TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/53303 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O27

N° : 15

Assignation du :

25 et 30 Avril 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 16 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la Ville de [Localité 8] représentant ladite Ville

Y demeurant en l’Hôtel de ville

Direction des affaires juridiques

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEURS

Monsieur [D] [N]

né le 29 décembre 1974

[Adresse 3]

[Localité 7]

Madame [E] [J]

née le 18 janvier 1973

[Adresse 1]

[Localité 5]

Mademoiselle [U] [N], mineure représentée par son représentant légal Monsieur [D] [N]

née le 16 mars 2011

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignations en date des 25 et 30 avril 2024, la ville de Paris a attrait Madame [E] [J], Monsieur [D] [N], et [U] [N], mineure représentée par Monsieur [N], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de constater les infractions commises par eux et les voir condamner à une amende civile.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

A l’audience du 12 mai 2025, la ville de [Localité 8], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les demandes contenues dans son assignation :

— constater l’infraction commise par Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N],

— condamner solidairement Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] à lui payer une amende civile de 50 000 €, qui lui sera versée,

— condamner in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 8] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal des défendeurs.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Madame [E] [J], Monsieur [D] [N], et [U] [N], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

— débouter la ville de [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, les condamner à une amende symbolique de 1 € au regard de la cessation de l’infraction,

— écarter toute condamnation solidaire au profit d’une amende unique,

— à titre plus subsidiaire, les condamner à une amende ne pouvant excéder 2 000 €,

— condamner la ville de [Localité 8] à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que la demanderesse ne démontre pas l’usage d’habitation, en raison de :

— la déclaration H2 n’est datée que d’octobre 1970 et n’est pas signée ;

— la déclaration H2 ne comporte pas de WC, élément d’habitabilité et de décence ;

— la déclaration H2 comporte des ratures rendant incertaine la substance et l’auteur des informations fournies ;

— le constat relève que le local se trouve dans le bâtiment A, 1er étage, porte 04001, tandis que la fiche H2 indique un bâtiment et un escalier et une porte objectivement différents ;

— la fiche modèle R est datée à la fois du 19 septembre 1970 et du 10 octobre 1970 et comporte des ratures.

A titre subsidiaire, ils font valoir leur bonne foi et leur coopération avec la ville de [Localité 8], ayant mis fin aux infractions reprochées, leur ignorance légitime de la situation litigieuse, le faible nombre de nuitées mises en location, et les gains financiers dérisoires perçus grâce aux locations.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 16 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 8], d’établir, selon tout mode de preuve :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 8] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 8] que :

— la fiche H2 datée du 2 février 1971 – pour le local situé au [Adresse 2] à [Localité 9] – porte la mention d’un occupant, M. [O], et d’un loyer au 1er janvier 1970 de 6 500 francs,

— la fiche modèle R datée du 19 septembre 1970 indique que M. [O] occupe le lot 4 au 1er étage.

Les défendeurs contestent la valeur probante de cette fiche H2 aux motifs que la déclaration H2 ne comporte pas de WC, les fiches H2 et R comportent des ratures, le constat d’infraction relève que le local se trouve dans le bâtiment A, 1er étage, porte 04001, tandis que la fiche H2 indique un bâtiment, un escalier et un numéro de porte illisibles.

Cependant, la fiche H2 mentionne l’existence d’une salle d’eau comprenant un cabinet de toilettes, et la fiche modèle R mentionne le numéro du lot, soit le numéro 4, qui correspond bien au lot de copropriété dont les défendeurs sont propriétaires dans l’immeuble situé19 [Adresse 10] à [Localité 9].

Dès lors, la fiche H2 se rattache à l’évidence au lot litigieux, peu important d’éventuelles imprécisions sans emport, de sorte qu’elle établit l’usage d’habitation du local litigieux situé au [Adresse 2] à [Localité 9], lot 4, au 1er étage du bâtiment A, au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort des pièces produites en demande que le local situé [Adresse 2] à [Localité 9] a été loué via les plateformes Airbnb et Booking 120 nuitées en 2019, 77 nuitées en 2020, et 90 nuitées en 2021.

Il n’est pas contesté que le bien litigieux n’est pas la résidence principale des défendeurs.

Il s’ensuit que Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le montant de l’amende encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. (Cass. 3.Civ. 11juillet 2014 pourvoi N 22-24.019 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi C 23-10.467 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi P 22-24.020).

Au cas présent, la ville de [Localité 8] indique que les gains de Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] peuvent être estimés à 39 023,53 € pour les années 2019 à 2021, pour un prix moyen de la nuitée de 157,99 €, alors qu’une location licite aurait généré des gains de 26 535€.

La ville de [Localité 8] précise que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 50 000 €.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que les défendeurs ont cessé louer leur logement à ce jour, il convient de fixer une amende à 4 000 € à l’encontre de Madame [E] [J] et une amende d’un même montant à l’encontre de Monsieur [D] [N].

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 8], Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] supporteront in solidum la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] seront condamnés in solidum à payer à la ville de [Localité 8] une indemnité que l’équité commande de fixer à 2 000 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS,

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [E] [J] à payer une amende civile de 4 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 8] ;

Condamne Monsieur [D] [N] à payer une amende civile de 4000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 8] ;

Condamne in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] aux dépens ;

Condamne in solidum Madame [E] [J] et Monsieur [D] [N] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 16 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE