RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE BRIGNOLES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 JANVIER 2026

TPX [Localité 4]

N° RG 25/00059 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K23E

MINUTE N°26/

ORDONNANCE

DU 23 Janvier 2026

[B] épouse [G]

[G] épouse [K]

c/

[N]

Le

—  1 copie exécutoire délivrée à Maître Cuervo

—  1 expédition délivrée à Mme [N]

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des référés : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par M^me Laetitia POLOCE, Greffier

et lors du prononcé par Monsieur Eddy LE GUEN, directeur des services de greffe judiciaires, qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2026

ENTRE :

DEMANDERESSES:

Mme [B] [P] épouse [G]

née le 25 Juin 1936 à [Localité 4] (Var)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laura Cuervo (AARPI Masquelier-Cuervo) substituée par Maître Luc Colson, avocats au barreau de Draguignan

Mme [G] [H] épouse [K]

née le 05 Octobre 1961 à [Localité 4] (Var)

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 7]

représentée par Maître Laura Cuervo (AARPI Masquelier-Cuervo) substituée par Maître Luc Colson, avocats au barreau de Draguignan

DEFENDERESSE:

Mme [N] [T]

née le 20/03/1975 à [Localité 5] (Nord)

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2022, Madame [P] [B] épouse [G] a consenti à Madame [T] [N] un bail à usage d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 540 euros, augmenté des provisions sur charges.

Madame [P] [B] épouse [G] est intervenue en qualité d’usufruitière du bien donné à bail, Madame [H] [G] épouse [K] étant nue-propriétaire dudit bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, Madame [P] [B] épouse [G] a fait signifier à Madame [T] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.096,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 12 avril 2025, Madame [P] [B] épouse [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] ont fait assigner Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de BRIGNOLES, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 8 juin 2025,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [N] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— la condamner à leur payer :

— à titre de provision, la somme de 2.321,24 euros au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 9 juin 2025,

— une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant de 742,97 euros à compter du 18 avril 2025 jusqu’à libération des lieux,

— la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile,

— les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 8 avril 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 13 août 2025.

L’affaire a été appelée à une première audience du 14 octobre 2025, puis a été appelée à nouveau et retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A cette audience, Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K], représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes. Elles soutiennent que Madame [T] [N] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 avril 2025, de sorte que la clause résolutoire est acquise, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elles ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elles actualisent la dette locative à la somme de 841,52 euros au jour de l’audience. Elles précisent qu’elles ne sont pas opposées à l’octroi de délai de paiement à hauteur de 300 euros par mois en sus du loyer.

Madame [T] [N] comparaît en personne. Elle indique qu’elle ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs, à hauteur de 300 euros par mois, en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Le conseil des demanderesses a été autorisé à déposer au greffe son dossier de plaidoirie contenant les pièces visées à l’assignation et le décompte actualisé de la créance sous quinze jours, ce qui a été fait le 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025, soit au moins six semaines avant la première audience.

La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce. En effet, la saisine de la CCAPEX n’est pas une formalité obligatoire lorsque le bailleur est une personne physique. Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] justifient avoir néanmoins saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 avril 2025.

En conséquence, la demande de Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

La clause de résiliation de plein droit revêt un caractère automatique, ce qui signifie que les juges n’ont aucun pouvoir pour apprécier la gravité de l’infraction commise.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié par commissaire de justice en date du 8 avril 2025.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 juin 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 23 février 2022 à compter du 9 juin 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail en date du 23 février 2022, du commandement de payer délivré le 8 avril 2025 et du dernier décompte de la créance arrêté à la somme de 841,52 euros au 5 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse) que Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] rapportent la preuve de l’arriéré locatif, celui-ci n’étant au surplus pas contesté par la locataire.

En conséquence, la créance locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [T] [N] à payer à titre provisionnel à Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] la somme de 841,52 euros, au titre des loyers et charges dues au 5 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse).

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Les délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [N] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [T] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, la locataire versant depuis plusieurs mois, en plus des versements effectués par la CAF, des sommes supérieures au loyer courant (700 euros en août 2025, 1.000 euros en septembre 2025, 800 euros en octobre 2025, 1.050 euros en novembre 2025), ce qui démontre sa volonté et sa capacité d’apurer la dette locative selon l’échéancier qu’elle propose. Elle produit en outre ses bulletins de salaires des mois de septembre et octobre 2025 en qualité d’hôtesse de caisse, permettant de justifier de ressources stables de l’ordre de 1.500 euros net par mois.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [T] [N], pour le règlement des sommes dues, des délais selon les modalités définies dans le dispositif.

Conformément à la demande formée par Madame [T] [N], il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, de même que le loyer courant et les charges, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, à défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l’expulsion de Madame [T] [N] et de tous occupants de son chef conformément aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [T] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Aussi, dans l’hypothèse où la clause résolutoire reprendrait ses effets, et dès lors que le bail se trouve résilié depuis le 9 juin 2025, et que Madame [T] [N] est occupante sans droit ni titre depuis cette date, son obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à son maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à un montant égal au loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 606,62 euros, conformément à la demande des bailleresses figurant dans le corps de l’assignation, la somme de 742,97 euros mentionnée au dispositif de leurs écritures n’étant pas cohérente au regard des pièces de la procédure. La somme ainsi fixée suffit à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation.

Il y a donc lieu de condamner la locataire au paiement de l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [T] [N] aux dépens de l’instance.

Il convient également de la condamner à payer à Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DÉCLARONS recevable la demande de Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 23 février 2022 entre Madame [P] [B] épouse [G], d’une part, et Madame [T] [N], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 8 juin 2025 à 24h00 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 9 juin 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] à payer à Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] à titre provisionnel la somme de 841,52 euros, au titre des loyers et charges dues au 5 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse) ;

ACCORDONS un délai à Madame [T] [N] pour le paiement de cette somme ;

AUTORISONS Madame [T] [N] à s’acquitter de la dette en 3 mensualités, en procédant à 2 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [T] [N] à compter du 9 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme de 606,62 euros, sans indexation ni majoration ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] à payer à Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] à titre provisionnel l’indemnité d’occupation ainsi fixée, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] à payer à Madame [P] [B] épouse [G] et Madame [H] [G] épouse [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le vingt-trois janvier deux mille vingt-six.

LE GREFFIER LE JUGE