TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 13/03/2025

à : Madame [T] [J]

Copie exécutoire délivrée

le : 13/03/2025

à : Maitre Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/11559

N° Portalis 352J-W-B7I-C6UXB

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 mars 2025

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maitre Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSE

Madame [T] [J], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 mars 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 13 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/11559 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UXB

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 3 mars 2007, la société SAGECO, absorbée par la société EFIDIS, elle même absorbée par la société CDC Habitat Social, a donné à bail à Mme [T] [J] un appartement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Mme [T] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé afin de :

— ordonner à Mme [T] [J] de laisser pénétrer dans son appartement les entreprises pour le nettoyage de son appartement et la réalisation de travaux, après avoir été prévenue 15 jours avant leur venue,

— à défaut, autoriser le commissaire de justice, après expiration d’un délai de prévenance de 8 Jours, à pénétrer dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, afin de permettre aux entreprises TIP TOP NET de nettoyer l’appartement et ACORUS et HERA HELIANS de procéder aux travaux, et à dresser procès-verbal des opérations

— condamner Mme [T] [J] au paiement de la somme de 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CDC HABITAT SOCIAL expose, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, qu’il y a urgence à pénétrer dans le logement occupé par Mme [T] [J] afin de procéder à certains travaux de réhabilitation qui ont déjà été effectués dans le reste de l’immeuble sauf dans son appartement, de réparer une fuite d’eau qui dégrade l’appartement voisin et de procéder au nettoyage des lieux dont émane, selon le voisinage, une odeur nauséabonde et qui empêche toute intervention extérieure.

Lors de l’audience du 28 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [T] [J], bien que régulièrement assignée à comparaître en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande mais n’y fait droit que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande principale d’accéder au logement pour faire réaliser des travaux

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

L’article 835 du même code dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. ».

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé : […] De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société CDC HABITAT SOCIAL est bien la propriétaire de l’immeuble au sein duquel se trouve l’appartement pris à bail par Mme [T] [J].

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie procéder à des travaux de réhabilitation dans cet immeuble consistant au ravalement de la façade et au remplacement des fenêtres, des radiateurs, des portes palières dans les logements, nécessitant ainsi d’y accéder.

Or, elle justifie également du refus de Mme [T] [J] de laisser pénétrer dans son logement les entreprises devant réaliser ces travaux par la production d’une demande d’accès datée du 21 novembre 2022, demeurée vaine, d’une sommation de faire du 07 août 2024 restée sans effet et d’un procès-verbal de difficultés dressé par le commissaire de justice qui a trouvé porte close à cinq reprises courant août 2024, en dépit de la présence effective de Mme [T] [J] dans son logement.

L’urgence à intervenir est, par ailleurs, avérée en raison, d’une part, de la nécessité de terminer les travaux et d’autre part, du défaut d’entretien du logement dont le sol est jonché d’immondice et dont provient, selon les déclarations de sa voisine du dessous, une fuite d’eau.

L’intervention sollicitée par la société CDC HABITAT SOCIAL est ainsi nécessaire au maintien en état du bien loué. Par conséquent, l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable et l’urgence est caractérisée.

Il convient dans ces conditions d’ordonner à Mme [T] [J] de laisser pénétrer dans son logement les entreprises TOP TOP NET (nettoyage), ACORUS-CRETEIL (menuiseries) et HERA ELIANS (changement des radiateurs), après avoir été prévenue de leur venue 15 jours auparavant et, en cas d’absence ou de refus de sa part, d’autoriser le bailleur et ces entreprises à pénétrer dans le logement, au besoin avec le concours de la force publique et en tous cas en présence d’un commissaire de justice qui dressera procès-verbal des opérations, en vue de procéder aux travaux susvisés.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité et la situation respective des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, selon l’article 514-1 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

ORDONNONS à Mme [T] [J] de permettre l’accès à son logement situé [Adresse 2] (porte 54) à la société CDC HABITAT SOCIAL accompagnée des entreprises TOP TOP NET, ACORUS-CRETEIL et HERA ELIANS, afin d’y laisser réaliser notamment les opérations suivantes : nettoyage du logement, changement des fenêtres et remplacement des radiateurs,

DISONS que la société CDC HABITAT SOCIAL devra prévenir Mme [T] [J], par une notification de travaux qui lui sera remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui précisera les dates d’intervention et leur durée prévisible, 15 jours à l’avance,

DISONS que si Mme [T] [J] ne permet pas l’accès à son logement dans les conditions susmentoinnées, la société CDC HABITAT SOCIAL, accompagnée des entreprises TOP TOP NET, ACORUS-CRETEIL et HERA ELIANS sera autorisée à y pénétrer en présence d’un commissaire de justice et si besoin, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

DISONS que le commissaire de justice devra dresser procès-verbal de l’ensemble des opérations susmentionnées,

RAPPELONS qu’aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire,

CONDAMNONS Mme [T] [J] aux entiers dépens,

DÉBOUTONS la CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux et de la protection