TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07486 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SG7

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le 28 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH, [Adresse 1]

représentée par la SCP MENARD WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDERESSE

Madame [P] [I] [D], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 28 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07486 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SG7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 11/10/2016, l’OPAC DE [Localité 4], devenu [Localité 4] HABITAT OPH, a donné à bail à [P] [I] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 227,78 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement d’avoir à justifier de l’assurance et un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail ont été délivrés le 15/04/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 6293,48 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 18/07/2024 à étude, PARIS HABITAT OPH a fait assigner [P] [I] [D] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

— à défaut, prononcer la résiliation du bail aux torts et grief de la défenderesse ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [P] [I] [D] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;

— autoriser [Localité 4] HABITAT OPH à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meublés trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— condamner [P] [I] [D] au paiement d’une somme provisionnelle de 11133,62 euros, au titre du solde du loyers et des charges ;

— condamner [P] [I] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé majoré de 50% et charges, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure aux loyers et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi;

— condamner [P] [I] [D] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement et de l’assignation, et tous les actes rendus nécessaires dans le cadre de la procédure.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 22/07/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 19/12/2024 et faisait l’objet de deux renvois avant d’être examinée à l’audience du 13/03/2025.

Le bailleur, représenté par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 26369,85 euros, SLS inclus, sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d’une assurance habitation et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Il ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement si le paiement des loyers a été repris.

[P] [I] [D], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur une durée de 36 mois.

Elle indique percevoir le RSA et être accompagnée dans ses démarches par une assistante sociale de l’hôpital, en raison de ses hospitalisations régulières. Elle vit seule dans le logement. Elle précise avoir transmis les documents fiscaux nécessaires à son bailleur, qui a tout de même appliqué le SLS. Elle indique avoir repris le paiement du loyer avant l’audience en versant la somme de 1800 euros.

La décision était mise en délibéré au 28/05/2025 par mise à disposition au greffe.

Le conseil de [Localité 4] HABITAT OPH était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte actualisé. Il produisait le décompte par courriel contradictoire du 19/03/2025.

Par note en délibéré, la juge des contentieux de la protection sollicitait les observations d'[P] [I] [D] sur la souscription d’une assurance habitation. Elle produisait l’attestation d’assurance par courriel contradictoire du 20/05/2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18/04/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience, en application des textes applicables au jour de l’assignation.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance délivré le 15/04/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[P] [I] [D] justifie de la souscription d’une assurance habitation auprès du CIC selon attestation du 19/05/2025 et a ainsi régularisé le défaut d’assurance. Toutefois, n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15/06/2024 à minuit, soit à compter du 16/06/2024.

[P] [I] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail. Il ressort du décompte locatif produit que le règlement du loyer a repris depuis le 13/03/2025.

Le bailleur ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de faire droit à la demande de la défenderesse et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [P] [I] [D], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [I] [D] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [P] [I] [D] reste devoir une somme de 4478,56 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 19/03/2025, février 2025 inclus, hors frais. Le surloyer total de 19417,68 euros appliqué sur l’année 2024 a été déduit par le bailleur suite à la transmission des justificatifs fiscaux par la locataire pour cette année.

Il convient en conséquence de condamner [P] [I] [D] au paiement de la somme de 4786,87 euros sous réserve des loyers, surloyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par ailleurs, il appartiendra à [P] [I] [D] de déposer son attestation de revenus sur l’année 2024 à son bailleur, comme elle l’indique dans son courriel du 20/05/2025, afin de bénéficier du recalcul des surloyers appliqués sur les loyers 2025.

Compte tenu de la reprise des paiements, de l’application en l’état d’un surloyer qui pourra faire l’objet d’un recalcul, et de la durée maximale légale de 36 mois pour apurer la dette locative, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement avec des mensualités de 100 euros selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

En ce cas, [P] [I] [D] sera condamnée au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Il n’y a pas lieu de majorer l’indemnité d’occupation, le demandeur ne justifiant pas d’un préjudice qui serait supérieur à la perte du montant du loyer et des charges.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [P] [I] [D] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 16/06/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [P] [I] [D] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 4478,56 euros au titre des loyers et charges dus au 19/03/2025, février 2025 inclus, outre les loyers, surloyers après recalcul, charges impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [P] [I] [D] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 100 euros, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [P] [I] [D] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception resté infructueux ;

DIT que [Localité 4] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de [P] [I] [D], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [P] [I] [D] à payer [Localité 4] HABITAT OPH, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

AUTORISE, en ce cas, [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [P] [I] [D] à défaut de local désigné ;

CONDAMNE [P] [I] [D] aux dépens de la présente procédure incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection