TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04841 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73GN

N° MINUTE :

8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 novembre 2025

DEMANDERESSE

ADOMA

Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [R]

ADOMA

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 novembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 17 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04841 – N° Portalis 352J-W-B7J-C73GN

EXPOSE DU LITIGE

La société ADOMA a donné en location à M. [M] [R] le [Adresse 3] au sein de la résidence sociale Paris SENGHOR sise [Adresse 2] à [Localité 5] par contrat de résidence du 22 novembre 2016.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure M. [M] [R] de faire cesser cet hébergement sous peine de résiliation automatique de son contrat par courrier signifié à étude, le 7 novembre 2024.

Elle a ensuite obtenu l’autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 10 janvier 2025, et Maître [P] [Z], commissaire de justice à [Localité 4], a dressé un procès-verbal le 12 mars 2025.

Dans ces circonstances, la société ADOMA a fait assigner le 6 mai 2025 M. [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

obtenir sa condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au tarif en vigueur de la redevance jusqu’à son départ effectif,

et sa condamnation au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 30 septembre 2025, la société ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

La société ADOMA reproche à M. [M] [R] de ne pas occuper personnellement le logement et d’y héberger au moins un tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 8 et 9 du règlement intérieur et de l’article 11 du contrat de résidence, raison pour laquelle elle poursuit la résiliation de plein droit du contrat, conformément aux stipulations du même article 11. Elle ajoute que la preuve de l’occupation illicite est établie par le constat du commissaire de justice dressé après que M. [M] [R] a été mis en demeure de cesser cette occupation.

M. [M] [R] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à tiers présent à domicile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

L’article 9 du règlement intérieur, dûment signé par M. [M] [R], stipule que « pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.(…) Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement. (…) Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Le résident ne saurait en effet héberger toute personne quelconque, de manière définitive ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit. Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48 heures après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception ».

L’article 11 du contrat de résidence signé le 22 novembre 2016 dispose que "(…) le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…)".

L’article R.633-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le commissaire de justice relate dans son constat avoir rencontré, le 12 mars 2025, à 6h30, dans la chambre de M. [M] [R], deux personnes, [Y] [L] et [I] [S], qui déclarent occuper la chambre de [M] [R], en déplacement au Sénégal.

Ces éléments confirment que M. [M] [R] a hébergé des tiers dans les lieux, [Y] [L] et [I] [S]. Or, la société ADOMA avait précisément mis en demeure le résident, par courrier signifié le 7 novembre 2024, de mettre fin à l’hébergement de tiers dans un délai de 48 heures, sous peine de résiliation de plein droit du contrat un mois après la mise en demeure restée sans effet. En l’absence de justification de l’inscription d’un invité sur le registre des invités, selon la procédure prévue au règlement intérieur, la résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 7 décembre 2024 et en conséquence, l’expulsion de M. [M] [R] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

M. [M] [R] étant sans droit ni titre depuis le 8 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance par l’occupation indue de son bien. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [M] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (prestations obligatoires comprises), de nature à réparer le préjudice découlant pour la société ADOMA de l’occupation indue de son bien.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [R], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA, M. [M] [R] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu le trouble manifestement illicite et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 22 novembre 2016 entre la société ADOMA et M. [M] [R] concernant le [Adresse 3] au sein de la résidence sociale Paris SENGHOR sise [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [M] [R] à payer à la société ADOMA, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d’occupation ;

DEBOUTONS la société ADOMA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS M. [M] [R] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [M] [R] à verser à la société ADOMA une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge