COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. ARMEE DES ALPES c/ S.D.C. [Adresse 27] PALAZZO, S.A.R.L. BLEB, S.D.C. [Adresse 26], S.C. SCCV [Adresse 12], Syndic. de copro. volume 4 du sous sol, Syndic. de copro. [Adresse 29] [Localité 19]

N° 25/

Du 30 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/03257 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PDQS

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Hélène BADEA

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

la SCP KLEIN

l’AARPI MONTAGARD & ASSOCIES

M^e Thibault POZZO DI [Localité 20]

M^e Valérie CUNHA

le 30 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 2 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 30 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. ARMEE DES ALPES, agissant par son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Estelle CIUSSI de la SCP KLEIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 12]

[Localité 3]

représenté par M^e Hélène BADEA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. BLEB, prise en la personne de son administrateur provisoire, la SCP [H] [J], désigné par le Tribuna de commerce de Nice en date du 21 mars 2023

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Michel MONTAGARD de l’AARPI MONTAGARD & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

[Adresse 28] [Localité 24] BAIE DES ANGES, représenté par son syndic en exercice

[Adresse 12]

[Localité 3]

représenté par M^e Hélène BADEA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La société SCCV [Adresse 11] DES ALPES, prise en la personne de l’un de ses co-gérants : la SAS ICADE PROMOTION, prise en son établissement secondaire

[Adresse 13]

[Localité 2]

Non représentée

Syndicat de copropriétaires du volume 4 du sous sol sis [Adresse 9], pris en la personne de son Syndic en exercice

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté par Maitre Valérie CUNHA, Avocat au Barreau de NICE,

Syndicat dee copropriétaires VAL DE [Localité 19], pris en la personne de son Syndic en exercice

[Adresse 12]

[Localité 4]

représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 15 janvier 2014, la société civile de construction vente [Adresse 12], constitué entre Icade Promotion et Réside Etudes, a acquis des consorts [V] d’une part, et des sociétés Bleb et Armée des Alpes d’autre part, un terrain d’assiette situé [Adresse 10] à [Adresse 23] pour y réaliser une opération de construction d’un ensemble immobilier complexe, divisé en volumes de six étages élevés sur rez-de-chaussée et de deux sous-sols à usage de parking, devant comprendre des résidences services pour personnes âgées et étudiants, des logements en accession sociale et des commerces

Par acte authentique du même jour et en paiement d’une partie du prix de cession du terrain d’assiette, la société civile de construction vente [Adresse 12] a vendu à la société Bleb (56,94 %) et à la société Armée des Alpes (43,06 %) en l’état futur d’achèvement le volume n°2 comportant un local à usage commercial au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier et le premier sous-sol à usage de parking affecté en totalité et exclusivement à l’usage du local commercial.

Ce lot a ensuite été donné à bail commercial à la société Pronice en vue d’y exploiter un supermarché à l’enseigne Super U.

L’ensemble immobilier, objet d’un état descriptif de division du 15 janvier 2014, modifié les 14 et 17 novembre 2014, est divisés en volumes indépendants les uns des autres mais imbriqués physiquement, bien, à savoir :

le volume 2 : une surface commerciale en rez-de-chaussée avec des parkings au premier sous-sols, propriété des sociétés Bleb et Armée des Alpes, loué par le supermarché Super U,le volume 3 : une résidence sénior avec des parkings au 2ème sous-sol organisée en une copropriété dénommé « [Adresse 30] »,le volume 4 : une résidence en accession sociale avec des parkings au 2ème sous-sol organisée une copropriété,le volume 5 : une résidence étudiante avec des parkings au 2ème sous-sol organisée en une copropriété dénommé « Baie des Anges »,le volume 6 : des parkings situés au 2ème sous-sol, organisés en une copropriété dénommée « Val de Blore Parkings »,le volume 7 : des emplacements pour deux roues au deuxième sous-sol gérée par la société civile de construction vente [Adresse 12], maître de l’ouvrage.

Il n’existe aucune partie commune entre les différents volumes mais des servitudes ont été constituées pour permettre son bon fonctionnement, l’état descriptif de division volumique mentionnant que les réseaux d’eaux usées, l’entretien, la réparation et la réfection des parties de réseaux en provenance de plusieurs propriétés seraient assurées par une association syndicale libre.

Cette association syndicale libre n’a pas effectivement été constituée et des difficultés sont survenues entre les propriétaires dans la gestion des deux sous-sols à usage de parkings notamment pour la prise en charge des factures d’électricité lors qu’il n’existe qu’un seul compteur.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 30] » (volume 3) a saisi le président du tribunal judiciaire de Nice qui, par ordonnance sur requête, a désigné la Selarl [F] [G] en qualité d’administrateur des deux sous-sols de l’immeuble sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

Par ordonnance du 13 septembre 2022, la Scp [H]-[J] a été désignée administrateur provisoire en remplacement de la Selarl [F] [G] sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Statuant sur le recours des sociétés Bleb et Armée des Alpes à l’encontre de l’ordonnance du juge des référés du 5 octobre 2021 ayant déclaré irrecevable leur demande de rétractation, la cour d’appel d'[Localité 15] a, par arrêt du 6 avril 2023, ordonné la rétractation de l’ordonnance sur requête au motif notamment que la détermination de l’application ou du statut de la copropriété à la gestion des deux sous-sols était un préalable à la désignation d’un administrateur ad hoc et relevait d’un débat au fond après analyse des actes dans le cadre d’un débats contradictoire.

Par actes du 28 août 2023, la société Armée des Alpes a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30], le [Adresse 28] Nice Baie des [Adresse 16] et la société [Adresse 12] devant le tribunal judiciaire de Nice afin qu’il soit principalement jugé qu’elle était exclue de toute obligation de contribuer à quelque charge que ce soit à l’égard du parking situé au 2ème sous-sol de l’ensemble immobilier.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 25] ont formé des demandes reconventionnelles tendant à faire juger que l’ensemble immobilier constitué des deux sous-sols de parking constituait une copropriété et, par voie de conséquence, la nomination d’un expert avec pour mission d’établir le règlement de copropriété et la désignation d’un administrateur provisoire.

Par actes du 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 25] ont fait assigner en intervention forcée la société Bleb, le syndicat des copropriétaires du volume 4 et le syndicat des copropriétaires du volume 6 dénommé Val de Blore Parkings afin que le jugement à intervenir leur soit commun et opposable.

Cette assignation en intervention forcée a été jointe à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état du 12 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 26 août 2025, la société Armée des Alpes sollicite, outre la révocation de la clôture de la procédure pour permettre l’admission de ses écritures :

qu’il soit jugé qu’elle doit être exclue de toute contribution à quelque charge que ce soit relative au parking du deuxième sous-sol de l’ensemble immobilier régi par des états descriptifs de division excluant le régime de la copropriété,que les demandes de désignation d’un expert et d’un administrateur provisoire, ce dernier avec pour mission d’approuver un règlement de copropriété, soient déclarées irrecevables,subsidiairement, que les charges soient réparties dans le respect des principes fixés par l’état descriptif de division et, pour le surplus, en application du critère de leur utilité,en tout état de cause, la condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires de la résidence [Adresse 30], de la résidence [Localité 25], du volume 4 et du volume 6 dénommé Val de Blore Parkings à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que dès lors que l’état descriptif de division du 15 janvier 2014 et ses modificatifs, formalisés devant notaire, ont été régulièrement publiés au service de la publicité foncière et repris dans les règlements de copropriété des propriétaires de volumes, ils s’imposent aux parties. Elle rappelle que ces actes font référence à l’hétérogénéité de l’ensemble immobilier, excluent toute partie commune, divisent l’immeuble en volumes et créent des servitudes si bien qu’il n’existe pas de copropriété et de charges à répartir entre les propriétaires de volumes.

Elle reproduit les extraits de l’état descriptif de division modificatif du 17 novembre 2014 contenant les principes généraux applicables, les servitudes générales et particulières liant les parties qui définissent notamment la répartition des charges. Elle considère qu’il ne saurait y être dérogé, sauf accord amiable, au prétexte de difficultés alors que l’ensemble est parfaitement fonctionnel depuis sa mise en service et que les différentes catégories de dépenses et de charges sont assumées par le propriétaire qui en a la charge ou refacturées aux tantièmes conformément aux actes notariés.

Elle expose que pour tenter de modifier la répartition des charges prévues par l’état descriptif de division en volumes, notamment les frais des pompes de relevages du R-2, les propriétaires des volumes 3 et 5, auxquels se sont associés les propriétaires des volumes 4 et 6, prétendent qu’il n’existe pas d’indépendance fonctionnelle entre les deux sous-sols à usage de parking en raison de l’existence d’un accès par une porte commune, de canalisations communes pour les réseaux, d’un seul compteur EDF, d’ascenseur commun aux deux niveaux, d’un seul dispositif de porte coupe-feu et de règles de sécurité incendie impliquant la désignation d’un responsable unique de sécurité. Elle explique que ces éléments générant des frais communs auxquels doivent participer l’ensemble des propriétaires, les défendeurs sollicitent la requalification des deux niveaux de parking en copropriété à défaut de mise en place effective d’une association syndicale libre.

Elle rappelle que la répartition de la propriété en volumes est une division en toute propriété et en partie privatives seulement, ce qui exclut le régime de la copropriété en présence d’une division en volumes organisée en servitudes sans parties communes, organisation dans le cadre de laquelle aucune structure de gestion n’est exigée. Elle en déduit que le régime de la copropriété est inapplicable sauf à requalifier en syndicat de copropriété tous les immeubles soumis à des règles de sécurité incendie obligatoires imposant une coopération entre les parties.

Elle estime que les jurisprudences versées aux débats sont inapplicables à l’espèce puisqu’il n’existe pas d’éléments d’équipement communs mais la volonté des défenderesses de lui faire supporter des frais inhérents au parking du second sous-sol.

Elle réfute l’existence d’un ascenseur et d’une entrée communs car si le premier sous-sol lui appartient exclusivement pour être affecté au local à usage commercial du rez-de-chaussée et s’il est emprunté par les utilisateurs du second sous-sol, elle-même n’a pas accès à ce niveau.

Elle indique que les frais à répartir sont limités exclusivement au système de désenfumage et le système de sécurité incendie pour lesquels l’exploitant Super U a souscrit des contrats dont il fait l’avance avant de refacturer les frais aux propriétaires des autres volumes.

Elle en conclut que le statut de la copropriété est inapplicable en présence d’une division en volume permettant d’associer sur une même assiette foncière des propriétés immobilières ayant des régimes juridiques différents ou des affectations différentes alors que l’état descriptif de division en volume a contractuellement exclu l’application de la loi du 10 juillet 1965. Elle sollicite par conséquent qu’il soit jugé qu’elle sera exclue de toute obligation de contribuer à quelque charge que ce soit afférente au deuxième niveau de sous-sol et au rejet des demandes reconventionnelles.

Subsidiairement, elle considère que si le régime de la copropriété devait être appliqué, les charges devraient être réparties dans le respect des principes fixés par l’état descriptif de division en volumes et du critère d’utilité des charges après avoir recueilli l’avis d’un expert notamment s’agissant des pompes de relevage.

Elle conteste que les pompes de relevage du niveau -1 et du niveau -2 sont indissociablement liées et qu’il existe des fuites dans le deuxième sous-sol en provenance du premier, la facture de réparation de plomberie produite le 18 août 2025 de mois de 100 euros remontant à 2021 et relatant des fuites accidentelles depuis réparées dont une seule la concernait.

Elle ajoute qu’un administrateur provisoire ne pourrait être désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en cas de difficultés économiques mettant en péril la trésorerie de la copropriété, ce qu’elle estime ne pas être le cas dans la mesure où le locataire commercial prend en charge les frais communs qu’il refacture. En réplique aux conclusions des intervenant forcés, elle rappelle que l’établissement ou la modification d’un règlement de copropriété n’entre pas dans les pouvoirs conférés à l’administrateur provisoire par l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] et le [Adresse 28] [Localité 24] Baie [Adresse 22] concluent au débouté et sollicitent à titre reconventionnel :

qu’il soit jugé que l’ensemble immobilier comprenant les deux sous-sols de parking constitue une copropriété au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, par défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, accessoires indispensables au fonctionnement de l’ensemble du parking, et doit se voir appliquer le régime de la copropriété,

avant dire-droit :la désignation d’un expert avec pour mission d’établir le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier composé des deux sous-sols de parkings situé [Adresse 6],la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec mission de :prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété composée des deux sous-sols de parkings,exercer tous les pouvoirs du syndic, à l’exception de ceux prévus par l’article 26 a et b,surseoir à statuer sur le fond dans l’attente de l’établissement des comptes de la copropriété par l’administrateur provisoire,

sur le fond, prendre acte de l’approbation du règlement de copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires, acte qui sera dressé par l’administrateur provisoire et de l’arrêté des comptes avec les charges dues et les charges échues non réglés,

la condamnation de la société Armée des Alpes à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que le litige tient au fait que le gérant de la société Armée des Alpes et la société Bleb pensent pouvoir s’exonérer de toute charge d’entretien des sous-sols qui occupent toute la surface du terrain d’assiette sur lequel ont été édifiées quatre résidences qui utilisent les parkings.

Ils expliquent que les sous-sols ont été divisés en volumes, technique consistant à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, chaque fraction s’inscrivant respectivement dans l’emprise de volumes définis géométriquement en trois dimensions, par références à des plans, des coupes et des côtes, sans qu’il existe de parties communes entre ces différentes fractions. Ils ajoutent que cette technique permet de réaliser des bâtiments dans des volumes considérés comme voisins bien qu’imbriqués physiquement dont les rapports seront organisés par des servitudes et, le cas échéant, par un cahier des charges.

Ils ajoutent que le premier sous-sol comporte l’ensemble des places de parking du supermarché installé au rez-de-chaussée de la résidence constituant le volume 2 et que le second sous-sol est constitué de volumes qui ont été attribués pour répondre aux besoins des bâtiments de surface composant les volumes 3, 4, 5, 6 et 7.

Ils soutiennent qu’il n’existe pas d’indépendance fonctionnelle entre les deux sous-sols car il s’agit d’un même parking avec un accès et une fermeture par une porte commune qui se déploie matériellement sur deux niveaux, qui comporte des ascenseurs communs, un seul dispositif de porte coupe-feu, des canalisations communes pour les réseaux et un seul compteur EDF.

Ils indiquent que les difficultés sont nées de l’absence de mise en place d’une structure pour la gestion et l’entretien des parkings, aucune ASL n’ayant été constituée par l’état descriptif de division et cahier des charges instituant les servitudes.

Ils précisent que la création d’une AFUL a été envisagée mais que la société Bleb s’est montrée récalcitrante puis que plusieurs réunions ont eu lieu entre les propriétaires de volumes qui ont permis d’établir un projet de convention de répartition des charges le 15 décembre 2016 qui n’a jamais été signée. Ils ajoutent que le 14 février 2019 et le 1er juillet 2019, de nouvelles réunions ont été organisées pour entériner un projet de répartition des charges liées aux servitudes au cours desquelles le propriétaire du volume 2 a indiqué qu’il refusait de payer les frais de gestion si bien qu’une requête aux fins de désignation d’un administrateur provisoire a été déposée. Ils précisent que si l’ordonnance a finalement été rétractée par la cour d’appel, c’est au motif qu’il existait un débat sur le régime juridique applicable à l’ensemble immobilier qu’il appartenait au juge du fond de trancher et qui ne relevait pas du pouvoir du juge saisi sur requête.

Ils soutiennent que la réalité factuelle et juridique est toute autre que celle que présente la société demanderesse car il n’existe pas deux parkings indépendants l’un de l’autre mais un seul parking comprenant deux niveaux de sous-sol auquel on accède par une entrée commune, le premier sous-sol conduisant à une rampe d’accès au deuxième sous-sol. Ils font valoir qu’ils ne contestent pas le régime juridique de la division en volumes mais qu’à défaut de convention ultérieure à la rédaction des actes constitutifs et contraire, c’est le régime de la copropriété qui s’applique par l’effet de la loi. Ils soulignent que la mention de servitudes dans les actes et la circonstance que les utilisateurs du premiers sous-sol n’aurait pas accès au second sous-sol sont étrangers aux charges inhérentes aux éléments communs, accessoires indispensables au fonctionnement de l’ensemble du parking, dont fait état l’administrateur provisoire dans son rapport de fin de mission en listant les dépenses qu’ils induisent. Ils relèvent que si les dépenses afférentes à ces éléments communs auraient dû être gérés dans le cadre d’une association syndicale libre, celle-ci n’a jamais été créée de sorte que seule l’application du régime de la copropriété permet de pourvoir à leur gestion quotidienne. Ils font observer que le lien fonctionnel entre les deux niveaux de sous-sol emporte pour conséquence que l’ensemble est classé en établissement recevant du public comme le relève l’avis rendu par l’Apave le 2 mai 2018.

Ils en concluent que les deux niveaux de parking doivent faire l’objet d’une gestion commune aux frais de laquelle doivent participer tous les propriétaires de volumes, soit dans le cadre d’une ASL, soit dans le cadre d’une copropriété.

Sur le régime juridique applicable, ils rappellent que le principe est l’application de la loi des parties mais que si les parties sont contractuellement défaillantes en ne formalisant pas les actes nécessaires à la gestion effective des éléments communes, la loi impose un mode de gestion, à savoir la copropriété. Ils indiquent que l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure, prévoyait qu’à défaut de convention contraire créant une organisation différente, elle était applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. Ils soutiennent que la seule présence d’un état descriptif de division et d’un cahier des charges ne permet pas de constater la création d’une organisation différente, au sens de la loi, pour la gestion des éléments communs de l’ensemble immobilier. Ils indiquent que la Cour de cassation exige une organisation formelle spécifique destinée à assurer la gestion des éléments communs, la mention dans les actes devant être suivie d’une mise en pratique effective à défaut de laquelle le régime de la copropriété est applicable. Ils en concluent que l’existence d’éléments et services communs aux deux niveaux de parking étant démontrée, et à défaut de convention y dérogeant et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer leur gestion, l’ensemble constitué des deux niveaux de parking est soumis, de fait, au statut de la copropriété.

Ils relèvent que les deux états descriptifs de division en volumes des 15 janvier et 17 novembre 2014 prévoient la création d’une ASL pour gérer les réseaux d’eaux usées et non les équipements à vocation commune et qu’ils sont insuffisants à établir l’adhésion unanime des propriétaires de volumes à cette ASL dont les statuts n’ont jamais été établis, déclarés à la préfecture et publiés dans un journal d’annonces légales. Ils font observer que la cour d’appel d'[Localité 15] a d’ailleurs constaté qu’aucun acte constitutif d’une association syndicale libre ou d’une AFUL n’a été établi et que les actes de propriété des sociétés Bleb et Armée des Alpes ne font pas référence à une adhésion à une association syndicale libre. Ils déduisent du défaut de création d’une association syndicale libre, la soumission de l’ensemble des deux niveaux de parking au régime de la copropriété.

Ils concluent qu’au constat de l’existence d’une copropriété comprenant les deux niveaux de parking, il est nécessaire d’établir un règlement de copropriété pour permettre de fixer la clé de répartition des charges communes conformément aux articles 8 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font valoir que l’article 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble après désignation d’un expert judiciaire pour l’établir puis d’un jugement d’homologation de ce règlement en cas de refus de l’assemblée générale. Ils précisent que la copropriété étant en difficulté, un administrateur provisoire devra également être désigné sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 puisque les sociétés Armée des Alpes et Bleb se sont systématiquement opposées à la réalisation de tout acte de gestion.

Ils soulignent que, quand bien même le statut de l’association syndicale libre serait applicable, la société Armée des Alpes ne pourrait pas être exonérée du paiement de toute charge relatives aux éléments communs dont bénéficient tous les propriétaires.

Dans ses conclusions en réponse n°1 communiquées le 1er août 2025, le syndicat des copropriétaires constituant le volume 4 du sous-sol situé [Adresse 9] conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, qu’il soit jugé que l’ensemble immobilier constitué des deux sous-sols de parking situé [Adresse 6], composé des volumes 2, 3, 4, 5, 6 et 7 doit être soumis au régime de la copropriété au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et, avant dire droit :

la désignation d’un expert avec pour mission :de se rendre sur les lieux, de prendre connaissances des documents produits par les parties et d’entendre toutes personnes utiles,de fixer les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges,d’établir le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier composé des deux sous-sols de parking situé [Adresse 6], composé des volumes 2, 3, 4, 5, 6 et 7,

la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois avec pour mission de :prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété constituée par l’ensemble immobilier composé des deux sous-sols situés [Adresse 6],assurer tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 et du conseil syndical,approuvé le règlement de copropriété établi par l’expert,procéder, déterminer, engager et faire cesser les violations et atteintes au règlement de copropriété,se faire remettre l’ensemble des documents, archives et fonds nécessaires à l’exécution de sa mission,procéder à un inventaire des charges d’ores et déjà payées et procéder à leur répartition selon les modalités définies par le règlement de copropriété,

qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’établissement d’un règlement de copropriété par l’expert et de l’établissement des comptes de la copropriété par l’administrateur provisoire,

la condamnation de la société Armée des Alpes à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que l’état descriptif de division en volumes du 15 janvier 2014 créé les volumes indépendants sans parties communes mais qu’en raison de leur superposition et de leur imbrication, les propriétaires de l’ensemble immobilier complexe doivent respecter les servitudes nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble. Il fait valoir cependant que les deux niveaux de parking correspondent, dans les faits, à un seul et unique ensemble avec un accès commun se déployant sur les deux niveaux qui nécessite une gestion unique mais qu’aucune structure n’a été constituée pour l’assurer. Il relate que la création d’une AFUL a été envisagée et qu’une convention de répartition des charges liées aux servitudes, basées sur les états descriptifs de division avait été établie mais que ces démarches n’ont pas abouti.

Il estime que la gestion commune est justifiée par la configuration des volumes et par leurs situations physiques car les parkings des deux sous-sols sont matériellement interdépendants, leurs accès se faisant par une porte commune depuis la rue puis par une rampe commune, les véhicules traversant le premier sous-sol pour accéder au second. Il indique que le litige ne porte pas sur une servitude de passage bénéficiant aux propriétaires des volumes 3, 4, 5, 6 et 7 à l’égard du volume 2, mais sur la répartition des charges nécessaires au fonctionnement des éléments communs indispensables à l’exploitation de l’ensemble du parking qu’il s’agisse du premier ou du second sous-sol. Il relève que l’administrateur provisoire a dressé la liste des postes constituant les dépenses communes. Il relate que le contrat d’électricité des parking composé des deux sous-sols est commun et a été souscrit par le gérant du magasin Super U à la suite d’une coupure de courant en octobre 2023. Il explique que le contrat de fourniture d’électricité avait initialement été conclu par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] qui refacturait à chaque volume sa quote-part sans que le volume 2 ne règle jamais aucune somme. Il expose qu’à la suite de la mise sous administration judiciaire, les factures n’ont plus été réglées au fournisseur qui a coupé l’alimentation, contraignant le gérant du magasin Super U, établissement classé en ERP, à souscrire lui-même un contrat pour permettre aux équipements, notamment de sécurité, de fonctionner sous peine de fermeture de son commerce. Il déduit de ce simple fait la démonstration que les deux sous-sols sont liés par l’alimentation électrique commune des deux portes coupe-feu, des extracteurs de fumée, du désenfumage ou encore la ventilation, et donc des éléments communs aux deux niveaux de sous-sols. Il précise qu’il existe une gestion de fait depuis 2017 puisqu’aucun mandat ni convention de répartition des charges n’ont été signés de sorte qu’à défaut, le statut de la copropriété doit s’appliquer.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 1er – 2° de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la loi est applicable à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Il fait valoir qu’en principe, le régime des ensembles immobiliers est défini par la convention des parties mais que, si elles ne définissent pas clairement le régime juridique applicable en formalisant les actes nécessaires à la gestion effective, le régime de la copropriété s’impose.

Il relève qu’en dépit du grand nombre de propriétaires, aucune convention ne régit la gestion des deux sous-sols car si l’état descriptif de division en volumes initial envisageait qu’elle soit assurée par une association syndicale libre s’il venait à en être créé une, celle-ci n’a jamais été constituée.

Il ajoute que la gestion de l’ensemble immobilier doit être assurée par la mise en place d’une organisation formelle spécifique et effective à défaut de laquelle il est constant que le régime de la copropriété s’applique.

Il considère que la société Armée des Alpes ne peut se prévaloir de l’adhésion des différents volumes à une ASL puisque l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 nécessite, outre le consentement unanime des intéressés, un acte écrit.

Il soutient que la porte d’entrée du garage, les voies de circulation internes au parking souterrain, les systèmes de sécurité incendie, les système d’éclairage du parking et les ascenseurs constituent des accessoires indispensables de l’ensemble immobilier composés des deux sous-sols de parking et donc des éléments et services commun auxquels, faute de convention contraire, est applicable le statut de la copropriété.

Il ajoute que l’acte d’acquisition de copropriétaires de lots dans le volume 6 mentionnait l’existence d’une ASL ou d’une AFUL ou à défaut d’un règlement de copropriété pour régler les charges qui n’ont jamais été constitués ou établis, preuve qu’il était bien question de la création d’une organisation dédiée à la gestion des éléments d’équipement commun.

Il conclut que l’existence d’une copropriété comprenant les deux sous-sols de parkings des volumes 2, 3, 4, 5, 6 et 7 rend nécessaire d’établir par acte judiciaire un règlement de copropriété pour permettre de fixer la clé de répartition des charges communes conformément aux articles 8 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que la copropriété étant en difficulté, la nomination d’un administrateur provisoire est indispensable sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute également que, même si le régime de l’ASL venait à s’appliquer, la société Armée des Alpes ne serait pas exonérée du paiement des charges.

Dans ses conclusions n°3 notifiées le 29 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Val de Blore – Parkings » Volume 6 sollicite, outre la révocation de l’ordonnance de clôture :

qu’il soit jugé que l’ensemble immobilier constitué des deux sous-sols de parking situé [Adresse 6], composé des volumes 2, 3, 4, 5, 6 et 7 doit être soumis au régime de la copropriété au sens de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 et, avant dire droit :

la désignation d’un expert avec pour mission :de se rendre sur les lieux, de prendre connaissances des documents produits par les parties et d’entendre toutes personnes utiles,de fixer les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges,d’établir le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier composé des deux sous-sols de parking situé [Adresse 6], composé des volumes 2, 3, 4, 5, 6 et 7,

la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois avec pour mission de :prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété constituée par l’ensemble immobilier composé des deux sous-sols situés [Adresse 6],assurer tous les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 et du conseil syndical,approuvé le règlement de copropriété établi par l’expert,procéder, déterminer, engager et faire cesser les violations et atteintes au règlement de copropriété,se faire remettre l’ensemble des documents, archives et fonds nécessaires à l’exécution de sa mission,procéder à un inventaire des charges d’ores et déjà payées et procéder à leur répartition selon les modalités définies par le règlement de copropriété,

qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’établissement d’un règlement de copropriété par l’expert et de l’établissement des comptes de la copropriété par l’administrateur provisoire,

la condamnation de la société Armée des Alpes à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il rappelle que l’état descriptif de division en volumes du 15 janvier 2014 créé les volumes indépendants sans parties communes mais qu’en raison de leur superposition et de leur imbrication, les propriétaires de l’ensemble immobilier complexe doivent respecter les servitudes nécessaires au bon fonctionnement de l’ensemble. Il fait valoir cependant que les deux niveaux de parking correspondent, dans les faits, à un seul et unique ensemble avec un accès commun se déployant sur les deux niveaux qui nécessite une gestion unique mais qu’aucune structure n’a été constituée pour l’assurer. Il relate que la création d’une AFUL a été envisagée et qu’une convention de répartition des charges liées aux servitudes, basées sur les états descriptifs de division avait été établie mais que ces démarches n’ont pas abouti.

Il estime que la gestion commune est justifiée par la configuration des volumes et par leurs situations physiques car les parkings des deux sous-sols sont matériellement interdépendants, leurs accès se faisant par une porte commune depuis la rue puis par une rampe commune, les véhicules traversant le premier sous-sol pour accéder au second. Il indique que le litige ne porte pas sur une servitude de passage bénéficiant aux propriétaires des volumes 3, 4, 5, 6 et 7 à l’égard du volume 2, mais sur la répartition des charges nécessaires au fonctionnement des éléments communs indispensables à l’exploitation de l’ensemble du parking qu’il s’agisse du premier ou du second sous-sol. Il relève que l’administrateur provisoire a dressé la liste des postes constituant les dépenses communes. Il relate que le contrat d’électricité des parking composé des deux sous-sols est commun et a été souscrit par le gérant du magasin Super U à la suite d’une coupure de courant en octobre 2023. Il explique que le contrat de fourniture d’électricité avait initialement été conclu par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] qui refacturait à chaque volume sa quote-part sans que le volume 2 ne règle jamais aucune somme. Il expose qu’à la suite de la mise sous administration judiciaire, les factures n’ont plus été réglées au fournisseur qui a coupé l’alimentation, contraignant le gérant du magasin Super U, établissement classé en ERP, à souscrire lui-même un contrat pour permettre aux équipements, notamment de sécurité, de fonctionner sous peine de fermeture de son commerce. Il déduit de ce simple fait la démonstration que les deux sous-sols sont liés par l’alimentation électrique commune des deux portes coupe-feu, des extracteurs de fumée, du désenfumage ou encore la ventilation, et donc des éléments communs aux deux niveaux de sous-sols. Il précise qu’il existe une gestion de fait depuis 2017 puisqu’aucun mandat ni convention de répartition des charges n’ont été signés de sorte qu’à défaut, le statut de la copropriété doit s’appliquer.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 1er – 2° de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la loi est applicable à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Il fait valoir qu’en principe, le régime des ensembles immobiliers est défini par la convention des parties mais que, si elles ne définissent pas clairement le régime juridique applicable en formalisant les actes nécessaires à la gestion effective, le régime de la copropriété s’impose.

Il relève qu’en dépit du grand nombre de propriétaires, aucune convention ne régit la gestion des deux sous-sols car si l’état descriptif de division en volumes initial envisageait qu’elle soit assurée par une association syndicale libre s’il venait à en être créé une, celle-ci n’a jamais été constituée. Il précise que la disparition de la mention « s’il vient à en être créée une » de l’état descriptif de division en volumes rectificatif du 17 novembre 2014 ne signifie pas qu’une association syndicale libre a été créée.

Il ajoute que la gestion de l’ensemble immobilier doit être assurée par la mise en place d’une organisation formelle spécifique et effective à défaut de laquelle il est constant que le régime de la copropriété s’applique.

Il considère que la société Armée des Alpes ne peut se prévaloir de l’adhésion des différents volumes à une ASL puisque l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 nécessite, outre le consentement unanime des intéressés, un acte écrit.

Il soutient que la porte d’entrée du garage, les voies de circulation internes au parking souterrain, les systèmes de sécurité incendie, les système d’éclairage du parking et les ascenseurs constituent des accessoires indispensables de l’ensemble immobilier composés des deux sous-sols de parking et donc des éléments et services commun auxquels, faute de convention contraire, est applicable le statut de la copropriété.

Il ajoute que l’acte d’acquisition de copropriétaires de lots dans le volume 6 mentionnait l’existence d’une ASL ou d’une AFUL ou à défaut d’un règlement de copropriété pour régler les charges qui n’ont jamais été constitués ou établis, preuve qu’il était bien question de la création d’une organisation dédiée à la gestion des éléments d’équipement commun.

Il conclut que l’existence d’une copropriété comprenant les deux sous-sols de parkings des volumes 2, 3, 4, 5, 6 et 7 rend nécessaire d’établir par acte judiciaire un règlement de copropriété pour permettre de fixer la clé de répartition des charges communes conformément aux articles 8 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que la copropriété étant en difficulté, la nomination d’un administrateur provisoire est indispensable sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En réplique aux conclusions communiquées le 8 août 2025 par la société Armée des Alpes, il confirme qu’il existe bien une entrée et une rampe d’accès communes aux parkings depuis le [Adresse 21] même si les entrées des bâtiments de surface sont indépendantes. En réponse aux conclusions notifiées le 26 août 2025 par la demanderesse également, il confirme l’existence de plusieurs dysfonctionnements démontrés par des échanges de mails des 22 janvier 2024, 22 avril 2025 et 3 juillet 2025 dans la mesure où il rencontre des difficultés car il doit engager des dépenses pour pomper l’eau au deuxième sous-sol au bénéfice de tous et de la pérennité des fondations.

Dans ses écritures communiquées le 1er septembre 2025, la société Bleb, représentée par son administrateur provisoire, la SCP [H]-[J], prise en la personne de Maître [X] [J], désignée à ses fonctions par ordonnance du tribunal de commerce de Nice, sollicite outre la révocation de la clôture de la procédure pour permettre l’admission de ses écritures :

qu’il soit jugé qu’elle doit être exclue de toute contribution à quelque charge que ce soit relative au parking du deuxième sous-sol de l’ensemble immobilier régi par des états descriptifs de division, régulièrement publiés, excluant le régime de la copropriété,que les demandes de désignation d’un expert et d’un administrateur provisoire, ce dernier avec pour mission d’approuver un règlement de copropriété, soient déclarées irrecevables,subsidiairement, que les charges soient réparties dans le respect des principes fixés par l’état descriptif de division et, pour le surplus, en application du critère de leur utilité,en tout état de cause, la condamnation in solidum des syndicats des copropriétaires de la résidence [Adresse 30], de la résidence [Localité 25], du volume 4 et du volume 6 dénommé Val de Blore Parkings à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le premier sous-sol de l’ensemble immobilier complexe appartient au volume 2 qu’elle détient à 56,94 % et qui englobe un local commercial au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier ainsi que le sous-sol à usage de parking affectés en totalité exclusivement à l’usage du local commercial qui a été donné à bail à la société Pronice pour y exploiter un supermarché à l’enseigne Super U. Il explique qu’aucune structure n’a été mise en place pour la gestion et l’entretien des parkings mais qu’en considération de la complexité de l’ensemble, l’état descriptifs de division en volumes a établi des servitudes nécessaires au fonctionnement de l’ensemble immobilier tout en excluant l’existence de toute partie commune. Il en déduit que le régime de la copropriété est inapplicable et que le seul et unique régime applicable procède des actes notariés et de l’état descriptif de division qui lient les parties et auxquels il ne peut être dérogé. Il soutient que l’ensemble est parfaitement fonctionnel puisque les dépenses sont soit assumées par le propriétaire qui en a la charge, soit refacturés aux tantièmes conformément à l’acte constitutif. Il conclut en conséquence au rejet des prétentions tenant de le faire participer financièrement aux coûts afférents à la pompe de relevage des propriétaires du R – 2 par la transformation de l’ensemble immobilier en copropriété.

Il considère que la demande de désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 est irrecevable car il n’est nullement justifié que l’équilibre financier est compromis. Il ajoute que les difficultés dans le paiement des charges communes ne peuvent pas être assimilées à des difficultés financières graves et qu’en tout état de cause, l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permet pas de conférer à l’administrateur provisoire le pouvoir d’établir ou de modifier un règlement de copropriété. Il estime en conséquence de cette demande est irrecevable.

Il fait valoir subsidiairement que si le régime de la copropriété devait s’appliquer à l’ensemble, les charges se rapportant aux deux sous-sols devront être réparties dans le respect des principes fixés par l’état descriptif de division en volumes et de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La société civile de construction vente [Adresse 12] n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure intervenue le 19 août 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 2 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de la clôture de la procédure.

Au terme de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Ce texte ajoute néanmoins que sont cependant recevables notamment les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.

Ces dispositions doivent être combinées avec celle de l’article 15 du même code en vertu duquel les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Par application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Ce texte ajoute que l’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par une ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par une décision du tribunal.

Il est acquis que lorsque le juge révoque l’ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou, sinon, s’accompagner de leur réouverture, de sorte qu’une même décision ne peut simultanément révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires « Val de [Adresse 17] – Parkings » Volume 6 a notifié des conclusions et produit deux nouvelles pièces le 18 août 2025, veille de la clôture de la procédure fixée au 19 août 2025.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 30] et le [Adresse 28] [Localité 24] Baie [Adresse 22] ont, à leur tour, conclu le 19 août 2025, jour de la clôture.

Or, les conclusions et pièces déposées avant et le jour même de la clôture de l’instruction sont par principe recevables, d’autant que la société Armée des Alpes, demanderesse, avait elle-même communiqué de nouvelles conclusions le 1er août 2025.

Pour autant, la communication de nouvelles conclusions et pièces, contenant des moyens nouveaux, la veille et le jour de la clôture de la procédure ne permettait pas aux autres parties de disposer d’un temps suffisant pour y répliquer.

Dans ce contexte, la société Armée des Alpes a ainsi communiqué de nouvelles conclusions en réplique le 26 août 2025, le syndicat des copropriétaires « Val de [Localité 18] – Parkings » Volume 6 a notifié des écritures en réponse le 29 août 2025 et la société Bleb a notifié des conclusions le 1er septembre 2025, veille de l’audience de plaidoirie.

Dès lors que toutes les parties doivent avoir été à même d’organiser leur défense en disposant d’un délai suffisant pour répondre aux éléments de faits et aux moyens de droit invoqués par leurs adversaires, l’exclusion des débats des conclusions notifiées après la clôture de la procédure en réponse à celles communiquées la veille et le jour de la clôture serait incompatible avec les exigences inhérentes à un débat contradictoire loyal.

Le respect du principe de la contradiction constitue une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture pour permettre l’admission de toutes les conclusions notifiées par les parties avant l’audience de plaidoirie.

Cette décision de révocation n’étant pas intervenue avant l’ouverture des débats, il convient de fixer de nouveau la clôture de la procédure au 1er décembre 2025 et d’ordonner la réouverture des débats à l’audience du mardi 2 décembre 2025 à 9 heures.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REVOQUE la clôture de la procédure intervenue le 19 août 2025 ;

FIXE la clôture de la procédure au 1er décembre 2025 ;

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience juge unique de la quatrième chambre civile du mardi 2 décembre 2025 à 9 h 00 ;

RESERVE les dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT