TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Camille TERRIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06920 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 19 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 5]

tous les deux représenté par M^e Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545

Madame [D] [H] [N], demeurant [Adresse 6] (ESPAGNE)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 08/07/2020 à effet au 08/07/2020, M. [R] [E] et M. [R] [X] ont donné à bail meublé à usage d’habitation à Mme [Y] [U] et Mme [H] [N] [D] un appartement situé au [Adresse 2], pour un loyer de 1530 euros et 280 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie de 1750 euros a été payé.

Un état des lieux d’entrée a été établi le 08/07/2020.

Un état des lieux de sortie a été établi le 23/02/2022.

Par LRAR du 10/08/2022, le conseil de Mme [Y] [U] a sollicité la régularisation des charges récupérables 2021 et la restitution du dépôt de garantie en contestant les frais de devis de réfection de 4167 euros.

M. [I] conciliateur de justice a constaté le 23/01/2023 l’échec de la conciliation en l’absence des défendeurs.

Par acte de commissaire de justice du 18/06/2024, 21/06/2024 et 08/07/2024, Mme [Y] [U] a assigné M. [R] [E] et M. [R] [X] et Mme [H] [N] [D] sur le fondement des articles 22 de la loi du 06/07/89 aux fins de :

Voir juger Mme [Y] [U] recevable et bien fondée en ses demandes Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1491.50 euros de charges locatives indues sur 2021Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1120 euros de charges locatives indues sur 2020 Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 5000 euros en principal de restitution du dépôt de garantie Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens L’affaire a été retenue le 22/01/2025.

Mme [Y] [U] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

Voir débouter M. [R] [E] et M. [R] [X] de l’ensemble de leurs demandes , fins et conclusions Décision du 19 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06920 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 4]

Voir juger Mme [Y] [U] recevable et bien fondée en ses demandes Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 2109.20 euros de charges locatives indues sur 2020,2021 et 2022Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 5000 euros en principal de restitution du dépôt de garantie Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1000 euros de dommages et intérêts Voir condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens M. [R] [E] et M. [R] [X] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicitent de :

Voir dire M. [R] [E] et M. [R] [X] recevables et bien fondés Voir débouter Mme [Y] [U] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie Voir débouter Mme [Y] [U] de sa demande de majoration sur le fondement de l’article 22 de la loi du 06/07/89Voir débouter Mme [Y] [U] de sa demande de dommages et intérêts Voir juger que Mme [Y] [U] est redevable envers M. [R] [E] et M. [R] [X] de la somme de 1350 euros au titre des réparations locatives Voir juger que M. [R] [E] et M. [R] [X] sont redevables envers Mme [Y] [U] de la somme de 2109.20 euros de régularisation des charges En conséquence :Voir ordonner la compensation entre les sommes dues Voir condamner M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer la somme de 759.20 euros au titre de la régularisation des charges Voir débouter Mme [Y] [U] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile Voir juger que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens

Mme [Y] [U] et M. [R] [E] et M. [R] [X] exposent qu’ils sont d’accord sur la somme due de 2019.20 euros de régularisation créditrice des charges 2020 à 2022.

Mme [Y] [U] soutient que les état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie sont très différents dans leur détail si bien que leur comparaison n’est pas possible, que sa demande de restitution du dépôt de garantie est fondée ainsi qu’au titre de la pénalité demandée sur 26 mois .

M. [R] [E] et M. [R] [X] soulignent que des dégradations des locataires donnent lieu à indemnisation , que l’état des lieux de sortie a été établi et un devis fourni des montants de réparation imputés . Ils estiment que les sommes demandées correspondent à ces dégradations, que le dépôt de garantie n’a donc pas à être restitué, qu’aucune pénalité n’est due. Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts.

DISCUSSION :

Sur la demande de Mme [Y] [U] au titre des régularisations des charges 2020, 2021 et 2022 :

En application de l’article 23 de la loi du 06/07/89 , les charges ont été régularisées après vérification des charges récupérables et de la taxe des ordures ménagères par rapport aux provisions versées .

Ainsi il est dû un trop perçu de 702.06 euros en 2020, de 1095.08 euros en 2021 et de 312.006 euros pour le prorata de 2022 , soit un total de 2019.20 euros.

M. [R] [E] et M. [R] [X] seront condamnés solidairement à payer cette somme à Mme [Y] [U].

Sur la demande au titre du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi du 06/07/89, le dépôt de garantie est restitué dans le délai d’un mois à compter de la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée , déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire , sous réserve qu’elles soient dument justifiées .

Il est restitué dans le délai de deux mois à compter de la remise en main propre ou par LRAR des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées .

L’article 22 de la loi du 06/07/89 prévoit à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois de la remise des clés, une pénalité de 10% de loyer par mois de retard en cas de non-restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux .

Cet article est applicable au bail meublé en application de l’article 25-3 de la loi du 06/07/89.

En application de l’article 1731 du code civil , les lieux sont présumés avoir été remis en bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée .

Au cas présent l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie sont produits .

Des photos postérieures non contradictoires n’ont pas valeur probatoire.

La durée d’occupation est de 19.5 mois.

Le locataire qui quitte les lieux est responsable en application de l’article 7 de la loi du 06/07/89 des dégradations locatives pendant le bail , des menues réparations du décret 87-812 du 26/08/87 , des dépenses d’entretien courant du logement, mais il ne répond pas de la vétusté .

L’état des lieux d’entrée n’est pas détaillé pour les équipements , sauf en salle de bain pour le chauffage à remplacer , tandis que l’état des lieux de sortie l’est un peu plus pour les éléments notés usés ou dégradés .

Mais l’inventaire du mobilier n’a pas été fourni en entrée dans les lieux, si bien que les demandes de M. [R] [E] et M. [R] [X] au titre des équipements mobiliers ne peuvent prospérer , l’état des lieux d’entrée ne permettant pas de rendre compte de l’état de ces équipements. En effet , il appartient au bailleur du bail meublé qui met à disposition les meubles de constituer cet inventaire détaillé et son absence ne lui permet pas d’invoquer la présomption de bon état, et partant des dégradations à supporter par le locataire, sauf reconnaissance de responsabilité desdits locataires .

Ainsi le meuble du salon non noté dans l’état des lieux d’entrée n’est pas à réparer par Mme [Y] [U]. De même la machine à laver n’est pas notée et sa réparation n’est pas à supporter par Mme [Y] [U].

Eu égard au courrier de Mme [Y] [U] , qui a reconnu une dégradation en demandant un devis pour le tiroir de bureau , la somme de 90 euros sera retenue. Pour le canapé, il n’est pas reconnu de dégradation totale de ce canapé , alors qu’il est mentionné une vétusté mais elle indique être responsable d’un trou supplémentaire , les coutures ayant cédé. Une somme de 200 euros sera retenue de ce chef sur la base de 549 euros de coût à neuf ( facture Ikea ) .

Il a été reconnu une dégradation de la lumière du micro-onde, il sera retenu une somme de 15 euros à ce titre seulement. Pour le réfrigérateur , il n’a pas été contesté une dégradation seul un devis de remplacement étant sollicité : il sera retenu la somme de 100 euros.

Pour le surplus des demandes et en observant les montants de devis Tecnic service :

La réparation de poigné de porte de salle de bain n’ incombe pas aux locataires , sans mention en sortie des lieux La reprise des fixations de chauffages du salon est due comme mentionnée en sortie des lieux pour 50 euros L’abattant des WC est une menue réparation à charge du locataire : il sera retenu une somme de 40 euros Pour les joints de salle de bain , il n’est pas porté de mention en sortie des lieux , ils ne sont pas dus Les travaux de peinture de salle de bain : il est noté état moyen des murs et fenêtres avec des moisissures, alors que les murs sont en bon état en entrée et les fenêtres en état moyen : il sera retenu une somme de 400 euros de ce chef Le changement de l’évacuation de salle de bain ; elle est notée cassée en sortie des lieux et relève de dégradation imputable au locataire : la somme de 300 euros sera retenue Mais les frais de mise en déchetterie ne sont pas à charge de Mme [Y] [U] , puisque ceux-ci sont générés par des travaux de réfection , ni de frais de main d’œuvre au-delà de 100 euros pour la participation aux travaux de peinture de salle de bain .

Au total il sera retenu une somme de 1295 euros à la charge de Mme [Y] [U] à déduire du dépôt de garantie de 1750 euros.

M. [R] [E] et M. [R] [X] seront condamnés solidairement à restituer la somme de 455 euros à Mme [Y] [U] sur le dépôt de garantie .

Ils n’étaient donc pas fondés à conserver la totalité de ce dépôt de garantie.

Sur la demande en paiement de la pénalité :

M. [R] [E] et M. [R] [X] ont adressé un décompte le 28/02/2022 qui était contestable ; par conséquent ils sont tenus d’une pénalité en application de l’article 22 de la loi du 06/07/89.

Le conseil constitutionnel dans sa décision QPC 2018-766 du 22/02/2019 a décidé que la majoration est fondée sur un élément en lien avec l’ampleur du préjudice, dans la mesure où le montant de loyer mensuel est pris pour référence comme plafond du dépôt de garantie et que la majoration a pris en compte la durée de ce préjudice.

Mme [Y] [U] sollicite 10% du loyer mensuel sur 26 mois .

Le point de départ de la pénalité est le 23/04/2022. Elle est de 125 euros /mois de retard, en cas de non-restitution du solde dû dans les délais légaux. La liquidation de cette pénalité est en effet à considérer jusqu’à l’assignation selon la demande sur une base de 125 x 26 mois complets , soit 3250 euros . M. [R] [E] et M. [R] [X] seront condamnés au paiement de cette somme liquidée, avec intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [Y] [U] :

La résistance abusive de M. [R] [E] et M. [R] [X] n’est pas caractérisée au regard des temps de pourparlers entre les parties et des arguments de chacune d’entre elles . Mme [Y] [U] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 2019.20 euros de régularisation des charges 2020, 2021 et prorata 2022 , avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

FIXE à la somme de 1295 euros à la charge de Mme [Y] [U] le montant des réparations locatives

CONDAMNE en conséquence solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] le solde de dépôt de garantie de 455 euros, après compensation au titre de ces réparations, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 3250 euros de pénalité pour retard de restitution du dépôt de garantie pour la période du 23/04/2022 au 23/06/2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

DEBOUTE Mme [Y] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [R] [E] et M. [R] [X] aux dépens

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection.