MINUTE N° : 25/1022

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/02357 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R5CN

NAC : 74C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

PRESIDENT

Madame DURIN, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 14 Octobre 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDEURS

Mme [W] [O] [N] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 423

M. [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 423

DEFENDERESSE

S.A.S. GROUPE [S], RCS TOULOUSE 484 752 886, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 307

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 12 février 2020, le maire de la commune de [Localité 4] (31) a accordé à la SAS Groupe [S] un permis de construire pour le lotissement [Adresse 3], comprenant 32 logements collectifs en R+1, édifiés sur une parcelle voisine de la maison d’habitation de M. [Z] [K] et de Mme [W] [O] [N] épouse [K] (ci-après les époux [K]), située [Adresse 5] [Localité 6].

Le 28 février 2022, la commune de [Localité 4] a accordé à la SAS Groupe [S] un permis de construire modificatif, autorisant un rehaussement des murs de façades.

Par courrier du 29 avril 2022, les époux [K], déplorant la création de vues vers leur fonds, ont indiqué à la SAS Groupe [S] qu’ils étaient disposés à trouver un accord afin de réparer leurs préjudices.

Procédure

Aucune tentative amiable n’ayant abouti, par acte du 25 mai 2023, les époux [K] ont fait assigner la SAS Groupe [S] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de condamner la SAS Groupe [S] à leur payer (i) une indemnité de 15 000 euros en réparation de leurs préjudices esthétique et de jouissance, (ii) une indemnité de 35 342 euros en réparation de la perte de valeur de leur bien, (iii) une indemnité de 11 594,96 euros en réparation de leur préjudice matériel, ainsi (iv) qu’à réparer le puits en briques foraines à l’identique dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025.

Prétentions et moyens

Selon leurs dernières conclusions du 26 novembre 2024, les époux [K] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– rejeter les prétentions de la SAS Groupe [S] ;

– constater l’existence d’un trouble anormal de voisinage affectant leur propriété du fait de l’édification par la SAS Groupe [S] des logements collectifs sur le terrain voisin ;

– dire que ce trouble anormal de voisinage leur occasionne un préjudice esthétique et de jouissance en raison notamment de la perte de la vue dégagée et de la création de vues plongeantes sur leur propriété ;

– dire que la destruction partielle du puits est fautive ;

En conséquence :

– condamner la SAS Groupe [S] à leur payer une indemnité de 25 000 euros en réparation de leurs préjudices esthétique et de jouissance ;

– condamner la SAS Groupe [S] à leur payer une indemnité de 35 342 euros au titre de la perte de valeur de leur bien immobilier ;

– condamner la SAS Groupe [S] à leur payer une indemnité de 11 594,96 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

– condamner la SAS Groupe [S] à réparer le puits en briques foraines à l’identique dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard ;

– condamner la SAS Groupe [S] à leur payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Les époux [K] font valoir que l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans des relations de voisinage engage la responsabilité civile de la SAS Groupe [S], sans avoir à démontrer qu’elle a commis une faute dans le respect des règles d’urbanisme.

Ils déplorent l’existence de vues directes depuis les fenêtres du lotissement sur leurs piscine, jardin et terrasse, sans qu’aucune occultation n’ait été réalisée par la SAS Groupe [S], ce qui caractérise un trouble anormal de voisinage, considérant qu’aucun programme immobilier n’était auparavant construit sur la parcelle voisine, ce qui résulte de la vue aérienne et des photographies avant travaux.

Ils développent subir un préjudice matériel, du fait de la perte de valeur de leur maison, qui ressort de la moyenne des estimations qu’ils ont demandées, ainsi qu’un préjudice esthétique de vue et de jouissance, du fait de la gêne occasionnée par les vues et la densité de l’habitat.

Ils ajoutent avoir payé l’édification d’un mur séparatif, alternative au dispositif d’occultation promis par la SAS Groupe [S], qu’elle n’a jamais mis en place, mais aussi du fait des nuisances sonores des occupants voisins, alors que leur haie a été abîmée lors des travaux et qu’ils ont dû l’arracher.

Ils concluent que la SAS Groupe [S] a également détruit, lors du chantier, leur puits perdu et qu’elle doit être condamnée à les en indemniser.

Selon ses dernières conclusions du 27 novembre 2024, la SAS Groupe [S] demande au tribunal de :

– débouter les époux [K] de leurs prétentions ;

– condamner les époux [K] à lui payer une indemnité de 3 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS Groupe [S] soutient que son programme est situé dans les distances requises par le code civil et le plan local d’urbanisme, à plus d’une vingtaine de mètres de la maison des époux [K] ; que ces derniers n’avaient pas de droit acquis à ce qu’aucun lotissement ne soit édifié près de leur propriété ; que la parcelle sur laquelle elle a édifié son programme était déjà construite, de sorte que le lotissement n’a pas modifié substantiellement l’environnement ; que les époux [K] n’établissent en tout état de cause l’étant antérieur du voisinage, par la production de photographies non datées et tronquées, ni par le constat de commissaire de justice.

Elle observe par ailleurs que le préjudice esthétique et de jouissance qui est invoqué n’est pas circonstancié, ni étayé et son mode de valorisation, inconnu ; elle ajoute le préjudice de perte de valeur vénale n’est pas démontré par la production d’avis de valeur dont la méthodologie n’est pas expliquée et qui n’ont pas été réalisés par un agent immobilier.

Sur la construction du mur séparatif, elle expose que cette édification est étrangère à l’endommagement du puits perdu, ou encore de haies séparatives et qu’il n’est pas rendu nécessaire par la seule présence des occupants du lotissement.

Sur la demande de réparation du puits, elle estime qu’elle ne peut pas être condamnée à une obligation de faire, s’agissant d’un dommage causé par une entreprise intervenant au chantier et qu’il appartenait à M. [Z] [K] et Mme [W] [K] d’en faire chiffrer les travaux de reprise.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal indique que, par application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’est tenu que de répondre, par une mention spéciale du dispositif du jugement, aux prétentions formulées dans le dispositif des conclusions et non aux moyens qui y figurent, lesquels seront toutefois analysés dans la motivation du jugement, pour autant qu’ils aient été soutenus dans le corps des conclusions. Par ailleurs, le tribunal n’est pas valablement saisi d’une prétention, qui figure dans le corps des conclusions, mais n’est pas reprise dans leur dispositif.

1. Sur le trouble anormal de voisinage

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.

1.1. Sur l’existence d’un préjudice de jouissance et esthétique

En l’espèce, les demandes indemnitaires formulées par les époux [K] s’analysent sur le fondement de la théorie jurisprudentielle des troubles anormaux du voisinage, c’est-à-dire de troubles excédant la gêne normalement attendue du voisinage, laquelle peut être invoquée en présence de troubles causés par une construction édifiée de manière licite.

Il incombe à celui qui s’en prévaut de rapporter l’existence d’un trouble anormal de voisinage, que le tribunal apprécie souverainement.

Le projet immobilier porté par la SAS Groupe [S] s’est implanté sur le terrain voisin à la propriété des époux [K], lequel était auparavant occupé par un ensemble de bâtiments entourant une cour, derrière lesquels se situait un terrain arboré se prolongeant vers le canal latéral de la Garonne, lui-même longeant le terrain appartenant à M. [Z] [K] et Mme [W] [K] (pièces n° 2 et 10 et photographie aérienne p. 4 des conclusions de la SAS Groupe [S])

Il consiste en l’édification de 32 maisons en R+1, visibles pour certaines depuis le fonds appartenant aux époux [K] (pièces n° 4, 10 et 12), lequel se trouve clôturé par un mur séparatif en parpaings, cachant ses propriétaires au regard du passant.

La construction la plus proche de la limite séparative ne présente aucune ouverture sur le pignon donnant sur le fonds de M. [Z] [K] et Mme [W] [K], quand d’autres, plus éloignées, ne présentent pas de vues directes sur leurs jardin et piscine. Il n’est pas contesté que le balcon du logement n° 19 (visible depuis la photographie n° 2, p. 1, pièce n° 4 et photographie n° 1 du constat de commissaire de justice, pièce n° 12) permette une vue vers la propriété, mais il se trouve « à plus de 25 m » de celle-ci (pièce n° 5 DEM), ce qui n’est pas contesté.

L’existence d’une vue directe et plongeante vers le fonds appartenant à M. [Z] [K] et Mme [W] [K] n’est donc pas démontrée. Aucun préjudice ne peut par conséquent en découler.

Une densification de l’habitat proche, comparée à la situation antérieure, est cependant prouvée, puisque la parcelle sur laquelle s’est édifié le projet immobilier était auparavant occupée par un corps de bâtiments à usage d’habitation. Elle induit nécessairement l’existence de nuisances sonores (passage de résidents et de véhicules) qui n’existaient pas auparavant et qui dépassent l’inconvénient normal du voisinage dans une zone, certes pavillonnaire, mais à la densité peu élevée, aérée, au caractère champêtre, puisqu’il est constant que l’ensemble se situe dans une zone retirée de [Localité 6] à la limite de [Localité 4].

En outre, il est établi que les époux [K] ont perdu une vue champêtre en direction du fonds voisin (pièce n° 2), remplacée par l’aperçu d’un ensemble d’habitats dont la densité et les caractéristiques visuelles ne sont pas celles de leur zone d’habitation.

En conséquence, le préjudice de jouissance caractérisé par l’existence de nuisances d’occupation et la gêne visuelle induite par le projet, à l’exclusion de celle de vues directes, sera réparé, considérant, la zone d’implantation du projet et les caractéristiques de la maison occupée par les époux [K], par l’octroi d’une indemnité de 5 000 euros. Ils seront déboutés du surplus de leur demande d’un total de 25 000 euros.

1.2. Sur la perte de valeur de l’habitation

La maison appartenant aux époux [K] présente une surface de 160 m², sur un terrain de 1 500 m², 5 chambres et 2 salles d’eau. Elle a été édifiée, ce qui est constant, en 1988, sans que les estimations faites par l’agence Keller Williams immobilier ou l’agence Barbara Chabrol. ne précisent l’existence de prestations ou d’une situation particulièrement remarquables (pièces n° 7, 8 et 9).

Le 5 avril 2023, l’agence Barbara Chabrol a estimé le bien à une somme de 410 000 à 420 000 euros avant implantation du projet, puis à une somme de 370 000 à 380 000 euros après implantation.

Quant à l’agence Keller Williams immobilier, elle a estimé le bien à une somme moyenne de 414 260 euros avant implantation du projet, puis à une somme moyenne de 383 576 euros après implantation, soulignant l’existence d’un cadre bruyant, d’un environnement difficile et d’une promiscuité.

Or, l’implantation de ce projet d’habitats collectifs, de 32 foyers, dans une zone pavillonnaire, très aérée, au caractère champêtre, ainsi qu’il a été précédemment retenu, caractérise un inconvénient excédant la gêne normale du voisinage et, présente nécessairement une incidence sur la valeur du bien propriété des époux [K], d’éventuels acquéreurs de celui-ci tenant nécessairement compte de son environnement, qui justifie une baisse de la valeur du bien.

Les avis des agences immobilières Keller Williams immobilier et Barbara Chabrol quant à l’incidence sur le prix du bien ne seront cependant pas suivies, dans la mesure où elles manquent toutes d’être documentées par des avis circonstanciés, des ventes similaires au pavillon des époux [K] et par un prix moyen au m² dans la zone.

Considérant les caractéristiques de l’habitation des époux [K], de facture classique, des prestations qu’elle propose (5 chambres, une piscine, un terrain de 1 500 m²), de l’évaluation concordante de sa valeur avant implantation du projet à une somme moyenne de 415 000 euros, mais également de la qualité du programme immobilier, de son implantation éloignée de la propriété des époux [K] et de ce qu’il n’offre pas de vue directe sur celle-ci, une indemnité de 15 000 euros sera octroyée afin d’indemniser la perte de valeur vénale du bien.

2. Sur les autres demandes

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

2.1. Sur l’indemnisation de la construction du mur

En l’espèce, une haie bordait le terrain des demandeurs, avant qu’ils ne fassent édifier un mur de clôture (pièce n° 10).

Il n’est cependant pas prouvé que la haie a été endommagée à l’occasion des travaux et qu’elle ait dû être arrachée en conséquence.

La nécessité de remplacer la haie par un mur de clôture, afin de se cacher de la vue des passants, n’est donc pas établie et, l’édification du mur n’est pas plus justifiée par des vues directes et plongeantes, l’existence d’un trouble anormal de voisinage ayant été écartée à ce sujet. L’existence de nuisances sonores accrues ne peut pas, quant à elle, justifier, l’édification d’un mur de clôture.

Partant, la demande indemnitaire des époux [K], au titre du remboursement du coût de construction du mur, de 11 594,96 euros, sera rejetée.

2.2. Sur la remise en état du puits perdu

Il est constant qu’une entreprise intervenant sur le chantier a endommagé le puits perdu, sans qu’il n’ait été remis en l’état, ce qui est en outre établi par le courriel du 29 mars 2021 (pièce n°9 DEM: « […] ce matin, nous avons sans tarder fait notre enquête qui confirme que c’est le camion de l’entreprise Sobat qui en sortant du chantier a accroché le muret existant. […] »

Or, aucune faute n’étant prouvée de la part de la SAS Groupe [S], la demande de réparation en nature du puits, formulée à son encontre, sera rejetée.

3. Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la SAS Groupe [S] sera condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie tenue aux dépens, la SAS Groupe [S] sera condamnée à payer une indemnité totale de 3 000 euros aux époux [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande à ce titre sera rejetée.

Il n’y a pas lieu, considérant la date d’introduction de l’instance, d’ordonner l’exécution provisoire, qui est de droit. Il n’est par ailleurs pas plus demandé que justifié, de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement public, mis à dispositif au greffe, rendu en premier ressort et bénéficiant de l’exécution provisoire de droit,

Condamne la SAS Groupe [S] à payer à M. [Z] [K] et Mme [W] [O] [N] épouse [K] une indemnité de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance caractérisé par l’existence de nuisances d’occupation et la gêne visuelle induite par le projet, à l’exclusion de celle de vues directes ;

Condamne la SAS Groupe [S] à payer à M. [Z] [K] et Mme [W] [O] [N] épouse [K] une indemnité de 15 000 euros en réparation de leur préjudice de perte de valeur vénale de leur maison ;

Déboute M. [Z] [K] et Mme [W] [O] [N] épouse [K] du surplus de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et de perte de valeur vénale de leur maison ;

Déboute M. [Z] [K] et Mme [W] [O] [N] épouse [K] de leur demande indemnitaire de 11 594,96 euros en réparation du coût d’édification du mur de clôture ;

Déboute M. [Z] [K] et Mme [W] [O] [N] épouse [K] de leur demande de condamnation de la SAS Groupe [S] à réparer le puits en briques foraines à l’identique dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte ;

Condamne la SAS Groupe [S] à payer à M. [Z] [K] et Mme [W] [O] [N] épouse [K] une indemnité totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Groupe [S] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Groupe [S] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT