TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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N° RG 25/80382 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HST

N° MINUTE :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 10 juin 2025

Madame [P] [C]

Née le [Date naissance 8] 1964 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 12]

représentée par M^e Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K0002

Madame [X] [J]

Née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par M^e Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire K0002

DÉFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU N°[Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER, dont le siège social est

FRANCILIEN IMMOBILIER

[Adresse 10]

[Localité 13]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire D0502

JUGE : Madame Claire ARGOUARC’H, Juge

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIERS : Madame Lise JACOB lors des débats,

Madame Séléna BOUKHELIFA lors de la mise à disposition de la décision

DÉBATS : à l’audience du 05 Mai 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 15 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Enjoint au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (le syndicat des copropriétaires) de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire (purge complémentaire de la façade du n°116 jusqu’au bas du filet anti-pigeon ; ouverture des fissures du couronnement ; réfection de tout le couronnement avec mise en résine ; réfection des joints des moellons du pignon en partie haute avec mise en place d’un profilé goutte d’eau ; examen et purge sur la hauteur du pignon du mur jusqu’en bas), dans le mois suivant la signification du jugement, et passé cette période sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois ;Enjoint au syndicat des copropriétaires, dans l’attente de la réalisation des travaux, de faire installer la toiture de protection provisoire préconisée par l’expertise judiciaire dans la semaine suivant la signification du jugement, et passé cette période sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période d’un mois.

Cette décision a été signifiée au syndicat des copropriétaires le 16 décembre 2024.

Par acte du 19 février 2025 remis à personne morale, Mesdames [P] [C] et [X] [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de liquidation et fixation d’astreintes. A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, un renvoi a été ordonné pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 5 mai 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, Mesdames [P] [C] et [X] [J] ont sollicité du juge de l’exécution qu’il :

Liquide l’astreinte accessoire à la réalisation des travaux à la somme de 5.900 euros, sauf à parfaire ;Liquide l’astreinte accessoire à l’installation d’une toiture provisoire à la somme de 3.100 euros, sauf à parfaire ;Condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer ces sommes ;Assortisse l’obligation non satisfaite relative à la réalisation des travaux d’une nouvelle astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois après la signification du jugement à intervenir, sur une durée d’un an ;Assortisse l’obligation non satisfaite relative à l’installation d’une toiture provisoire d’une nouvelle astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’une semaine après la signification du jugement à intervenir, sur une durée d’un an ;Condamne le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens de l’instance.

Les demanderesses fondent leurs prétentions sur les articles L. 131-1 à L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution. Elles expliquent que malgré les injonctions qui lui ont été faites judiciairement, le syndicat des copropriétaires n’a pas satisfait à ses obligations. Elles soulignent que l’absence de réalisation des travaux expose les habitants de l’immeuble dont elles sont propriétaires à un grave danger.

Pour sa part, le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge de l’exécution qu’il :

A titre principal :

Rejette les demandes de Mesdames [P] [C] et [X] [J] ;A titre subsidiaire :

Réduise à de plus justes proportions l’astreinte sollicitée ;En tout état de cause :

Condamne solidairement Mesdames [P] [C] et [X] [J] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamne Mesdames [P] [C] et [X] [J] au paiement des dépens.

Le défendeur explique avoir tout mis en œuvre pour réaliser les travaux demandés dans les meilleurs délais, et ce, avant même que la décision soit rendue, mais affirme que les demanderesses y ont fait obstacle, puis que des obligations techniques ont empêché que les délais imposés soient tenus. Il ajoute que les travaux sont achevés au jour de l’audience.

Le juge de l’exécution a autorisé le syndicat des copropriétaires à justifier en cours de délibéré de l’exécution effective des travaux mis à sa charge et les demanderesses à y répondre le cas échéant. La note du défendeur est parvenue au greffe le 16 mai 2025, il y a été répondu le 26 mai.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la liquidation de l’astreinte

Le jugement du 15 novembre 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Paris a été signifié au syndicat des copropriétaires le 16 décembre 2024. Dès lors, la décision était exécutoire et l’astreinte relative à l’installation d’une toiture provisoire a couru du 24 décembre 2024 au 23 janvier 2025, tandis que celle relative à la réalisation des travaux sur le mur a couru du 17 janvier 2025 au 16 mars 2025.

En vertu de l’article 1353 du code civil, lorsqu’une astreinte assortit une décision de condamnation à une obligation de faire, il incombe au débiteur condamné de rapporter la preuve de l’exécution conforme, dans le délai imparti, de cette obligation.

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Sur l’obligation d’installer une toiture de protection provisoire

Si un débat oppose les parties quant au respect de l’obligation de réalisation des travaux sur le mur séparant la copropriété du [Adresse 4] de l’immeuble situé au [Adresse 2] la même rue, il n’est pas prétendu par le défendeur qu’il aurait rempli cette obligation de protection, qui devait l’être en urgence au regard du risque encouru par les habitants de l’immeuble voisin.

Aucune difficulté d’exécution n’est soulevée relativement à cette obligation et il ne ressort d’aucune correspondance échangée entre le syndicat des copropriétaires et l’entreprise chargée des travaux qu’une intervention de celle-ci en deux temps aurait été envisagée, ni qu’une autre société aurait été contactée, le cas échéant, pour installer la protection provisoire imposée.

L’astreinte relative à cette obligation doit être liquidée au taux et pour la durée fixée par le tribunal judiciaire, soit à hauteur de 3.100 euros.

(100 euros x 31 jours = 3.100 euros)

Sur l’obligation de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire

Il ressort des pièces produites par les deux parties que des pierres chutent du mur de l’immeuble situé [Adresse 4] sur le filet de protection anti-pigeons protégeant la cour de l’immeuble situé [Adresse 3] depuis 2022 au moins, imposant une restauration dudit mur.

Il est également établi par les correspondances produites par le syndicat des copropriétaires échangées avec l’administrateur de biens de l’immeuble situé [Adresse 3] et avec la société Pluritech chargée de réaliser les travaux que ceux-ci sont sérieusement envisagés depuis au moins septembre 2023.

Entre le 15 novembre 2024, date du jugement lui enjoignant de procéder à des travaux, et le 16 décembre 2024 date de la signification du jugement, le syndicat des copropriétaires a mandaté un commissaire de justice pour qu’il réalise un constat, relancé l’entreprise Pluritech et pris attache avec l’administrateur de biens de l’immeuble situé [Adresse 3] pour s’assurer de ce qu’il lui serait laissé un accès libre aux lieux.

Il ressort d’un mail du 16 décembre 2024 que des diagnostics techniques obligatoires de recherche de plomb et d’amiante devaient être réalisés avant l’engagement des travaux. Ceux-ci n’ont été effectués que le 4 février 2025, et il n’apparaît pas qu’ils ont été sollicités avant le 17 janvier 2025, soit un mois après que leur nécessité a été identifiée, sans qu’une difficulté explique ce délai.

Ces diagnostics n’ont ensuite été transmis à la société Pluritech que le 27 février 2025, et le passage du commissaire de justice finalement chargé du constat préventif n’a été organisé que le 18 mars, pour une visite fixée au 26 ou 27 mars 2025.

Si le syndicat des copropriétaires ne s’est pas montré tout à fait passif entre le 16 décembre 2024 et le 16 mars 2025, il ne démontre pas avoir fait toutes les diligences mises à sa charge dans les meilleurs délais ni avoir tout mis en œuvre pour respecter les délais impartis. L’astreinte sera dès lors liquidée, mais à un montant moindre que celui résultant du taux fixé par le tribunal pour tenir compte du comportement du syndicat des copropriétaires et des démarches qu’il a effectuées. L’astreinte encourue à hauteur de 5.900 euros sera ramenée à 2.500 euros.

(100 euros x 59 jours = 5.900 euros)

Sur la fixation d’une nouvelle astreinte

En vertu de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, la société Pluritech est effectivement intervenue courant avril 2025 sur le mur objet du litige, mais la purge et la reprise du mur n’ont pu être réalisées que partiellement, l’état de celui-ci étant plus dégradé que prévu. Il ressort du rapport d’intervention que seul un ravalement complet permettrait une reprise efficace de l’ouvrage.

Ces travaux ne sont pas ceux qui ont été ordonnés par le tribunal judiciaire. Il n’est pas possible pour le juge de l’exécution de les imposer sous la sanction d’une astreinte. Dès lors, il devra être considéré que l’obligation de réalisation des travaux a été satisfaite, au moins dans les limites prévues par le tribunal judiciaire, à charge pour les demanderesses, si le ravalement n’était pas organisé spontanément par le défendeur, de saisir de nouveau le juge d’une demande d’injonction relative à ce ravalement.

En revanche, la sécurisation des habitants de l’immeuble situé [Adresse 3] n’étant toujours pas intervenue, la société Pluritech précisant dans son rapport d’intervention qu’il faut toujours, dans l’attente du ravalement qu’elle préconise, a minima poser un filet de sécurité, l’obligation faite par le tribunal d’installation d’une toiture de protection provisoire continue de s’imposer. Cette obligation peut dès lors faire l’objet du prononcé d’une nouvelle astreinte.

Il sera enjoint au syndicat des copropriétaires d’y procéder dans le délai d’un mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant pendant un délai de six mois.

Sur la charge des dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance sera condamné au paiement des dépens.

Sur les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie une somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, partie tenue aux dépens et qui succombe, ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Sa demande sera rejetée. Il sera par ailleurs condamné à payer à Mesdames [P] [C] et [X] [J] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE l’EXÉCUTION

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Mesdames [P] [C] et [X] [J] la somme de 3.100 euros au titre de l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal judiciaire de Paris le 15 novembre 2024 assortissant l’obligation d’installer une toiture de protection provisoire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Mesdames [P] [C] et [X] [J] la somme de 2.500 euros au titre de l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal judiciaire de Paris le 15 novembre 2024 assortissant l’obligation de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

ASSORTIT l’obligation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] d’avoir à installer une toiture de protection provisoire d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, et pendant une durée de six mois ;

DÉBOUTE Mesdames [P] [C] et [X] [J] de leur demande de fixation d’une nouvelle astreinte assortissant l’obligation de procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire ;

CONDAMNE syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement des dépens de l’instance ;

DÉBOUTE syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande d’indemnité formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à Mesdames [P] [C] et [X] [J] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 15], le 10 juin 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION