RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00004 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAHT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-[W] DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[W]

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [D] [K] [W] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Diane MARCHAU, avocat au barreau de SAINT-[W]-DE-LA-REUNION substitué par M^e Félicie HELIOU, avocat au barreau de SAINT-[W]-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Avril 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [K] [W] [O] a donné à bail à Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] selon contrat du 29 octobre 2023, moyennant un loyer mensuel de 630 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 1.470 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par des actes de commissaire de justice séparés du 30 janvier 2025, Monsieur [D] [K] [W] [O] a fait assigner Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-[W] de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] ;

— la condamnation par provision de Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.880 euros arrêtée au mois d’octobre 2024, à parfaire au jour de la sortie effective des locataires ;

— leur condamnation par provision au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros révisable jusqu’à libération effective des lieux ;

— leur condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 10 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [D] [K] [W] [O], représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Il a été autorisé par le juge des contentieux de la protection à produire un décompte actualisé de sa créance de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés en cours de délibéré.

Bien que régulièrement convoqués par des actes de commissaire de justice séparés signifiés le 30 janvier 2025 à l’étude, Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] ne se sont ni présentés à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par une note en délibéré reçue au greffe le 28 avril 2025, Monsieur [D] [K] [W] [O] a actualisé sa créance à la somme de 9.660 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, la décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] étant non comparants lors de l’audience du 10 avril 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 5 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Monsieur [D] [K] [W] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 29 octobre 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] le 9 avril 2024, pour la somme en principal de 1.470 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 15 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [D] [K] [W] [O] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] étaient débiteurs de la somme de 9660 euros à la date du 28 avril 2025. Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de les condamner à verser à Monsieur [D] [K] [W] [O] la somme réclamée de 9660 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…). »

Le VII de cet article précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d’audience, et en l’absence de Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] à l’audience, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement d’office.

En conséquence, il convient d’ordonner leur expulsion.

Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] seront également condamnés à verser à Monsieur [D] [K] [W] [O] une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros révisable, à compter du 1er mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [D] [K] [W] [O], Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2023 entre Monsieur [D] [K] [W] [O] et Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies au 15 mai 2024.

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] à verser à Monsieur [D] [K] [W] [O] la somme de 9660 euros à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 28 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNONS à Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

AUTORISONS Monsieur [D] [K] [W] [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] à verser à Monsieur [D] [K] [W] [O] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 630 euros révisable, à compter du 1er mai 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] à verser à Monsieur [D] [K] [W] [O] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETONS toute autre demande.

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [S] et Madame [C] [T] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 22 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE