TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Laurent LOYER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10993 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OY4

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 07 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [E] [H],

[Adresse 2]

représentée par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 mai 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10993 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OY4

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 20 septembre 2019, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (la RIVP) a donné à bail à Mme [E] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer payable le 1er du mois à terme échu.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 29 août 2019 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [E] [H] pour paiement d’un arriéré de 859,50 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, LA RIVP a assigné Mme [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 octobre 2024 et subsidiairement ordonner la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [H] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [E] [H] au paiement de la somme de 957, 48 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner Mme [E] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [E] [H] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 22 novembre 2024.

A l’audience du 17 février 2025, le conseil de LA RIVP, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la baisse au titre de l’arriéré à la somme de 932, 32 € au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

Constatant la reprise de la quasi-totalité du loyer courant, il ne s’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement.

Mme [E] [H], comparante, a fait état de revenus se composant de l’ARE (935 €) et de la CAF (129,18 €) outre différentes primes annuelles. Elle a proposé un plan d’apurement à hauteur de 20 € par mois et demandé le débouté de la demande au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 2 septembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 6 décembre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 29 août 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (article 11) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 859,50 euros en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 859,50 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 30 octobre 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

Mme [E] [H] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par la locataire, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par Mme [E] [H] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [E] [H] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai institué par l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril du locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que Mme [E] [H] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 932, 32 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il convient en conséquence de condamner Mme [E] [H] au paiement de cette somme de 932, 32 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 août 2024.

Conformément à ce qui précède, il convient donc de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, le solde de la dette sera apurée par trente-six mensualités de 25 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, ce point justifiant de se placer au-delà de la somme de 20 € proposée par la locataire.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement du loyer par Mme [E] [H], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 30 octobre 2024, et ce jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner Mme [E] [H] au paiement de celle-ci à la RIVP.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [E] [H] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Mme [E] [H] sera condamné à payer à LA RIVP une somme qu’il parait équitable de fixer à 150 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 30 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 20 septembre 2019 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [E] [H] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 932, 32 € au titre des loyers et charges dus à la date du 11 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

AUTORISE Mme [E] [H] à s’acquitter de la dette au moyen de trente-six (36) mensualités de 25 €, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [E] [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [H] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Mme [E] [H] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 30 octobre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE Mme [E] [H] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [E] [H] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] la somme de 150 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT