TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00036 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YSOP

Jugement du 04 Juin 2024

N° minute :

Notifié le :

Expédition à :

la SELARL DEHLILA MICOUD – 2332

la SELARL DPG – 1037

M^e Caroline BRUN – 1299

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 04 Juin 2024 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 Avril 2024 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 5],

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CHATEAU TALLUY,

dont le siège social est sis [Adresse 8] – [Localité 9]

représentée par Maître Dehlila MICOUD de la SELARL DEHLILA MICOUD, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant et Maître Caroline BRUN, avocat au barreau de LYON, avocat postulant

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon exploit en date du 9 novembre 2023, la SCI DU [Adresse 5] a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la société CHATEAU TALLUY aux fins de :

— juger que le loyer du bail renouvelé de la société CHATEAU TALLUY doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation

— surabondamment, juger que le loyer doit aussi être fixé à la valeur locative au regard des modifications intervenues dans les obligations respectives des parties depuis la prise d’effet du bail à renouveler. Que le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2024 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la monovalence des locaux construits en vue d’une seule utilisation

— fixer à la somme de 165 500 € par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er avril 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées et condamner la société CHATEAU TALLUY aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er avril 2024, outre capitalisation des intérêts

— à titre subsidiaire, désigner un expert et lui donner acte de son offre d’avancer les frais pour le compte de qui il appartiendra in fine

— condamner la requise à lui verser la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A cet effet la SCI DU [Adresse 5] fait valoir que :

— suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2010 a donné a bail à la société CHATEAU TALLUY, sur la commune de [Localité 9] des biens et droits immobiliers ainsi désignés : "Un bâtiment principal sur deux niveaux complets, plus un demi-niveau aux deux extrémités du bâtiment pour une surface totale d’environ 1 000 m2 d’une chapelle d’environ 90 m2 d’un préau, le tout sur un terrain d’environ 6 500 m2 comprenant un parc arboré à l’ouest, une cour à l’est et un champ en limite de la rue du pensionnat destiné à devenir un parking

— le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 années, à compter du 1er juin 2010, moyennant l’application d’un loyer annuel principal de 96 000 €, révisable annuellement fonction de la variation de l’Indice national du Coût de la Construction et charges réelles grevant les lieux loués, le tout payable par terme mensuel d’avance

— les locaux ont été loués pour servir « à l’exercice d’une activité d’hôtellerie restauration, organisation de réceptions, cocktails, séminaires, concerts, stages et d’une manière générale toute activité actuelle ou future du preneur »

— aux termes d’un avenant du 10 janvier 2016, les parties ont convenu de réduire l’assiette des locaux loués en contrepartie d’une diminution du loyer annuel ramené à 72 000 € hors taxes et charges. Que par un autre avenant du 8 avril 2019, la désignation des lieux a été à nouveau modifiée et le loyer maintenu au prix de 72 000 € par an, de manière exceptionnelle et pour une durée de 3 ans

— par acte d’Huissier du 22 septembre 2023 elle a dénoncé le bail en tacite prolongation, pour le 30 mars 2024, terme du préavis légal. Que le congé était assorti d’une offre de renouvellement pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er avril 2024, moyennant l’application d’un loyer déplafonné fixé à la valeur locative, soit un prix de 165 000 € par an, en principal, hors taxes et hors charges

— à ce jour le preneur n’a pas apporté réponse à ce congé, pas plus qu’il n’a fait connaître sa position quant à l’offre de renouvellement formulée.

Dans son mémoire en défense la société CHATEAU TALLUY demande au juge des loyers commerciaux de :

— constater à titre liminaire, que le bail du 1er juin 2010 a été automatiquement renouvelé aux mêmes charges et conditions pour une nouvelle période de 9 ans, soit jusqu’au 31 mai 2028, du fait de la clause consentie dans le bail et acceptée par les parties. En conséquence, déclarer irrecevable le congé délivré par la SCI DU [Adresse 5] le 22 septembre 2023 du fait du renouvellement du bail

— à titre subsidiaire sur le fond, rejeter la demande de déplafonnement du bail comme celle en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 165 000 € par an au principal

— à titre infiniment subsidiaire, juger que la valeur locative du bail s’élève à la somme de 101 400€ par an et fixer à cette somme en principal le loyer annuel du bail du 1er juin 2010 tel que renouvelé entre les parties, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées

— condamner la SCI DU [Adresse 5] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens de l’instance.

La SCI DU [Adresse 5] dans son dernier mémoire maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le bail consenti au preneur, à échéance au 31 mai 2019, s’étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu’au congé avec offre de renouvellement signifié le 22 septembre 2023 à effet au 30 mars 2024, il y a lieu de faire application de l’article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce.

Que nonobstant les allégations de la société CHATEAU TALLUY, le bail liant les parties ne comporte aucune clause de renouvellement automatique, la SCI DU [Adresse 5] n’ayant à aucun moment renoncé aux dispositions d’ordre public de l’article L149-9 du code de commerce.

Que la juridiction n’est pas à même de se prononcer au vu des pièces produites, sur la monovalence des locaux.

Attendu que la SCI DU [Adresse 5] a entendu se prévaloir d’un rapport amiable de Monsieur [N] [S], du 16 mars 2023.

Que la société CHATEAU TALLUY a produit pour sa part un rapport amiable de Monsieur [W] [J] du 7 juillet 2023.

Qu’en l’état la juridiction ne peut statuer utilement sur la valeur locative laquelle est au demeurant contestée par la société CHATEAU TALLUY.

Qu’il convient en conséquence d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la SCI DU [Adresse 5] qui a introduit la présente demande en justice.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er avril 2024.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit,

CONSTATE le déplafonnement du loyer du fait que la durée du bail qui s’est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ;

ORDONNE une expertise et DÉSIGNE pour y procéder :

Monsieur [Z] [B],

IFC EXPERTISE, [Adresse 3] – [Localité 6],

[XXXXXXXX01], mail : [Courriel 7]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société CHATEAU TALLUY, en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er avril 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent

— plus précisément, pour la partie hôtelière, décrire les caractéristiques de l’ensemble immobilier, sa situation géographique, sa situation locative ainsi que les éléments de comparaison et de marché et déterminer sa valeur locative au 1er avril 2024 en appliquant la méthode hôtelière et pour ce faire, indiquer notamment le chiffre d’affaires théorique ainsi que le taux d’occupation

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

DIT qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 janvier 2025 ;

Plus spécialement RAPPELLE à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles la réponse appropriée en la motivant

— qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ;

DIT que l’expertise se fera aux frais avancés de la SCI DU [Adresse 5] qui consignera la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 août 2024, sous peine de caducité de l’expertise ;

DIT que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT