TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [Z] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Guillaume ANCELET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05323 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77HY

N° MINUTE :

14/2025

JUGEMENT

rendu le 03 octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [D]

demeurant [Adresse 1]

Madame [N] [O] épouse [D]

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Guillaume ANCELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire P0501

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Z] [K] [S]

demeurant [Adresse 3]

et actuellement detenu à la Maison d’Arrêt de [Localité 8] (écrou 62353)-133 [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05323 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77HY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 mars 2024, M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] ont consenti un bail d’habitation à M. [P] [Z] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2], 3eme étage porte au milieu gauche de l’escalier – [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 990 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6769,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Z] [K] [S] le 11 février 2025.

Par assignation du 30 avril 2025, M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Z] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9097,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec les intérêts de droitUne somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Au paiement de la clause pénale prévue au contrat de bail,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 4 juillet 2025, M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [P] [Z] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [P] [Z] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6769,32 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2025, M. [P] [Z] [M] leur devait la somme de 12004, 67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [Z] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1047, 07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] ou à leur mandataire.

Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande non chiffrée de condamnation au titre de la clause pénale.

4. Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] ne justifient d’aucun préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement, et ils seront donc débouté de leur demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [Z] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 mars 2024 entre M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D], d’une part, et M. [P] [Z] [K] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], 3eme étage porte au milieu gauche de l’escalier – [Localité 6] est résilié depuis le 8 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [Z] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [Z] [K] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] porte au milieu gauche de l’escalier – [Localité 5] [Adresse 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [Z] [K] [S] au paiement à M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1047, 07 euros (mille quarante-sept euros et sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 juillet 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [P] [Z] [M] à payer à M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] la somme de 12 004, 67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025,

DEBOUTE M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] de leur demande au titre de la clause pénale,

DEBOUTE M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] de leur demande au titre des dommages et intérêts,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [Z] [M] à payer à M. [T] [D] et Mme [N] [O] épouse [D] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [Z] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2025 et celui de l’assignation du 30 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge