TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GIOVANNETTI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GIOVANNETTI, M^e GATELLIER

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15459 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K7C

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société V.V.B IMMOBILIERE DE GESTION, Société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1982

DÉFENDERESSE

Madame [W] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Bertrand GATELLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15459 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K7C

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [I] est propriétaire des lots de copropriété n°45 et 47 d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 13].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 30 octobre 2023 et remise au destinataire le 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [Y] [I] de payer la somme de 20.590,42 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 9ème a fait assigner Mme [W] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 12 septembre 2024.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 septembre 2024, et au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner Madame [W] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 9] la somme de 23.121,00 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 septembre 2024 (charges courantes et charges pour travaux), majorées des intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023, date de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires,

— Condamner Madame [W] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 944,40 euros au titre des frais de relance arrêtés au 18 septembre 2024,

— Condamner Madame [W] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 12] la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement qui sera compensé par les intérêts moratoires, causé au Syndicat des copropriétaires lequel a été privé d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble,

— Condamner Madame [W] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 9] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [W] [I] aux entiers dépens,

Bien qu’ayant constitué avocat dans le cadre de la présente procédure, Mme [W] [I] n’a pas conclu en réplique.

Par message RPVA reçu le 16 septembre 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que Mme [I] avait réglé l’intégralité de son arriéré de charges et qu’il ne maintenait donc que ses demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 17 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, si le syndicat a indiqué par message RPVA du 16 septembre 2025 que la dette avait été réglée par Mme [I], cette demande d’actualisation, outre qu’elle n’a pas été reprise dans des conclusions régulièrement adressées au tribunal, est intervenue postérieurement à la clôture de l’instruction, de sorte que le tribunal ne peut en être saisi.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [W] [I] est propriétaire des lots n°45 et 47 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 13].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2021, 12 avril 2022, 28 juin 2022 et 13 avril 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 3 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces et du décompte individuel de copropriétaire de Mme [W] [I] que celle-ci a réglé l’intégralité de ses arriérés de charges de copropriété arrêtées au 18 septembre 2024 par deux virements de 8.000 et 20.000 euros respectivement réalisés les 26 septembre 2024 et 12 juin 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater l’absence d’arriérés de charges et de débouter le syndicat de sa demande principale en paiement de charges et en remboursement de frais.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [I] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [I] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès janvier 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [I] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [I] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] de ses demandes au titre des charges de copropriété impayées, des frais de recouvrement et des dommages et intérêts.

Condamne Mme [W] [I] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 13] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [W] [I] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 06 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente