TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître TCHIAKPE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Maître KIWALLO

Monsieur [O]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y7F

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P483

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [H],

Madame [I] [J],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître TCHIAKPE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1215

Madame [B] [U] [N] [L] [Y] [P],

Madame [Z] [Y] [P],

Monsieur [X] [A] [S] [O],

demeurant [Adresse 1]

ayant pour avocat, Maître KIWALLO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0656

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00448 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Y7F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2019, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à M. [D] [H] et Mme [I] [J] un appartement à usage d’habitation de 4 pièces de 79 m2 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 596, 28 € et une provision sur charges de 150 € par mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 et 29 novembre et 2 décembre 2024, la RIVP a fait assigner M. [D] [H] et Mme [I] [J] en qualité de locataires et Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de M. [D] [H] et Mme [I] [J] et de tout occupant de leur chef notamment Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O], avec suppression du délai légal de deux mois,la condamnation in solidum de M. [D] [H] et Mme [I] [J], Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer charges en sus à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux,la condamnation in solidum de M. [D] [H] et Mme [I] [J], à lui payer la somme de 76500 euros à parfaire au titre des fruits civils,la condamnation in solidum de M. [D] [H] et Mme [I] [J] Mme [I] [J], Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O] à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Elle fait valoir que M. [D] [H] et Mme [I] [J] ont sous loué leur logement, ce sans son autorisation.

Initialement appelée à l’audience du 24 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 12 septembre 2025, la RIVP, représentée par son conseil a indiqué se désister de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O], ces derniers ayant quitté les lieux. Elle a maintenu ses demandes à l’encontre de M. [D] [H] et Mme [I] [J] notamment la demande de condamnation à restituer les fruits civils à hauteur de 76 500 euros et sollicite en outre leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 7420, 22 euros au titre des arriérés de loyer arrêtés au 26 mars 2025.

Elle précise que les locataires ayant quitté les lieux la demande de résiliation du bail, expulsion des locataires et occupants ainsi que la demande de condamnation à une indemnité d’occupation sont devenues sans objet. Elle évalue le montant des fruits civils à 1500 euros par mois entre juin 2021 et novembre 2024.

M. [D] [H] et Mme [I] [J], assistés d’un avocat, indiquent que la demande au titre des arriérés de loyers est irrecevable n’étant pas mentionnée dans l’acte introductif d’instance et en tout état de cause, doit être rejetée faute de décompte.

Ils sollicitent également le rejet de la demande au titre des fruits civils et à titre subsidiaire que soient déduit loyers versés au bailleur durant la période en vertu du contrat de bail.

Au soutien de leurs prétentions, M. [D] [H] et Mme [I] [J] ne contestent pas l’existence d’une sous location et ne pas occuper le logement. Ils indiquent toutefois avoir ignoré que leur sous locataire, M [K] procédait lui-même à une sous location, qu’ils n’ont pas perçu les fruits de cette sous location.

Régulièrement assignés à personne pour les deux première et selon procès verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [O], Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O] n’ont pas comparu.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions de la demanderesse à l’assignation soutenue oralement.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail , la demande d’expulsion et la demande d’indemnité d’occupation

Il sera donné acte du désistement de l’ensemble des demandes de la RIVP à l’encontre de Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O], occupants sans droit ni titre qui ont quitté les lieux.

Par ailleurs, il sera relevé que ces mêmes demandes à l’encontre de M. [D] [H] et Mme [I] [J] sont désormais sans objet, ces derniers ayant donné congé et restitué les lieux à compter à la fin du mois de février 2025.

Sur l’arriéré locatif

sur la recevabilité de la demande

L’article 817 du code de l’organisation judiciaire dispose que Lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Il résulte de l’article 15 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacun soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 de ce même code dispose qu’il appartient au juge , en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il e peut retenir, dans sa décision, que les éléments, les explications ou les documents produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Si la demande de condamnation au titre des arriérés de loyers ne figurent pas dans l’acte introductif d’instance, il n’en demeure pas moins que cette demande a été formulée et portée à la connaissance des défendeurs par courriel du 12 août 2025 au conseil des défendeurs à l’audience ainsi que le décompte des sommes dûes après résiliation et restitution du dépôt de garantie.

Ainsi, cette demande, a été soumise au contradictoire et est parfaitement recevable dans le cadre des débats.

sur le fonds

M. [D] [H] et Mme [I] [J] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, la RIVP produit un décompte démontrant que M. [D] [H] et Mme [I] [J] restent lui devoir la somme de 7808, 07 euros à la date du 19 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 596, 50 euros, pour un total de 7240, 22 euros.

M. [D] [H] et Mme [I] [J] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 7240, 22 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement des fruits civils

En application des articles 546 et 547 du code civil, il est jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le paiement.

En l’espèce, la RIVP demande des fruits civils pour une période de juin 2021 à juin 2024 à hauteur de 1500 euros par mois soit un total de 76500 euros, en considérant que la sous location consentie par M [H] à compter de juin 2021 à M [K] et M [T] moyennant 1500 euros par mois s’est poursuivie avec de nouvelles locataires, les consorts [Y] [P].

Rien ne vient justifier la « sous sous location » alléguée par M [H] qui prétend n’avoir perçu aucune somme au titre des loyers.

Au contraire, il résulte des pièces versées aux débats que M [H] a consentie une sous location entre juin 2023 et juin 2024 aux consorts [K] pour 18 000 euros (contrat de sous location signé par M [H] au bénéfice de M [K] et M [T] en date du 4 septembre 2023).

Par ailleurs, il est également établi par la production des justificatifs d’ordre de paiement que M [H] a touché 1500 euros le 17 février 2022, 1000 euros le 16 février 2023, 1000 euros le 13 mai 2023, 700 euros le 15 juin 2023, outre deux fois 550 euros sur une période non datée, soit un total de 5300 euros dont il apparaît comme étant bénéficiaire émanant notamment de Monsieur [T], dont le nom figure sur le contrat de sous location versé aux débats mais pour une période antérieure.

Ces éléments corroborent ainsi les déclarations de M [K] à l’huissier de justice (constat d’huissier du 15 juillet 2024) qui a indiqué avoir versé 1500 euros par mois à compter de juin 2021.

Il sera ainsi retenu que M [H] a perçu des fruits civils à hauteur de 1500 euros par mois entre juin 2021 et juin 2023 et 18 000 euros entre juin 2023 et juin 2024, soit un total de 54 000 euros.

Il est constant les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. En l’espèce, les locataires ont sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, en conséquence, les sommes perçues à ce titre doivent lui être remboursées sans qu’il n’y ait lieu à déduire le montant des loyers versés.

En conséquence M [D] [H] sera condamné à verser à la RIVP la somme de 54 000 euros au titre des fruits civils. Mme [J] n’étant pas mentionnée dans les opérations de sous location ni dans le contrat ni comme destinataire des virements, il n’y a pas lieu à condamnation solidaire.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [H] et Mme [I] [J] parties perdantes supporteront in solidum les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile

L’équité justifie par ailleurs de condamner M. [D] [H] et Mme [I] [J] in solidum à payer à la RIVP la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DONNE ACTE à la RIVP de son désistement de l’ensemble des demandes à l’encontre de de Mme [B] [Y] [P], Mme [Z] [Y] [P] et M [X] [O],

CONSTATE que la demande de résiliation judiciaire, d’expulsion et de condamnation à une indemnités d’occupation est devenue sans objet, les lieux ayant été restitués à la RIVP,

CONDAMNE solidairement M. [D] [H] et Mme [I] [J] à payer à RIVP la somme de 7240, 22 euros au titre de l’arriéré locatif dû 26 mars 2025,

CONDAMNE M. [D] [H] à payer à la RIVP la somme de 54 000€ au titre des fruits de la sous location,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE M. [D] [H] et Mme [I] [J] in solidum à payer à la RIVP la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [H] et Mme [I] [J] in solidum aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier Le Juge des contentieux de la protection