TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 17.06.25

à : [M] [R]

[I] [R]

[N] [R]

Copie exécutoire délivrée

le : 17.06.25

à : M^e Anne HAUPTMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y3W

N° MINUTE : 12

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Société SELAFA MJA en la personne de Me [F] [K] es qualité de mandataire judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de Me [S] [B] es qualité de mandataire judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.C.P. BTSG en la personne de Me [J] [Z] es qualité de mandaire judiciaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1651

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [R], En qualité de caution, demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y3W

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00427 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y3W

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 02/12/2020, la société RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [R] [M] un logement sis "[Adresse 10]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] se sont portés cautions solidaires par actes séparés.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [R] [M] le 20 avril 2024 dénoncé aux cautions les 2 et 21 mai 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 3590,72 Euros.

Parallèlement le 21 mai 2024 la société RESIDENCES SERVICES GESTION faisait délivrer à Monsieur [R] [M] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 1er décembre 2024 pour défaut de paiement des loyers

Par jugement du Tribunal de commerce de Paris du 4 décembre 2023 la société RESIDENCES SERVICES GESTION a fait l’objet d’une sauvegarde et les sociétés AXYME, MJA et BTSG ont été désignées comme mandataires judiciaires.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 9 décembre 2024, la société RESIDENCES SERVICES GESTION et les sociétés AXYME, MJA et BTSG ont fait assigner Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail et subsidiairement valider le congé,

— Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [R] [M] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Voir condamner solidairement les défendeurs à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 3801,60 Euros décompte arrêté au 1er octobre 2024 inclus avec intérêt à taux légal,

— Voir condamner solidairement les défendeurs à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation actualisée égale au montant à la redevance mensuelle courante soit 736,57 Euros jusqu’au départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Voir condamner in solidum les défendeurs à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 1500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Voir condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens comprenant le coût du commandement, de la dénonciation aux cautions et du signalement CCAPEX,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 avril 2025 :

La société RESIDENCES SERVICES GESTION et les sociétés AXYME, MJA et BTSG représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Il est indiqué qu’il s’agit de la deuxième procédure.

Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] n’ont pas comparu bien que régulièrement assignés.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la société RESIDENCES SERVICES GESTION a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 20 avril 2024 à Monsieur [R] [M] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 21 juin 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Les défendeurs étaient sans droit ni titre à compter de cette date.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce le bailleur verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 3801,60 Euros au 1er octobre 2024 inclus ;

En conséquence Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] seront condamnés solidairement à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 3801,60 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’à parfait paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter solidairement jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société RESIDENCES SERVICES GESTION sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] succombant, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, des dénonciations aux cautions et de la notification CCAPEX ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 02/12/2020 entre la société RESIDENCES SERVICES GESTION d’une part, et Monsieur [R] [M] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 21 juin 2024,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis "[Adresse 9] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] à payer à la société RESIDENCES SERVICES GESTION au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 2 octobre 2024 inclus, la somme de 3801,60 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] à verser à la société RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance mensuelle soit la somme de 736,57 Euros ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE la société RESIDENCES SERVICES GESTION du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [M] ainsi que Monsieur [R] [I] et Monsieur [R] [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, des dénonciations aux cautions et de la notification CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,