TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [T] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Patrick MAYET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01870 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DSP

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 03 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0139

DÉFENDERESSE

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 03 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01870 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7DSP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2003, la société ALLIANCE IMMOBILIERE désormais la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE a donné en location à Madame [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 275 euros par mois.

Madame [I] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE lui a fait délivrer un commandement de payer le 09 juillet 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2519,24 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 05 février 2025, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE a fait assigner Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— recevoir ses demandes et les déclarer bien fondées,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail qui a été consenti à la locataire sur le logement, au visa de l’article 7a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner Madame [I] au paiement de la somme de 2519,46 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, au mois de janvier 2025 inclus,

— condamner Madame [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme de 888,30 euros à compter du mois de février 2025 et jusqu’à libération effective et complète des locaux loués,

— ordonner l’expulsion de Madame [I] du logement, ainsi que celle de toute personne occupant les lieux de son chef, avec le concours du commissaire de police et d’un serrurier,

— condamner Madame [I] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer, soit 165,46 euros.

La dénonciation au préfet est intervenue le 06 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 avril 2025.

Lors des débats, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2519,24 euros.

En défense, Madame [I] a comparu en personne et exposé sa situation personnelle et financière, contestant le montant de la dette locative, sollicitant son maintien dans les lieux et proposant de régler 200 euros par mois pour rembourser la dette locative.

Aucun diagnostic social et financier n’a été produit avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son accord à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 06 février 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 11 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 05 février 2025.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 09 juillet 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer, car il est admis en effet que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc bien lieu de retenir un délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [I], locataire d’un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 28 mai 2003, n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 10 septembre 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur indique à l’audience que Madame [I] restait devoir la somme de 2519,24 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 avril 2025, selon décompte établi le 11 avril 2025.

Madame [I] conteste le montant de la dette locative, affirmant qu’un SLS a été appliqué pendant plusieurs années par le bailleur alors qu’elle a produit ses avis d’imposition sur les périodes considérées et que la situation aurait du être régularisée.

Or il ressort du décompte produit par le bailleur que les sommes perçues au titre du SLS entre 2018 et 2023 ont bien été restituées à la locataire le 07 mars 2023 et portées au crédit de son décompte locatif, la dette de 151 372,32 euros ayant ainsi été ramenée à 2679,92 euros à cette date.

En conséquence, Madame [I] sera condamnée à verser la somme de 2519,24 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, compte-tenu de la reprise du paiement des loyers avant l’audience et de l’accord du bailleur à la fois sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, il convient d’autoriser Madame [I] à rembourser la dette dans le cadre d’un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif.

Les effets des clauses résolutoires étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Si Madame [I] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— Madame [I] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, aucun élément ne justifiant la majoration demandée,

— la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [I] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Ni la nature du litige, ni l’équité ne commandent en l’espèce qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d’apurement accordé.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [I] qui succombe supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 10 septembre 2024, du bail consenti par la société ALLIANCE IMMOBILIERE désormais la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE à Madame [I] et portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] ;

En SUSPEND toutefois les effets ;

CONDAMNE Madame [I] à payer à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE la somme de 2519,24 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 11 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [I] à s’acquitter de la dette en 11 fractions mensuelles minimum de 200 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 12e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement) ;

DIT que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [I] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu’à extinction totale de la dette ;

DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;

DIT en revanche que tout défaut de paiement par Madame [I] d’un seul loyer ou d’une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :

— que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ;

— que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;

— qu’à défaut pour Madame [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE pourra faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Madame [I] sera condamnée à verser à la société GROUPE SOS COOPERATIVE IMMOBILIERE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 03 juillet 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,