totale de charges et travaux chiffrée par la demanderesse à 2572 ,60 € au 19 février 2025, n’intégrant pas les 582, 50 € de frais (180 x 3 + 35 + 7,5) réclamés par ailleurs.

Il est rappelé que les frais d’avocat (414 € + 186 €) seront comptabilisés au titre des frais irrépétibles (voir ci-dessous).

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que La SCI JZ INVEST n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC au 19 février 2025, dont la défenderesse, par basculement de la charge de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 2572 ,60 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond, dans les limites de la demande, aux provisions sur charges dues par La SCI JZ INVEST à la copropriété au 19 février 2025 pour la période du 18 juillet 2023 au 19 février 2025.

La SCI JZ INVEST sera donc condamné à payer au SDC la somme de 2572 ,60 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au au 19 février 2025 pour la période du 18 juillet 2023 au 19 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il apparaît dans le décompte en pièce 6 des frais de relance et de constitution de dossier avocat par le syndic pour un montant demandé de 582, 50 € (180 x 3 + 35 + 7,5 €).

Conformément à l’article 10-1 précité, la SCI JZ INVEST sera donc condamnée à payer au SDC la somme de 582, 50 € correspondant aux frais nécessaires pour la même période, augmentée des intérêts au taux légal suivant la mise en demeure du 28 février 2024 (les sommes étant légalement dues).

III. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des relances et mises en demeure diligentées en vain en 2023-2024, laquelle résistance constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant les années 2023 et 2024.

Compte tenu de la limitation des impayés à une période de 19 mois , il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

IV. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant entendu que la condamnation aux sommes précitées porte intérêt à compter de la mise en demeure du 28 février 2024, il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

V. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SCI JZ INVEST, partie succombante, sera condamné aux dépens, y compris le coût de l’assignation.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que la SCI JZ INVEST soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que la demanderesse justifie à hauteur de 186 + 414 + 1110 € (avocat) + 128, 05 € (tentative de médiation) = 1948, 05 €.

Pour tenir compte du temps d''audience, il sera attribué la somme de 2250 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne La SCI JZ INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2572 ,60 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au au 19 février 2025 pour la période du 18 juillet 2023 au 19 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne La SCI JZ INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 582, 50 € correspondant aux frais de relance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 février 2024,

Condamne La SCI JZ INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 200 euros au titre de sa résistance abusive,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne La SCI JZ INVEST aux entiers dépens y compris le coût de l’assignation,

Condamne La SCI JZ INVEST à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2250 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT