TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/03318 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZEVV

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e David GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1518

DÉFENDERESSE

Madame [S] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0891

Décision du 07 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/03318 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZEVV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 7 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiqmenet par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 9 juin 2022, Mme [S] [O] a vendu à Mme [K] [G] les lots n°8 et 56 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], correspondant à un studio au deuxième étage du bâtiment C de l’immeuble et à une cave, moyennant un prix de 208 000 euros, en partie payé au moyen d’un prêt bancaire.

Soutenant avoir découvert le 30 juin 2022, par l’avis de convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2022, l’état très dégradé de l’immeuble, la nécessité de la dépose du plafond de son appartement et de la réfaction du plancher bas de l’appartement situé au 3ème étage, au-dessus de son studio et que cette situation lui avait été volontairement dissimulée par Mme [S] [O], Mme [K] [G] a vainement sollicité l’indemnisation de ses préjudices par l’intermédiaire de son notaire, Maître [V] [U].

Le 20 septembre 2022, le Cabinet Abarco Expertises, mandaté par le syndic de l’immeuble, a conclu à des dégradations entomologiques généralisées à toutes les solives s’agissant du plancher bas de l’appartement du 3ème étage et à des dégradations fongiques notamment par de la mérule, rendant nécessaire le remplacement de la majorité des solives et des poutres maîtresses bien que n’étant plus actives. S’agissant du studio de Mme [K] [G], il a également constaté des dégradations entomologiques de grosses vrillettes et un affaissement du plancher bas de l’appartement, devant être surveillé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 novembre 2022, Mme [K] [G] a, par l’intermédiaire de son avocat, demandé l’annulation de la vente et le remboursement de tous les frais exposés par elle, outre des dommages et intérêts.

Le 23 novembre 2022, Mme [K] [G] a signalé à son assureur l’effondrement d’une partie du plancher haut de son studio, dans la salle d’eau, à la suite des travaux de reprise du plancher bas de l’appartement du 3ème étage.

Le 16 décembre 2022, à la requête de Mme [K] [G], Maître [R] [Z], commissaire de justice, a constaté la présence de fissures dans le plancher haut dans la salle d’eau, un décollement longitudinal entre le sol et la plinthe de mur sur toute la longueur sur la partie basse du mur mitoyen entre la salle d’eau et la cuisine, la désolidarisation de la cloison entre le séjour et la cuisine et des fissures au plafond de la cuisine.

Par exploits de commissaire de justice en date du 6 mars 2023, Mme [K] [G] a fait assigner Mme [S] [O] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité de la vente et condamner Mme [S] [O] à lui payer des dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 août 2024, Mme [K] [G] demande au tribunal de :

PRONONCER la nullité de la vente du 9 juin 2022, CONDAMNER Mme [S] [O] à lui rembourser la somme de 208 000 euros ainsi que de ses frais de notaires et de prêt bancaire y compris en raison du remboursement anticipé dudit prêt, CONDAMNER Mme [S] [O] à lui payer la somme de 70 000 euros à titre des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis par elle, CONDAMNER Mme [S] [O] à lui payer la somme de 20 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, Mme [S] [O] demande au tribunal de :

DEBOUTER Mme [K] [G] de l’ensemble de ses demandes, A titre subsidiaire,

REDUIRE l’indemnisation allouée à Mme [K] [G] à un euro symbolique, CONDAMNER Mme [K] [G] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

*

Sur la demande de nullité de la vente

Il résulte des articles 1130 et 1131 du code civil que le dol vicie le consentement et est une cause de nullité relative du contrat, lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Son caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, Mme [K] [G] soutient que Mme [S] [O], en sa qualité de propriétaire et membre du conseil syndical de l’immeuble, avait connaissance des désordres affectant les parties communes dans l’appartement du 3ème étage et le bien vendu, notamment de l’existence de la fuite d’eau entre juin 2020 et mars 2021 entre le 3ème et le 2ème étage, de sa mauvaise réparation, de ses conséquences sur la structure de l’immeuble de même qu’elle avait connaissance de la présence de mérule et de l’affaissement du plancher bas de son appartement.

L’existence de désordres affectant la structure de l’immeuble, notamment les parties communes situées entre son appartement et l’appartement du 3ème, constitue à l’évidence une information essentielle du consentement de Mme [K] [G] à la vente, dès lors que de tels désordres sont susceptibles d’engendrer non seulement des coûts importants et des nuisances importantes consécutives aux travaux de reprise, mais également des risques pour les personnes.

Il sera d’ailleurs observé que les travaux de reprise entrepris par le propriétaire de l’appartement du 3ème ont entraîné un effondrement d’une partie du plafond de Mme [K] [G].

Le fait que les travaux de reprise du plancher bas de l’appartement du 3ème étage n’ait coûté « que » 3 000 euros à Mme [K] [G], comme le souligne la défenderesse, est indifférent à l’appréciation du caractère déterminant de l’information, qui s’apprécie au jour de la vente.

De même, le fait que le rapport du Cabinet Abarco Expertises en date du 20 septembre 2022 mentionne que les dégradations entomologiques et fongiques affectant le plancher bas de l’appartement du 3ème étage sont désormais inactives, ne minore pas l’importance pour l’acquéreur de l’appartement situé immédiatement sous cet appartement dont les solives sont fortement dégradées, d’avoir connaissance de ce désordre dès lors que les solives déjà dégradées n’assurent plus leur rôle structurel.

Il est constant que Mme [K] [G] n’a été informée ni de l’importante fuite ayant affecté son appartement entre juin 2020 et mars 2021, ni des désordres affectant les solives et poutres du plancher bas de l’appartement du 3ème étage et ni des dégradations entomologiques affectant le plancher bas de son appartement.

Or, si aucune des pièces versées aux débats par Mme [K] [G] ne démontre que Mme [S] [O] avait connaissance, ni même était en mesure d’avoir connaissance de la nature exacte des dégradations affectant les solives du plancher bas de l’appartement du 3ème étage, il est en revanche établi et non contesté qu’elle avait parfaitement connaissance du dégât des eaux ayant impacté cet appartement et son studio dès lors qu’elle avait établi un constat amiable le 29 mars 2021 et attiré l’attention du propriétaire et du syndic sur la nécessité de procéder rapidement à des travaux pour mettre fin à la fuite et « éviter toute dégradation supplémentaire qui pourrait davantage fragiliser la dalle » entre les deux appartements. Elle attirait d’ailleurs l’attention du propriétaire sur le caractère urgent de ces mesures et lui demandait de la tenir informée. Elle ne pouvait donc ignorer que ces mesures réparatoires n’avaient pas encore pu être mises en œuvre au jour de la vente et il lui appartenait de le signaler à son acquéreuse.

Surtout, il ressort du rapport de M. [N] [H], architecte, en date du 13 avril 2022, dont Mme [S] [O] ne conteste pas avoir eu connaissance, qu’à la suite d’une visite dans l’appartement du 3ème étage, il a constaté que les « poutres et solives sont dans un état de dégradation très avancé et ne remplissent pas leur rôle structurel » et a indiqué ; « il y a lieu, sans attendre, de les remplacer ou, quand cela est possible de les renforcer », précisant « vous pourrez constater que le couteau s’enfonce dans les poutres « comme dans du beurre » signifiant que le cœur est largement atteint ». Il a conclu à l’existence d’un « danger imminent » et a demandé au propriétaire du 3ème étage d’arrêter les travaux en cours dans son appartement, avant remise en état de la structure.

Même si, comme le remarque Mme [S] [O], ce rapport ne relève pas la présence de grosses vrillettes ou de mérule, il n’en demeure pas moins qu’il est particulièrement alarmant s’agissant de la solidité du plancher bas de l’appartement du 3ème étage et partant, du plancher haut de son appartement et de l’immeuble entier.

Mme [S] [O] avait donc connaissance, avant la vente du 9 juin 2022, de désordres importants affectant significativement les parties communes de l’immeuble et plus spécifiquement des parties communes situées immédiatement au-dessus de son lot et du fait que ces désordres avaient entraîné l’arrêt des travaux de son voisin en raison de la nécessité de remettre en état la structure de l’immeuble.

En s’abstenant volontairement d’en informer Mme [K] [G], alors que cette information était déterminante de son consentement, Mme [S] [D] a commis une réticence dolosive qui justifie l’annulation de la vente du 9 juin 2022, sans même qu’il ne soit besoin d’examiner les autres griefs de Mme [K] [G] et notamment la question de l’affaissement constaté dans son appartement.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la vente du 9 juin 2022 portant sur les lots n°8 et 56 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7] et de condamner Mme [S] [O] à restituer à Mme [K] [G] le prix de vente, soit la somme de 208 000 euros.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes du dernier alinéa de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Or, la réticence dolosive dont Mme [S] [O] s’est rendue coupable constitue une faute délictuelle au sens de l’article 1240 du code civil, qui oblige son auteur à réparer les préjudices qui résultent, pour l’acquéreur, de la vente annulée.

En l’espèce, Mme [K] [G] évalue de façon globale ses préjudices à hauteur de 70 000 euros mais il lui incombe de rapporter la preuve de l’existence certaine et actuelle de chacun d’entre eux et de leur lien de causalité avec la faute de Mme [S] [O].

Elle demande tout d’abord le « remboursement » des frais de notaires exposés pour la vente mais ne justifie du montant de ces frais par aucune pièce, étant observé que seuls les émoluments du notaire constituent un préjudice indemnisable, Mme [K] [G] pouvant obtenir remboursement des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et de la contribution sur la sécurité immobilière par le trésor public en application de l’article 1961 du code général des impôts, à la suite de l’annulation de la vente par le présent jugement. Sa demande sera donc rejetée.

Elle demande ensuite le remboursement « des frais du dossier de prêt et relatifs à l’obtention de ce financement » sans davantage préciser à quoi ils correspondent, ni quel est leur montant exact. Cette demande ne peut donc davantage prospérer.

Mme [K] [G] invoque ensuite ses préjudices matériels tenant :

Aux frais de son aménagement, à son installation et à son futur déménagement, Au surplus de charges de copropriété, Aux dépenses supplémentaires de chauffage résultant de l’état du plafond et de l’humidité ambiante, A sa moindre capacité à acquérir un nouveau bien en raison de l’augmentation des taux d’intérêt, Aux dépenses de relogement pendant le temps des travaux.

Toutefois, Mme [K] [G] ne précise pas à quoi correspondent ces différents préjudices, exactement, ni quels sont leurs quantums respectifs.

Elle invoque des frais d’aménagement, d’installation et de futur déménagement mais n’en justifie pas.

S’agissant du « surplus de charges de copropriété », elle ne précise pas ce qu’il recouvre exactement et se contente de produire l’appel de fonds pour travaux en date du 1er novembre 2022 correspond aux « travaux structure lot 10 Bat C » d’un montant de 2 459,24 euros, la relance en date du 25 novembre 2022 et la mise en demeure du 9 décembre 2022 d’avoir à payer cette somme mais elle ne justifie pas du paiement effectif de cette somme au syndic, le seul virement dont elle justifie à « ARCO » étant un virement de 300 euros, en date du 2 mars 2023.

Il n’est donc pas démontré par Mme [K] [G] qu’elle a payé un « surplus de charges de copropriété » en lien avec la vente annulée.

Elle ne justifie pas non plus que l’appartement était, en raison de l’effondrement du plafond et de son état général, notamment d’une « humidité ambiante », difficile à chauffer et qu’elle a dû exposer des dépenses supplémentaires de chauffage. Aucune constatation technique n’est produite au soutien de cette demande, ni aucune facture de chauffage, seule une photographie d’un thermomètre, dénuée de toute valeur probante, étant produite.

Elle ne produit aucune pièce non plus au soutien de sa demande d’indemnisation de perte chance d’acquérir un nouveau bien au même prix, de sorte que cette demande ne peut pas non plus être accueillie.

Enfin, son préjudice résultant de la nécessité de se reloger durant des travaux qu’elle ne justifie pas avoir débutés, ne constitue pas un préjudice né et actuel mais seulement un préjudice éventuel, alors même que la vente étant annulée, elle n’aura pas à se reloger durant des travaux futurs puisque le bien sera restitué par elle.

Elle doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ces titres.

En revanche, Mme [K] [G] justifie avoir subi un important préjudice moral résultant nécessairement du stress et des tracas engendrés par la présente instance, mais surtout, du stress résultant de la chute de son plafond dans la salle d’eau de l’appartement.

Même si elle ne démontre pas le caractère insalubre du bien, ni l’impossibilité de le chauffer par la seule photographie d’un thermomètre, il est évident que le fait d’avoir dû vivre dans ce bien avec la crainte d’un nouveau désordre important et de subir les nuisances consécutives aux travaux réalisés dans l’appartement du 3ème étage, notamment la pose d’étais dans son propre appartement, ainsi que cela ressort du constat de commissaire de justice du 15 novembre 2022 et des photographies versées aux débats, lui ont causé un préjudice moral, lequel est nécessairement en lien avec la faute de Mme [S] [O] dès lors qu’il aurait été évité si Mme [K] [G] n’avait pas acquis le bien, une fois pleinement informée sur son état par la venderesse.

Ce préjudice moral sera justement indemnisé par l’allocation d’une somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [O], partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [K] [G] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Prononce la nullité de la vente du 9 juin 2022, par Mme [S] [O] à Mme [K] [G] des lots n°8 et 56 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7], cadastré section EB n°[Cadastre 2], lieudit « [Adresse 1] », d’une surface de 00 ha 04 a 73 ca,

Ordonne à Mme [S] [O] de restituer le prix de vente de 208 000 euros à Mme [K] [G],

Condamne Mme [S] [O] à payer à Mme [K] [G] la somme de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes de dommages et intérêts formées par Mme [K] [G], en ce compris les demandes au titre des « frais de notaires et de prêt bancaire y compris en raison du remboursement anticipé dudit prêt »,

Condamne Mme [S] [O] aux dépens,

Condamne Mme [S] [O] à payer à Mme [K] [G], la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 6] le 07 Juillet 2025

Le Greffier Le Président