Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 3 juillet 2025, n° 24/04816

TJ Paris 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Recevabilité de la demande
La cour a jugé que les demandes du syndicat dépassaient le seuil de 5.000 euros, rendant la demande recevable sans nécessité de conciliation préalable.
Accepté
Justification de la créance
La cour a constaté que les pièces produites par le syndicat justifiaient la créance de 2.426,33 euros, confirmant ainsi la demande de paiement.
Rejeté
Absence de justification du préjudice
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas produit de pièces justificatives du préjudice subi, rendant la demande de dommages-intérêts infondée.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la défenderesse aux dépens, conformément à la règle selon laquelle la partie perdante doit supporter les frais de la procédure.

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simonnetavocat.fr · 9 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 3 juil. 2025, n° 24/04816
Numéro(s) :	24/04816
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Eric AUDINEAUNicolas AUCLAIR
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Nicolas AUCLAIR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUZ

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 juillet 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic le Cabinet TETHYS GESTION – [Adresse 4]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE

Madame [I] [T] [Y] [N], domiciliée : chez Le Cabinet [Localité 6] GESTION, [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1175

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré

Décision du 03 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUZ

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte d’huissier en date du 5 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] a fait assigner [I] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris en recouvrement de charges de copropriété.

Aux termes de conclusions actualisées visées à l’audience du 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité, outre le constat de la recevabilité de ses demandes et le rejet des demandes de la défenderesse, la condamnation de la défenderesse, avec exécution provisoire, en deniers ou quittances, à lui payer la somme de 2.426,33 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 4 avril 2023 et le 15 avril 2024 inclus, le constat qu’elle a réglé cette somme, la condamnation à lui payer la somme de 2.600 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, les dépens, comprenant notamment les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A444-32 du code de commerce et la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que sa demande est recevable car supérieure à la somme de 5.000 euros, seuil en-deçà duquel une tentative de règlement amiable du litige préalable est nécessaire. Il indique qu’à la date de signification de l’assignation, le solde du compte de la défenderesse était débiteur. Il indique que la défenderesse a fait l’objet d’une précédente condamnation en date du 20 décembre 2019.

A l’audience du 5 mai 2025, [I] [N] a soulevé l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de tentative de règlement amiable du litige préalable, subsidiairement, le constat du paiement du solde de charges s’élevant à la somme de 2.426,33 euros, le jugement de ce que l’ensemble des demandes du syndicat sont infondées. Elle a sollicité reconventionnellement, la production des éléments de nature à justifier l’exact montant de 2.426,33 euros correspondant à la reprise de solde sous astreinte à compter de la décision à intervenir, et en toutes hypothèses, le rejet des demandes du syndicat, sa condamnation aux entiers dépens et à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite son exonération en qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration.

[I] [N] indique que la demande principale au titre des charges de copropriété, hors demande de dommages-intérêts, est inférieure à la somme de 5.000 euros et qu’une tentative de conciliation aurait donc dû être menée. Elle explique que l’assignation lui a été délivrée après que son gestionnaire de bien a demandé des explications sur la somme de 2.426,33 euros désignée comme une reprise de solde. Elle indique avoir réglé la somme demandée, “sous toutes réserves”, le 18 octobre 2024, mais souligne d’une part que son quantum n’est pas justifié dans le cadre de la présente instance et d’autre part, l’absence de justification de la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Décision du 03 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04816 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZUZ

La décision, mise en délibéré au 3 juillet 2025, est contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros. Les parties sont dispensées de cette obligation notamment si l’absence de recours à l’un de ces modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige.

En l’espèce, les demandes initiales du syndicat des copropriétaires s’élevaient à la somme de 2.426,33 euros au titre des charges et 2.600 euros au titre des dommages intérêts, soit une somme supérieure à la somme de 5.000 euros.

La demande de dommages intérêts est une demande courante en matière de recouvrement de charges et laissée à l’appréciation du demandeur avant que le juge ne statue dessus.

Les demandes principales du syndicat des copropriétaires n’excédant pas le taux de compétence de tribunal saisi, la demande est recevable, aucune tentative de conciliation préalable n’étant ici requise.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble auxquelles sont astreints tous les copropriétaires en application de l’article 10, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté […].

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 dispose que les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété attestant que [I] [N] est copropriétaire des lots n°102 et 121 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3],

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], tenues les 23 juin 2022, 31 mai 2023, ayant approuvé les comptes au 31 décembre 2021, 31 décembre 2022 et ayant approuvé le budget prévisionnel et les attestations de non recours correspondant aux assemblées de 2022 et 2023 ;

— le relevé du compte de [I] [N] faisant apparaître un solde débiteur de 2.426,33 euros, en principal, compte arrêté au 7 juin 2024, au titre d’un arriéré de charges et d’appels travaux pour la période du 4 avril 2023 au 15 avril 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], produit un décompte pour la période allant du 29 octobre 2019 au 15 avril 2024 mentionnant un solde débiteur de 2.426,33 euros, un décompte réduit à la période du 4 avril 2023 au 15 avril 2024 mentionnant le même montant, la régularisation de charges 2021 établie les 12 avril et 25 avril 2023, la régularisation de charges 2022, établie le 7 septembre 2023, et les bordereaux d’appels de fonds pour l’installation des répartiteurs de chauffage et d’appels du 4ème trimestre 2023, et des 1er et 2ème trimestre 2024, pour un montant de 2.212,35 euros.

Il convient de relever que le décompte global pour la période allant du 29 octobre 2019 au 15 avril 2024 mentionnant un solde débiteur de 2.426,33 euros est conforme au décompte produit réduit à la période du 4 avril 2023 au 15 avril 2024.

En outre, les régularisations de charges et les appels de fonds correspondant produits aux débats correspondent à la somme demandée et justifient la dette. Force est toutefois de constater que le libellé “reprise de solde” consitutif de cette somme figurant sur certains appels de fonds est opaque et ne permet pas d’identifier précisément les sommes dues, justifiant la demande d’explications adressée par le mandataire de [I] [N].

En conséquence, il y a lieu de condamner [I] [N] au paiement de la somme de 2.426,33 euros, en principal, compte arrêté à la période du 4 avril 2023 au 15 avril 2024, appels de charges courantes et de fonds travaux du 2ème trimestre 2024 inclus, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements faits par la copropriétaire.

Il y a lieu d’observer que la défenderesse justifie avoir réglé cette somme, ce qu’admet le syndicat des copropriétaires au terme de ses écritures.

Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne tendent aucunement à ce que soit tranché un point litigieux et se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement et elles ne donneront pas davantage lieu à mention au dispositif de celui-ci.

Dans la mesure où ila été considéré que les pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] étaient probantes et justifiaient de la somme visée à l’assignation, la demande de [I] [N] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à produire les éléments de nature à justifier l’exact montant de 2.426,33 euros correspondant à la reprise de solde sous astreinte à compter de la décision à intervenir apparaît injustifiée et sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de certains copropriétaires à payer les charges de copropriété qui leur incombent, obligeant ainsi les autres copropriétaires à avancer ces sommes, peut certes leur causer un préjudice distinct, mais en l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justificative du préjudice dont il demande réparation par l’allocation de la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

[I] [N], qui succombe dans la présente instance, sera condamnée aux dépens, comprenant les seuls frais de l’assignation, la dette ayant été réglée avant l’audience de plaidoiries.

L’équité commande de ne pas faire application en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter chacune des parties de leurs demandes respectives sur ce fondement.

En conséquence, il y a lieu de dire que [I] [N] sera exonérée de la quote-part qui pourrait lui être demandée en qualité de copropriétaire au titre des frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration.

L’exécution provisoire est de droit en la matière et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires,

Condamne [I] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], la somme de la somme de 2.426,33 euros, en principal, compte arrêtéà la période du 4 avril 2023 au 15 avril 2024, appels de charges courantes et de fonds travaux du 2ème trimestre 2024 inclus, en deniers ou quittances, pour tenir compte des versements faits par la copropriétaire ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], de ses autres demandes tendant à voir condamner [I] [N] à lui payer les autres sommes ;

Déboute [I] [N] de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à produire les éléments de nature à justifier l’exact montant de 2.426,33 euros correspondant à la reprise de solde sous astreinte à compter de la décision à intervenir ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne [I] [N] aux dépens, comprenant le seul coût de l’assignation;

Dit que [I] [N] sera exonérée de la quote-part qui pourrait lui être demandée en qualité de copropriétaire au titre des frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs demandes respectives formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT