TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Marie LE BRET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00525 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZMK

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivia AMBAULT-SCHLEICHER de la SCP VELIOT FENET-GARDE AMBAULT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0222

DÉFENDERESSE

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie LE BRET, avocat au barreau de CAEN, [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 05 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00525 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ZMK

Par contrat sous seing privé en date du 17 août 2020, Madame [F] [O] a donné à bail à Madame [T] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer de 1070 euros par mois, hors charges, les provisions pour charges étant fixées à la somme de 80 euros.

La bailleresse a fait signifier un commandement de payer le 6 août 2024.

Par acte d’huissier en date du 7 octobre 2024, Madame [T] [G] a fait assigner Madame [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que les causes du commandement de payer sont réglées dans les deux mois

— juger que le bail est à usage de résidence principale

fixer le loyer à la somme de 801, 60 euros à compter du mois d’août 2020

— condamner Madame [F] [O] à lui payer la somme de 3698, 55 euros au titre de la répétition de l’indu, à faire réaliser des travaux de mise en conformité du logement au regard des performances énergétiques sous astreinte de 100 euros par mois de retard,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 31 mars 2025, Madame [T] [G], représentée par son conseil, a déposé des écritures, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des demandes, maintient les demandes formées dans l’assignation et actualise la somme due par la bailleresse à 1405, 35 euros.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [G] indique que le bien constitue sa résidence principale et que le bail est ainsi soumis à la loi du 6 juillet 1989 contrairement à ce qu’indique la bailleresse qui considère qu’il s’agit de sa résidence secondaire, sans en apporter de preuve, et contrairement aux stipulations du bail. Elle précise être réalisatrice et travailler pour France Télévision dans le [Localité 1]. Elle rappelle qu’aucun diagnostic DPE n’a été versé lors de la location, les travaux mentionnés dans le bail n’ayant pas été effectués. Afin de pallier cette difficulté, elle a elle-même demandé un diagnostic énergétique, le 20 juillet 2023, qui fait apparaître un DPE G, interdisant, ainsi, par application de la loi, l’indexation des loyers. Elle explique avoir saisi la commission de conciliation de [Localité 7] qui a confirmé qu’il s’agissait bien d’une résidence principale, soumise à l’encadrement des loyers de la ville de [Localité 7]. Elle démontre également avoir payé les causes du commandement de payer, la demande d’expulsion étant irrecevable, la CCAPEX n’ayant pas été préalablement saisie.

Madame [F] [O], représentée par son conseil, a demandé de pouvoir transmettre une note en délibéré pour apporter d’autres éléments de preuve, mais n’a pas sollicité de renvoi d’audience, et a déposé des écritures, aux termes desquelles elle demande de constater que le bail au titre de la résidence secondaire de la demanderesse est soumis au droit commun, et, qu’ainsi , il est résilié au vu de la signification d’un commandement de payer du 6 août 2024. De ce fait, elle demande l’expulsion, la séquestration des meubles, la condamnation de la demanderesse à verser la somme de 10150, 98 euros correspondant aux loyers et charges dus, le 6 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8723, 50 à compter du commandement de payer et à compter de la rédaction des conclusions pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 6 octobre 2024, d’un montant de 3924, 22 euros au 28 février 2025, outre la somme de 311, 12 euros d’arriérés de charges, à titre subsidiaire, dire que les agissements de la demanderesse constituent un manquement grave à l’exécution du contrat et prononcer la résiliation du bail, à la date du 6 octobre 2024, avec les conséquences déjà exposées, ou très subsidiairement, prononcer la résiliation du bail à la date du jugement, en fixant une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges, avec toutes les conséquences exposées, et en tout état de cause, lui verser la somme de 10 000 euros au vu du préjudice subi du fait de la mauvaise foi de la demanderesse, outre le versement d’une somme de 4000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, Madame [F] [O] souligne que le bail litigieux n’est pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’une location secondaire, ne constituant pas la résidence principale de Madame [T] [G]. En effet, elle mentionne dans ses écritures que « il était rappelé que le bien ainsi donné à bail constituant sa résidence secondaire, ce contrat était régi par les dispositions du droit commun prévu au code civil », rappelant que les avis d’imposition de la locataire la situe à [Localité 6], et soutenant qu’aucun élément n’est fourni, par ailleurs, pour prouver qu’il s’agit de sa résidence principale. De plus, elle fait valoir que l’emploi du temps professionnel de la locataire, qu’elle a produit, démontre qu’elle ne vit pas à [Localité 7] 8 mois par an, excluant de fait l’existence d’une résidence principale, les tableaux de présence fournis par la locataire étant modifiés pour les besoins de la cause. Elle explique que Madame [T] [G] paie toujours son loyer en retard et qu’elle a diminué le versement du loyer à la somme de 916, 60 euros par mois à compter du mois de février 2024, alors que l’exception d’inexécution n’est autorisée que lorsque le logement est indécent et inhabitable. Or, elle estime que la locataire ne peut pas se prévaloir des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ainsi du plafonnement des loyers parisiens. De ce fait, elle en conclut qu’elle a signifié un commandement de payer, le 6 août 2024 et demande l’acquisition de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la note en délibéré

La défenderesse sollicite au cours de l’audience la possibilité de fournir une note en délibéré afin de pouvoir apporter d’autres éléments prouvant ses déclarations.

Or, lors d’une procédure orale, aucune nouvelle note des parties n’est, par principe, recevable en délibéré, sauf autorisation du président d’audience, les débats sont clos et le juge doit prononcer le jugement à la date annoncée à l’issue des débats. L’article 445 du Code de procédure civile pose une interdiction de la note déposée par les parties en délibéré à l’appui de leurs observations. A fortiori, les pièces sur lesquelles entendent s’appuyer les parties doivent être déposées avant la clôture des débats, pour pouvoir être mises au contradictoire au visa de l’article 16 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

La note en délibéré est refusée, d’autant plus qu’elle entend apporter de nouvelles pièces et que la défenderesse n’a pas sollicité de renvoi d’audience.

Sur la qualification du bail

Il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

La bailleresse estime, en fait, dans ses écritures, tel que cela a été mentionné et ce qui a été répété lors de l’audience, que la commune volonté des parties était de consentir un bail soumis aux dispositions du code civil, puisque le logement devait servir de résidence secondaire. Elle ne sollicite pas, en fait, la requalification du bail en bail civil, car elle considère que c’est, dès la signature du bail, que ce bail a été consenti selon les dispositions excluant la loi du 6 juillet 1989.

Sur la commune intention des parties lors de la signature du bail:

Il est rappelé que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le titre Ier s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

A la seule lecture du bail, dont aucune partie ne soutient qu’elle ne l’aurait pas signé, il convient de constater qu’il est rédigé conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, sans aucune ambiguïté. En effet, l’intitulé même du contrat expose qu’il est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Les parties, au vu du contrat, avaient donc volontairement soumis le bail litigieux aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en toute connaissance de cause et sans équivoque.

La défenderesse n’apporte aucun élément permettant de conclure qu’il s’agirait d’un bail soumis aux seules dispositions du code civil, cette dernière ne relevant pas la nullité du contrat, mais affirmant, sans le démontrer, que le bail a été consenti selon les dispositions du code civil, ce qui correspond, selon elle, à la commune intention des parties.

La bailleresse qui s’est délibérément placée dans ce régime juridique en connaissance de cause et sans qu’il soit soutenu qu’elle ait été victime d’une tromperie ou d’une pression quelconque, est mal fondée à soutenir que le contrat est soumis aux seules dispositions du code civil.

L’éventuelle requalification du bail :

La bailleresse verse certains documents, qui, selon elle, permette de requalifier le bail, même elle ne le formule pas. Elle soutient que la locataire ne verse pas d’éléments significatifs permettant de soutenir qu’elle occupe la résidence en tant que résidence principale et non secondaire. Il convient dès lors de rappeler qu’il appartient au bailleur qui entend échapper à ce régime de rapporter la preuve de l’exclusion des dispositions de cette loi.

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la construction et de l’habitation, d’après les dispositions de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse soutient que la locataire occupe la résidence moins de 8 mois par an et verse les avis d’imposition pour les années 2017, 2018 et 2019 de la locataire établissant sa résidence à [Localité 6]. Outre le fait que la résidence indiquée au fisc est déclarative, ces éléments ne sont pas pertinents puisqu’il concerne des avis d’imposition antérieurs à la date du contrat. Elle fait valoir que la locataire elle-même a donné des jours de présence aléatoires, les modifiant pour les besoins de la cause, éléments également déclaratifs, et donc inopérants. Elle soutient que l’employeur parisien a délivré une attestation démontrant que la locataire, réalisatrice, est présente moins de 8 mois par an. Cet élément est également inopérant, car, d’une part, la locataire est réalisatrice, ce qui peut la conduire à travailler dans d’autres régions, et d’autre part, les attestations démontrent les jours de travail effectif mais n’apporte aucune information sur les jours de présence dans le logement. La demanderesse produit divers éléments, factures, relevés bancaires, attestations d’assurance… sur lesquels l’adresse du logement est bien située à [Localité 7].

Il convient de conclure que le contrat de bail signé est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de dommages et intérêts sollicités par la bailleresse est de ce fait rejetée.

Sur la recevabilité de la résiliation du bail :

La résiliation du bail est sollicitée par l’application de la clause résolutoire du bail ou par le prononcé judiciaire pour manquement du preneur. Il est toutefois relevé que faute de notification de la copie des conclusions notifiées à la préfecture de [Localité 7], plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les demandes de résiliation formées à la fois sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire et du prononcé de la résiliation faute de paiements des loyers sont irrecevables, les demandes subséquentes étant de fait sans objet.

Sur la fixation du loyer :

Il résulte de l’application de l’article 140 de la loi ELAN que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Lorsque, à la date de conclusion du nouveau contrat de bail, un arrêté préfectoral détermine un loyer de référence et un loyer de référence majoré, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.

A [Localité 7], le loyer du bail initial est encadré par des décrets annuels pris en application de l’article 18 de la loi de 1989 pour les logements situés en « zone tendue ».

La locataire estime le loyer de référence applicable à 801, 60 euros, sans expliquer son calcul, l’année de référence étant inconnue, puisqu’il est seulement précisé avant 1949.

Il convient alors de fixer le loyer à la somme de 980 euros hors charges, conformément au site de la DRHIL, en se référant au montant de référence majoré comme retenu par la locataire, à la date du début de contrat, étant rappelé qu’en métropole, lorsque le bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022, et qu’il concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE: DPE : Diagnostic de performance énergétique), il est interdit d’en réviser le loyer, conformément aux dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, au vu du diagnostic présenté par la locataire le 20 juillet 2023, la bailleresse ne l’ayant pas remis lors de la signature du bail le 17 août 2020, ce qui n’est pas contesté et qui résulte d’ailleurs du bail lui-même, la case diagnostic n’étant pas cochée, la bailleresse ne sera pas autorisée à fixer une indexation de loyer, son propre diagnostic datant du 26 février 2025, soit après la reconduction du bail, le 20 août 2023.

Force est de relever que la demande au titre des charges de la bailleresse sera rejetée, en ce qu’elle ne justifie pas des charges dues par la locataire. Les calculs seront ainsi effectués avec les provisions pour charges de 80 euros, au vu du décompte établi à la date de janvier 2025, en considérant un loyer de 980 euros par mois.

Ainsi, la locataire a payé la somme de 50 452, 75 euros, alors que la dette s’élève après calcul à la somme de 57240 euros. Madame [T] [G] est ainsi redevable de la somme de 6787, 25 euros, mois de janvier 2025 compris au titre des loyers dus.

Il ne sera pas fait droit à la demande de travaux sollicités par la locataire, cette demande étant formulée de manière très générale et vague, ne permettant pas l’exécution de cette mesure, puisqu’il est demandé une mise en conformité du logement au regard des performances énergétiques exigées par la loi sans précision, et que cette demande n’est aucunement développée ni dans les conclusions déposées ni dans l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [O], partie perdante au principal, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Madame [F] [O], sera condamnée à verser la somme de 1200 euros à Madame [G]

La décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [F] [O] de sa demande relative à la qualification du bail

CONSTATE que le contrat de location constitue la résidence principale de la locataire et est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989;

CONSTATE l’irrecevabilité des demandes d’expulsion de Madame [F] [O] sur les deux fondements proposés, l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, les demandes subséquentes devenant sans objet

DEBOUTE Madame [F] [O] de sa demande au titre des charges

DEBOUTE Madame [F] [O] de sa demande de dommages et intérêts

DEBOUTE Madame [T] [V] de sa demande au titre des travaux

DEBOUTE Madame [F] [O] de sa demande au titre de l’indexation du loyer lors de la reconduction du contrat du 20 août 2023

FIXE le montant du loyer applicable à la somme de 980 euros par mois, hors charges

CONDAMNE Madame [T] [G] à verser à Madame [F] [O] la somme de 6787, 25 euros correspondant à l’arriéré de loyers du, mois de janvier 2025 compris.

CONDAMNE Madame [F] [O] à verser à Madame [T] [G] une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la décision est assortie de l’exécution provisoire .

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection