TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Yoni MARCIANO

M^e Yoni MARCIANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54TV

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. WINONA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN69

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54TV

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 19 janvier 2021, la SCI WINONA a donné à bail à M. [P] [U] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 11 mars 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [P] [U] pour paiement sous deux mois d’un arriéré de 3390,44 euros euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la SCI WINONA a assigné en référé M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [P] [U] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,

— condamner M. [P] [U] au paiement provisionnelle de l’arriéré de loyer et de charges courants de 6833,48 €, échéance du mois de juillet 2024 incluse,

— condamner M. [P] [U] au paiement provisionnelle d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à son départ effectif,

— dire que ces sommes porteront intérêts aux taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner M. [P] [U] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 4] le 6 septembre 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, la demande de renvoi, faisant suite à un premier renvoi du 22/10/2024, a été refusée.

Le conseil de la SCI WINONA s’est référé à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à 11.137,28 €.

Il a indiqué que le locataire ne vivait plus dans le logement et pratiquait une sous-location et fait remarquer l’absence d’arrêté d’insalubrité, le locataire étant dès lors tenu de payer son loyer.

Il réclame le rejet des demandes sur la ventilation et l’examen au fond du dossier relativement à l’encadrement du loyer. Il a indiqué que la demande indemnitaire était sans fondement.

Il demande d’écarter les délais de paiement et le délai de 2 mois.

Le conseil de M. [P] [U], titulaire de l’aide juridictionnelle totale, en demandant d’écarter l’exécution provisoire, a indiqué l’existence de courriers du locataire sur le sujet, et argué de contestations sèrieuses s’agissant du manquement à l’obligation de délivrance du bailleur.

Il a demandé la nullité du commandement comme délivré de mauvaise foi compte tenu de l’insalubrité du logement fourni (souris, cafards, radiateur disfonctionnel) et comme ne ventilant pas entre le loyer et les charges, d’autant qu’il n’a jamais reçu le montant issu de la régularisation desdites charges. Il demande la restitution des charges ainsi non justifiées par la régularisation.

Le locataire ajoute que le montant du loyer ne respectant pas le loyer de référence et donc l’encadrement administratif, un examen au fond s’imposerait pour en juger.

Il demande reconventionnellement la somme de 11.137,28 € à titre de dédommagement pour manquement du bailleur à ses obligations, et subsidiairement un délai de 24 mois pour apurer sa dette avec un délai pour quitter les lieux, l’exécution provisoire devant être écartée ;

Il demande de condamner la SCI WINONA au paiement d’une somme de 2000 € au titre de l’article 37 de la loi de 1991, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer du 11 mars 2024.

Autorisés à l’effet d’une note en délibéré, le locataire a justifié de la mise en demeure du bailleur par les services techniques de la ville de [Localité 4] à la suite de l’inspection salubrité, sur quoi le bailleur a répliqué que la mairie n’instruisait qu’à charge du bailleur et indiqué n’avoir jamais reçu de plainte sur le plan de l’insalubrité, alors qu’à son entrée dans les lieux il n’y avait aucun trou dans le logement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12 mars 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 11 mars 2024 est régulier en la forme, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [P] [U] n’ayant pas réglé la dette de 3.390,44 euros en principal dans les deux mois du commandement, il conviendrait normalement de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 mai 2024.

Toutefois, en premier lieu, M. [P] [U] invoque la nullité du commandement de payer pour s’opposer au jeu de la clause résolutoire :

— parce que le commandement a été délivré de mauvaise foi compte tenu de l’insalubrité du logement fourni.

Mais en l’espèce, à supposer que le bailleur ait mis à disposition un logement insalubre, il ne pourrait être considéré comme ayant occasionné par ce faire le non-paiement des loyers, attitude qui, parce qu’elle peut être un moyen de défense du locataire parmi d’autres, n’est pas une suite causale nécessaire de ce manquement du bailleur.

— parce que le commandement ne ventile pas entre le loyer et les charges,

Or, si les mentions prévues à l’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 sont prévues à peine de nullité, cette sanction suit le régime des nullités de pure forme : le locataire qui entend s’en prévaloir doit donc démontrer le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

En l’espèce, M. [P] [U] ne démontre pas avoir subi un grief, et notamment de n’avoir pu préparer sa défense à raison de cette absence de ventilation, ayant pu au contraire vérifier le montant de ses charges puisqu’il reproche au bailleur de ne pas avoir versé le solde de la régularisation annuelle desdites charges.

En second lieu, M. [P] [U] fait des demandes reconventionnelles susceptibles d’interférer avec la demande au titre de la clause résolutoire en ce qu’elles ont trait au manquement du propriétaire à son obligation de fournir un logement décent.

Encore faut-il vérifier si au vu de ses pièces relatives à l’état du logement, M. [P] [U] pourrait se prévaloir de l’exception d’inexécution dont il allègue, laquelle permettrait éventuellement de ne pas lui faire le reproche de ses impayés et, mécaniquement, de retirer son bien fondé au jeu de la clause résolutoire.

L’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

S’il n’appartient pas au juge des référés de mesurer la gravité des manquements du bailleur à ses obligations à l’aune de la rétention des loyers par le preneur, il peut toutefois vérifier si les manquements sont tels que, justifiant une contestation sérieuse de la résiliation, il convient de renvoyer la question devant le juge du fond.

Il faut pour cela que le preneur se trouve dans l’impossibilité d’user de la chose louée. Si le manquement du bailleur n’est pas suffisamment grave, la résiliation du bail restera encourue.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 , le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Selon l’article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2022, Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. (…)

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; (…)

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Selon l’article 6 in fine de la loi du 6 juillet 1989 , le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle ; ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, M. [U] fait état de l’insalubrité du logement fourni. Il évoque la présence de nuisibles (souris, cafards), ainsi qu’un radiateur disfonctionnel.

De fait, seule justification objective de ce moyen de défense, une inspection de salubrité diligentée par le Service Technique de l’Habitat a conclu le 6 décembre 2024 à :

— un système de ventilation inefficace propice aux moisissures

— un passage extérieur/salle de douches permettant le déplacement de rongeurs (photo à l’appui), outre une présence importante de cafards dans le logement.

Il a également témoigné d’un radiateur dysfonctionnel dans la salle de douche et du non respect de la température réglementaire en période hivernale.

Ces doléances étaient rappelées dans un courrier simple du 16/07/2023, faisant suite le 20/11/2023 à un courrier simple non circonstancié par lequel M. [U] demandait un remboursement partiel de son loyer depuis son entrée dans les lieux (à noter que l’état des lieux fourni aux débats est illisible), invoquant les défauts d’isolation, l’humidité excessive et des installations défectueuses. Le 15/07/2023, après trois ans de déconvenues alléguées malgré le respect de ses propres obligations locatives, M. [U] indiquait cesser le paiement de ses loyers.

Le décompte fourni par la SCI WINONA montre qu’une absence systématique de paiement des loyers et charges est intervenue dès décembre 2023, donc six mois après les menaces de M. [U], ce qui plaide en faveur de la bonne foi d’un locataire exaspéré et, par le jeu reconventionnel, fait également émerger une contestation sérieuse de la demande principale.

Par ailleurs, M. [U] fait valoir que le loyer ne respecterait pas les régles de loyer de référence de l’encadrement réglementaire, ce qui constitue une question de fond. Il appartiendra à M. [U] d’illustrer ce point, qui n’en est qu’au stade de la pure allégation.

Il apparait ainsi que la décision du juge des référés sur l’ensemble des demandes l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit du locataire et le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, notamment en portant une appréciation sur l’inexécution du bail par le bailleur.

Le juge des référés, juge de l’évidence, n’a donc pas le pouvoir d’apprécier les demandes à lui faites en l’espèce, en ce compris les demandes au titre du paiement des arriérés d’une indemnité d’occupation, liées aux demandes reconventionnelles du locataire de sorte qu’il ne serait pas de bonne administration judiciaire de les traiter séparément.

Enfin, l’étude de l’indemnisation éventuellement due au titre du non-respect des obligations du bailleur ne saurait s’effectuer sans examen au fond, et ce même à titre provisionnel compte tenu de la compensation exigée.

Les demandes seront donc rejetées dans leur intégralité et il sera renvoyé devant le tribunal de proximité pour orientation, ce qui sera l’occasion pour les parties de démontrer au tribunal l’état locatif actuel et d’étayer et leurs demandes au moyen de pièces justificatives objectives.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il n’ y a pas lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARONS la SCI WINONA recevable à agir,

CONSTATONS l’existence d’une contestation sérieuse à l’encontre des demandes de la SCI WINONA;

DISONS, en conséquence, N’Y AVOIR LIEU à référé sur celles-ci et RENVOYONS la SCI WINONA à mieux se pourvoir au fond;

REJETONS toutes les autres demandes,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT