COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00095 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7EK

Minute N° : 25/00300

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT, venant aux droits de VALLIS HABITAT suivant un acte de fusion absorption en date du 01/01/2023, Société [Adresse 6] inscrite au RCS d'[Localité 5] sus le numéro 662 620 079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

Activité :

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [X] [T]

née le 01 Janvier 1948 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 22/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par engagement de location réalisé oralement en date du 04 décembre 2002, la société GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [X] [T] un bail d’habitation relatif à un appartement sis [Adresse 10].

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 juin 2023, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [T] un commandement de payer la somme de 724,92 euros correspondant aux loyers non réglés arrêtée au 15 juin 2023, outre les frais.

Par acte délivré par commissaire de justice en date du 30 janvier 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a fait assigner Madame [X] [T] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

— constate la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique ;

— la condamne à lui payer la somme de 1 056,80€ au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2023 ;

— la condamne à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle de 362,46€, égale au montant du loyer contractuel et des charges, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, du 30 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamne aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée au 22 avril 2025 où elle est plaidée.

A l’audience, la société GRAND DELTA HABITAT, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve de l’actualisation de sa créance locative à la somme de 4 968,31€.

Madame [X] [T] n’a pas comparu à l’audience, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025.

Madame [X] [T] a été citée à étude.

En application de l’article 473 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la recevabilité de l’action et sur la résiliation judiciaire du bail

Attendu qu’aux termes des articles 1103, 1104 et 1193 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que par ailleurs, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, disposition qui est d’ordre public ; qu’enfin, ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ;

Que les articles 1224, 1227 et 1228 du Code civil disposent que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Que l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ; que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que l’article 24 IV. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ; qu’ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ;

Que l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’en l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 12] par voie électronique avec accusé de réception du 06 février 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 22 avril 2025 ;

Que par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 13 juillet 2023 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 30 janvier 2025 ;

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers est recevable ;

Qu’il est constant qu’un bail a été conclu entre la société GRAND DELTA HABITAT et Madame [X] [T] comme le démontre le décompte produit à l’audience où figurent à la fois des appels de loyers et des versements de la locataire ;

Qu’il est également constant que Madame [X] [T] a une dette locative d’un montant de 4 968,31€ à la date du 31 mars 2025 alors que son loyer mensuel s’élève à la somme de 412,31€ ;

Qu’il s’en suit que Madame [X] [T] n’a pas déféré aux obligations contractuelles mises à sa charge en matière de règlement des loyers dus et que ce manquement contractuel grave doit conduire à la résiliation judiciaire du contrat de bail qui lui a été consenti verbalement.

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Attendu qu’en l’espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Madame [X] [T] est occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’en l’espèce, la société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 31 mars 2025 faisant état d’une dette locative actualisée à la hausse d’un montant de 4 968,31 euros, loyer de mars 2025 inclus.

Que cependant, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l’assignation a été délivré à Madame [X] [T] ;

Qu’en conséquence, la demande apparaît fondée à hauteur de 1 056,80 euros (somme retenue dans l’assignation) au titre des arriérés de loyers et charges impayées arrêtes au 29 août 2023, terme de juillet 2023 inclus – les loyers et charges impayés postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation ;

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [X] [T] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la bailleresse ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner Madame [X] [T] à verser à la société GRAND DELTA HABTITAT la somme de 362,46 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 30 août 2023 (lendemain du décompte visé par l’assignation) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [X] [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail consenti verbalement à Madame [X] [T] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 10] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation de payer le loyer et les charges ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [X] [T] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 056,80€,

au titre des arriérés de loyers et charges impayées arrêtes au 29 août 2023, terme de juillet 2023 inclus ;

CONDAMNE Madame [X] [T] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 362,46 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 30 août 2023 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [X] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 juin 2025,

Le Greffier Le Juge