TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Agnès COUTANCEAU-BOUL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01552 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BJR

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Agnès COUTANCEAU-BOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B367

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620251426 du 28/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01552 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BJR

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 27 novembre 1996, la Régie immobilière de la ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à Mme [G] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 19 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [G] [U] pour paiement d’un arriéré de 2317,43 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 27 janvier 2025, LA RIVP a assigné Mme [G] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1227, 1228, 1240, 1728, 1729, 1741 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résolution de plein du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [U] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner provisionnellement Mme [G] [U] au paiement de la somme provisionnelle de 3851,05 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner provisionnellement Mme [G] [U] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [G] [U] au paiement d’une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification en préfecture,et du commandement.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 28 janvier 2025.

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de LA RIVP, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la baisse au titre de l’arriéré à la somme de 10.413, 73 € au 3 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement de 290 € par mois.

Le conseil de Mme [G] [U], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale , évoquant un problème cognitif de sa cliente nécesitant la mise en place d’une mesure de protection, a proposé un échéancier pendant 36 mois à raison de 100 euros par mois les 6 premiers mois avant le reste .

Le conseil de LA RIVP a demandé que le délibéré, initialement prévu au 27 novembre 2025, soit fixé plus tard pour permettre à la locataire de régler sa procédure de protection.

Le délibéré a été fixé au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 20 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 27 janvier 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 19 novembre 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 2317,43 euros en principal sous deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 2317,43 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 20 janvier 2025, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [G] [U] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [G] [U] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [G] [U] reste devoir au bailleur une somme de 10.413, 73 € au 3 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Mme [G] [U] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 10.413, 73 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 pour la somme de 2317,43 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents et de l’accord strict du bailleur, il convient de dire que la dette, sans préjudice du paiement du loyer courant, sera apurée par 36 mensualités de 290 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [G] [U], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 20 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé, et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner à titre provisionnel Mme [G] [U] au paiement de celle-ci à LA RIVP.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [G] [U], partie succombante, aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification en préfecture et du commandement.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [G] [U] à payer à LA RIVP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE LA RIVP recevable à agir,

CONSTATE à compter du 20 janvier 2025 la résiliation du bail du 27 novembre 1996 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

Toutefois,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [G] [U] à payer à LA RIVP la somme provisionnelle de 10.413, 73 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 novembre 2024 pour la somme de 2317,43 euros, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [G] [U] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 290 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [G] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA RIVP pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [U] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [G] [U] à payer à LA RIVP une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 20 janvier 2025 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [G] [U] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, de sa notification en préfecture et du commandement.

CONDAMNE Mme [G] [U] à payer à LA RIVP la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT