Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 21 mai 2025, n° 25/00195

TJ Paris 21 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de l'assignation
La cour a jugé que l'assignation était irrecevable car le bailleur n'a pas respecté les obligations de notification au préfet et de saisine de la CCAPEX.
Autre
Contestations sérieuses sur les charges locatives
La cour a noté qu'il existe des contestations sérieuses sur les charges et les obligations du bailleur, rendant la demande de paiement inappropriée en référé.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de [Localité 4] rendue le 21 mai 2025, la société Centrale Prévoyance-Groupe Prévoyance a demandé la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de son bail pour défaut de paiement des loyers, ainsi que l'expulsion des locataires et le paiement de sommes dues. Les questions juridiques posées incluent la validité de l'assignation et la régularité des procédures de résiliation. Le tribunal a déclaré la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire irrecevable, en raison de la non-saisine préalable de la CCAPEX, et a rejeté les demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation. Les demandes en paiement ont également été déclarées sans objet en raison de contestations sérieuses. Les dépens ont été mis à la charge de la société demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 21 mai 2025, n° 25/00195
Numéro(s) :	25/00195
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gabriel NEU-JANICKIYvan BARTHOMEUF
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS BERNARD & YVAN BARTHOMEUF
Parties :	S.A. SOCIETE CENTRALE PREVOIR - GROUPE PREVOIR

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Yvan BARTHOMEUF

M^e Gabriel NEU-JANICKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00195 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XJY

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE CENTRALE PREVOIR – GROUPE PREVOIR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gabriel NEU-JANICKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0891

DÉFENDEURS

Madame [J] [S] épouse [G],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yvan BARTHOMEUF de la SCP BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [U] [T],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Yvan BARTHOMEUF de la SCP BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, avocats au barreau de PARIS,

Madame [I] [S] épouse [T],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Yvan BARTHOMEUF de la SCP BERNARD ET YVAN BARTHOMEUF, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Jean CORBU, Vice-président, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/00195 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XJY

Suivant bail signé le 12 février 2018, la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR a donné en location à Madame [J] [G] née [S], et Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S], en colocation, un appartement nu situé [Adresse 3].

Ce contrat a été conclu pour une durée de six ans à compter du 12 février 2018, moyennant un loyer mensuel en principal de 4650 euros que les colocataires se sont engagés à régler conjointement et solidairement d’avance, outre une provision sur charges de 760 euros par mois, payable selon les mêmes modalités.

A partir du mois d’octobre 2023, des prélèvements mensuels ont été rejetés et au 9 janvier 2024, les locataires étaient redevables de la somme de 28183,95 euros

Malgré mise en demeure du 12 février 2024, le bailleur soutient qu’il n’a pu obtenir le règlement des sommes dues.

Le 25 juin 2024, la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer les loyers échus d’un montant en principal de 37430,26 euros, au titre des loyers et charges impayés au mois de juin 2024 inclus. Les locataires ne s’étant pas acquittés des sommes dues dans les délais requis, la dette atteignait au mois d’août 2024 la somme de 45235,84 euros.

Par assignation en référé délivrée le 7 novembre 2024, la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE a attrait Madame [J] [G] née [S], Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

La partie requérante a demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, à compter du 25 août 2024 et dire les locataires occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir, -d’ordonner le transport, la séquestration la saisie et la vente des meubles ; de condamner par provision solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes: 51138,63 euros, sauf à parfaire, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre anatocisme ;4650 euros faisant compensation avec le dépôt de garantie au titre des premiers dommages et intérêts contractuels ;une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé actuel (soit 5208,79 euros par mois) augmentés des charges, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de constat, de saisie de vente et d’expulsion et de droit proportionnel,Juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les frais d’honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce, seront à la charge de Madame [J] [G] née [S], Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [H]'affaire appelée le 13 janvier 2025 a fait l’objet d’un report pour être appelée et plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

Lors de l’audience du 20 mars 2025, le bailleur, représenté par son conseil, a demandé aux termes de ses conclusions récapitulatives et en réponse N°2 de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, à compter du 25 août 2024 et dire les locataires occupants sans droit ni titre à compter de cette date ;

– d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, sous astreinte de 1000 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir,

– -d’ordonner le transport, la séquestration la saisie et la vente des meubles ;

– de condamner par provision solidairement les locataires au paiement des sommes suivantes :

-45235,84 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’août 2024 inclus ;

-5208,79 euros en principal, charges en sus jusqu’à la libération effective des locaux et ce, à compter du 1er septembre 2024 ;

— en conséquence :

-64332,21 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayées arrêtés au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et anatocisme ;

-4650 euros faisant compensation avec le dépôt de garantie à titre de premiers dommages et intérêts ;

–une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer actualisé actuel (soit 5208,79 euros par mois) augmentés des charges, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clefs, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise;

–3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer, de constat, de saisie de vente et d’expulsion et de droit proportionnel,

–Juger que l’ensemble des frais de l’exécution forcée de la décision à intervenir en ce compris les frais d’honoraires de recouvrement de l’article A 444-32 du Code de commerce, seront à la charge de Madame [J] [G] née [S], Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S]

–Déclarer tant irrecevables que mal fondés Madame [J] [G] née [S], Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S] en leurs demandes plus amples ou contraires aux présentes ;

Les en débouter ;

Si par extraordinaire, il était fait droit en tout ou partie aux demandes de Madame [J] [G] née [S], Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S] ;

–Ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

Le bailleur indique avoir adressé les décomptes de charges locatives en leur temps et dénie tout préjudice de ce chef aux locataires. Il estime les locataires de mauvaise foi et mal fondés à invoquer le manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible pour avoir fait réaliser des travaux dans les autres niveaux de l’immeuble, ainsi que l’existence d’un préjudice de jouissance.

Il ajoute que le commandement ayant été délivré aux locataires n’encourt aucune nullité.

Il dénie tout droit à indemnités aux locataires pour les travaux entrepris par eux.

Madame [J] [G] née [S], et Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S] , représentés par leur Conseil, demandent aux termes de leurs conclusions en défense et reconventionnelles n°3 de voir :

Juger la société CENTRALE PREVOIT-GROUPE PREVOIR irrecevable et en toute hypothèse mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter ;

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 juin 20214 ;

Reconventionnellement ;

Condamner la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR à payer à leur payer les sommes suivantes :

54403,26 euros à titre de remboursement des provisions sur charges indues ;

70859 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance ;

53213 euros à titre d’indemnisation des travaux d’améliorations réalisés par les consorts [X] ;

Subsidiairement, dans le cas où par extraordinaire, il serait fait droit en totalité ou en partie aux demandes de la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR ;

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Accorder les plus larges délais de paiement ;

Ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties ;

En tout état de cause,

Condamner la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils soutiennent que le bailleur n’a pas procédé aux régularisations de charges locatives et qu’ils sont en droit de réclamer le remboursement des provisions sur charges indues à hauteur de 54403,26 euros.

Ils affirment avois subis des troubles de jouissance d’importance et de durée exceptionnelles justifiant l’indemnisation qu’ils réclament.

Ils ajoutent que les travaux réalisés par eux dans l’appartement l’ont été avec l’accord du bailleur et qu’ils ont droit à une indemnisation chiffrée raisonnablement à 50% du coût desdits travaux.

Ils soutiennent que le commandent de payer est nul comme délivré de mauvaise foi, qu’il existe des contestations sérieuses dans le cadre de la présente procédure en référé, et qu’ils ne sont pas débiteurs mais créanciers du bailleur après compensation.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet six semaines au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande, ce qui a été fait le 8/11/2024.

En outre, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR n’indique avoir procédé à cette saisine de la CCAPEX, ni ne produit d’accusé de réception électronique de saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives, justifiant d’une telle saisine obligatoire.

La demande de la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR est donc irrecevable, la délivrance de l’assignation du 7 novembre 2024 ayant été faite en violation des règles précitées.

En conséquence, la demande de constat d’acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer est irrecevable et les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et d’indemnité d’occupation seront rejetées.

Concernant les demandes en paiement de la requérante et celles des défendeurs, au vu des contestations soulevées par les défendeurs aux titres de la régularisation des charges locatives, de la méconnaissance par la bailleresse de son obligation de jouissance paisible, et l’indemnisation des travaux réalisé par eux dans l’appartement, excédant la compétence du juge des référés, il sera dit n’y avoir lieu à référé, du fait de contestations sérieuses ayant une incidence réciproque sur chacune des demandes en paiement.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Sur les dépens :

La SOCIETE CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR, demanderesse, aura la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en REFERE, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable la demande de la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR de constat d’acquisition de clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ;

REJETTONS en conséquence les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et d’indemnité d’occupation ;

Vu les contestations sérieuses soulevées par Madame [J] [G] née [S], Monsieur [U] [T] et Madame [I] [T] née [S] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes en paiements présentées respectivement par chacune des parties ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETONS le surplus des demandes plus amples ou contraires,

DISONS que les dépens seront à la charge de la société CENTRALE PREVOIR-GROUPE PREVOIR

RAPPELONS que la présente décision, prise en REFERE est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé le 21 mai 2025, la minute étant signée par :

Le Greffier Le Juge