TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 24/02086

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AN4

N° MINUTE :

Assignation du :

08 février 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 26 novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [R] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [K] [R] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Madame [S] [R]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Monsieur [H] [R]

[Adresse 6]

[Localité 14]

représentés par Maître Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E2176

DEFENDERESSES

La S.C.I. RAISE MORERE

[Adresse 8]

[Localité 12]

représentée par Maître Marie PASTIER-MOLLET de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003

S.A.R.L. FONCIERE [B]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean-Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0924

* * *

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience du 05 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 26 novembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 26 juillet 2023, Madame [E] [R] épouse [L], Madame [K] [R] épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R], ci-après les consorts [R], ont consenti au bénéfice de la société FONCIERE [B] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble d’une superficie de 1 093 m² situé [Adresse 5] au prix de 7 500 000 euros sans condition suspensive d’obtention d’un financement.

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 8 décembre 2023 et une indemnité d’immobilisation d’un montant de 750 000 euros a été fixée, dont la moitié a été versée par le bénéficiaire le jour de la signature entre les mains du notaire séquestre.

Par courriel du 31 octobre 2023, la société FONCIERE [B] a sollicité la prorogation du délai de la promesse de vente pour finaliser le montage de son crédit bancaire, sans réponse de la part des consorts [R].

Par courriel du 7 décembre 2023, le conseil de la société FONCIERE [B] a sollicité auprès du notaire des promettants une prorogation du délai de la promesse de vente, exposant que les premiers retours des conseils techniques nécessitaient la réalisation d’investigations complémentaires afin de s’assurer de l’absence de mouvements structurels de l’immeuble.

En réponse, par courriel du 8 décembre 2023, le conseil des consorts [R] a fait part du refus de ses clients de faire droit à cette demande.

Par exploit d’huissier signifié le 23 janvier 2024, les consorts [R] ont sollicité le versement entre leurs mains de la somme séquestrée de 375 000 euros ainsi que le règlement du solde de l’indemnité d’immobilisation, motif pris de l’absence de réalisation de la vente au 8 décembre 2023.

En réponse, par courriel officiel du même jour, le conseil de la société FONCIERE [B] a souligné les problèmes structurels de l’immeuble non divulgués et les difficultés de communication avec les consorts [R] et sollicité la restitution immédiate de la somme séquestrée.

En l’absence d’issue amiable du litige et par exploit d’huissier du 8 février 2024, les consorts [R] ont fait assigner la société FONCIERE [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation à leur verser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation convenue le 26 juillet 2023.

Par acte authentique du 1er avril 2025, les consorts [R] ont vendu l’immeuble litigieux à la SCI RAISE MORERE.

Par exploit d’huissier du 12 juin 2025, la société FONCIERE [B] a fait assigner la SCI RAISE MORERE en intervention forcée aux fins de jonction avec la présente instance et d’expertise.

Le 5 novembre 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.

Dans ses conclusions d’incident n°2, signifiées par voie électronique le 17 octobre 2025, la société FONCIERE [B] demande au juge de la mise en état de :

Déclarer recevable et bien fondée la société FONCIERE [B] en ses demandes, et y faisant droit, Ordonner la désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission de : – Prendre connaissance de l’ensemble des documents communiqués dans le cadre de la signature de la promesse unilatérale de vente,

— Visiter l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], objet de la promesse de vente,

— Dresser tous états descriptifs et qualitatifs, afin de déterminer et dire si, à son avis, cet ensemble immobilier présente ou non des dégradations et désordres inhérents à sa structure, son mode de construction, ainsi qu’à son mode de fondation ou à son état de vétusté ou, encore, consécutifs à la nature du sous-sol sur lequel il repose ou consécutifs aux travaux qui auraient pu être entrepris antérieurement à la signature du compromis,

— Fournir, dans son rapport définitif, tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— Déterminer si l’origine des désordres constatés est antérieure à la date de la vente et si les désordres eux-mêmes étaient présents antérieurement à la vente,

— Déterminer si les vendeurs avaient connaissance desdits désordres,

— Évaluer les conséquences techniques et financières des désordres constatés, en chiffrant le coût des travaux nécessaires à la remise en état des ouvrages affectés, ainsi que, le cas échéant, la perte de valeur du bien par rapport au prix de vente fixé dans la promesse unilatérale de vente du 26 juillet 2023,

— Indiquer si les désordres affectent la solidité ou la destination du bien, et s’ils rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuent tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus,

Dire que pour procéder à sa mission l’expert devra : – En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai; en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— Adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération, qu’il actualisera, s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires,

— Adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai,

Dire à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile,Débouter les consorts [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner les consorts [R] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’Instance en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans leurs conclusions en réponse sur incident n°2, signifiées par voie électronique le 30 octobre 2025, les consorts [R] demandent au juge de la mise en état de :

Déclarer Madame [E] [R], épouse [L], Madame [K] [R], épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R] recevables et bien fondés en leurs demandes et les y recevant,Déclarer la société FONCIERE [B] irrecevable en sa demande d’expertise judiciaire, Subsidiairement,

Débouter la société FONCIERE [B] de sa demande d’expertise mal fondée et faute d’intérêt légitime,Condamner la société FONCIERE [B] à payer à titre provisionnel à Madame [E] [R], épouse [L], Madame [K] [R], épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R] la partie de l’indemnité d’immobilisation – soit TROIS CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (375.000,00 €) – déjà versée entre les mains de Maître [W], Notaire, En conséquence,

Ordonner à Maître [W], notaire séquestre de la somme de TROIS CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE EUROS (375.000,00 EUR) représentant la moitié de l’indemnité d’immobilisation, de verser cette somme entre les mains de Madame [E] [R], épouse [L], Madame [K] [R], épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R],En tout état de cause,

Débouter la société FONCIERE [B] de l’ensemble de ses demandes de condamnation au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société FONCIERE [B] à payer à Madame [E] [R], épouse [L], Madame [K] [R], épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R] la somme de 6.000€ HT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner la société FONCIERE [B] aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maitre Géraldine ALLARD en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans ses conclusions en réponse sur incident, notifiées par voie électronique le 3 novembre 2025, la SCI RAISE MORERE demande au juge de la mise en état de :

Juger que la demande d’expertise judiciaire formée par la société Foncière [B] n’est pas justifiée,Débouter en conséquence la société Foncière [B] de sa demande d’expertise judiciaire, ainsi que de l’intégralité de ses autres demandes formées à l’encontre de la SCI Raise Morère,Prononcer la mise hors de cause de la SCI Raise Morère,Condamner la société Foncière [B] à lui verser la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

A l’issue de l’audience de plaidoirie sur incident du 5 novembre 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise judiciaire

Sur la recevabilité de la demande d’expertise

Les consorts [R] soulèvent l’irrecevabilité de la demande d’expertise de la société FONCIERE [R] pour défaut de qualité à agir, rappelant qu’ils ont vendu leur bien le 1er avril 2025 et qu’ils ne disposent plus des clefs de l’immeuble, n’étant plus propriétaires.

La société FONCIERE [B], après avoir relevé que les consorts [R] étaient toujours propriétaires de l’immeuble au moment de sa demande d’expertise, soutient qu’elle a un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire à l’encontre des vendeurs qui lui ont dissimulé l’état structurel de l’immeuble, qu’ils n’ont pourtant pas dissimulé à la SCI RAISE MORERE à qui ils ont fait état aux termes de l’acte de vente de l’existence de fissures sur le bâtiment sur cour pouvant justifier des investigations supplémentaires et d’un témoin sur la façade de ce bâtiment.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 32 du même code vient par ailleurs rappeler qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, la vente du bien litigieux à un tiers ne constitue pas une fin de non-recevoir opposable à la demande d’expertise, étant en outre relevé que Cour d’Appel d'[Localité 15], dans son arrêt du 20 juin 2024 cité par les parties, a simplement rejeté la demande d’expertise pour absence de motif légitime sans la déclarer irrecevable.

Au demeurant, la société FONCIERE [B] dispose bien d’un intérêt et d’une qualité à agir aux fins d’expertise dans la mesure où elle sollicite la restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée dans le cadre de la promesse de vente du 26 juillet 2023 portant sur le bien litigieux, peu important qu’il ait été vendu par la suite.

Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [R].

Sur la demande d’expertise

La société FONCIERE [B] sollicite la désignation d’un expert judiciaire pour apprécier les défauts de structure qu’elle a identifiés par le biais des sociétés BC STRUCTURE et THEOP, qui lui ont été cachés par les consorts [R], lesquels ont cependant jugé utile d’informer la nouvelle acquéreuse de l’existence de fissures sur le bâtiment sur cour pouvant justifier des investigations supplémentaires. Elle précise que dès lors que la dissimulation d’une information déterminante de son consentement à la vente pourrait justifier l’annulation de la promesse de vente pour dol, demande qu’elle entend former au fond, cette expertise aux fins d’appréciation des désordres affectant le bien litigieux est nécessaire à la résolution du litige.

Les consorts [R] exposent qu’ils n’ont commis aucune réticence dolosive en ce que lesdites fissures étaient apparentes et visibles sur la façade de l’immeuble, ce depuis la première visite de la défenderesse, et qu’ils n’ont pas tenté de dissimuler ou de camoufler ces fissures par de quelconques manœuvres. Ils relèvent que la société FONCIERE [B] a attendu trois jours avant l’expiration de la promesse pour solliciter des avis techniques sur des fissures qu’elle avait pourtant immanquablement constatées dès le mois de janvier 2023 avant de faire une offre d’acquisition, outre qu’aucun des avis techniques produits ne déplore l’absence de communication de pièces des vendeurs et notamment des plans de l’immeuble. Ils ajoutent qu’ils ont mis à la disposition de la société FONCIERE [B] et de ses conseils juridiques et techniques la documentation de l’immeuble sur une data-room accessible en ligne et notamment une note de renseignements d’urbanisme précisant que l’immeuble se situe dans une zone de carrières, outre qu’ils n’ont fourni aucune information supplémentaire à la SCI RAISE MORERE, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation d’information et encore moins une réticence dolosive. Plus généralement, les consorts [R] considèrent l’expertise inutile en ce que toutes les actions évoquées par la société FONCIERE [B] sont vouées à l’échec : l’action en garantie des vices cachés étant une action attachée à une vente, qui en l’espèce n’est pas intervenue, outre qu’ils estiment avoir parfaitement respecté leurs obligations contractuelles et précontractuelles.

La SCI RAISE MORERE conteste d’une part la nécessité de recourir à une expertise, au motif que les éléments de preuve déjà produits dans la procédure sont suffisants pour éclairer le juge du fond, et d’autre part sa pertinence, estimant qu’une telle mesure serait disproportionnée et de nature à lui porter préjudice, dans la mesure où elle aurait pour effet de retarder indûment la réalisation de son projet de réhabilitation de l’immeuble et de location au profit de la Fondation « Imagine Institut des maladies génétiques Necker Enfants Malades », dans le cadre d’un projet d’intérêt général destiné à loger étudiants doctorants, post-doctorants et professeurs.

Sur la nécessité d’ordonner une telle expertise, elle rappelle le caractère apparent des fissures affectant l’immeuble ainsi qu’il ressort des rapports produits par la demanderesse elle-même, et qu’elle a acquis le bien après avoir procédé à un audit technique, considérant que l’état du bâtiment ne constituait pas un obstacle à la réalisation de son projet et n’ayant pas à sa disposition d’informations inédites par rapport à celles déjà données à la société FONCIERE [B]. En tout état de cause, elle précise qu’elle a confié au cabinet TT Géomètres Experts l’examen des fissures litigieuses, lequel a conclu qu’aucun mouvement structurel significatif n’était à relever, ceci confirmant l’absence de désordre évolutif et le caractère inutile de la demande d’expertise.

Sur la pertinence de cette expertise, la SCI RAISE MORERE rappelle le projet d’intérêt général qu’elle porte et le programme de travaux nécessaire pour l’accomplir, dont le lancement est imminent et qui va profondément modifier l’état de l’Immeuble, rendant toute expertise judiciaire sur l’état actuel du bien inopérante. Elle conclut enfin qu’elle n’est pas partie au litige initial et ne saurait donc être contrainte de subir une mesure d’instruction qui ne la concerne pas et ce, alors même que l’ensemble des investigations techniques nécessaires pour établir qu’il n’y a pas de désordre structurel évolutif a déjà été réalisé dans le cadre de son projet de réhabilitation.

Sur ce,

Aux termes des dispositions des articles 143, 144 et 263 du code de procédure civile, les faits dont dépendent la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. L’expertise notamment n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge.

L’article 146 du même code rappelle en outre qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, la société FONCIERE [B] expose qu’elle entend solliciter la nullité de la promesse de vente pour réticence dolosive ou manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information, l’action en garantie des vices cachés étant effectivement vouée à l’échec s’agissant d’une action attachée à la vente.

Il incombera donc à la société FONCIERE [B] de démontrer qu’au 26 juillet 2023, l’immeuble était affecté d’un défaut structurel et que les consorts [R] ne pouvaient l’ignorer.

Or l’immeuble litigieux ne se trouve plus dans le même état qu’au moment de la promesse litigieuse puisque d’une part, deux années se sont écoulées, et que d’autre part, il a été vendu à la SCI RAISE MORERE le 1er avril 2025, laquelle indique qu’elle débutera ses travaux de réhabilitation au mois de décembre 2025, soit avant qu’un expert ne soit effectivement désigné et ne puisse se rendre sur place pour constater l’existence de désordres.

En outre, cette mesure apparaît disproportionnée au regard des éléments techniques qui sont d’ores et déjà versés par les parties et du droit de propriété de la SCI RAISE MORERE, qui a acquis le bien litigieux dans le cadre de son projet d’intérêt général de logement des étudiants doctorants et professeurs de l’hôpital [16].

Par conséquent, il convient de rejeter la demande d’expertise judiciaire.

Sur la demande de provision

Les consorts [R] sollicitent la condamnation de la société FONCIERE [B] à leur verser une provision de 375 000 euros, l’obligation de cette dernière au paiement de l’indemnité d’immobilisation n’étant selon eux pas sérieusement contestable dès lors qu’elle n’a pas levé l’option dans le délai de la promesse de vente alors que les conditions suspensives de droit commun avaient toutes été réalisées à cette date.

La société FONCIERE [B] sollicite le rejet de cette demande de provision, le versement de l’indemnité d’immobilisation dépendant de la décision à intervenir au fond sur la validité de la promesse de vente. Elle fait également observer que le simple fait pour le juge de la mise en état d’accorder une provision reviendrait à trancher une contestation sérieuse sur la validité de cette promesse, qui excède sa compétence.

Sur ce,

L’article 789 3° du code de procédure civile permet au juge de la mise en état d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il existe une contestation sérieuse sur l’existence d’une obligation à la charge de la société FONCIERE [B] d’avoir à verser l’indemnité d’immobilisation à ses cocontractants dans la mesure où elle conteste la validité du contrat à l’origine de cette obligation.

En outre, seule l’analyse contradictoire des pièces dans le cadre d’un débat au fond permettra de trancher cette question, ce que le juge de la mise en état ne peut faire sans excéder ses pouvoirs.

En conséquence, la demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il n’y a pas lieu de mettre hors de cause la SCI RAISE MORERE puisqu’elle a été régulièrement assignée.

Les dépens et frais irrépétibles seront réservés, sauf en ce qui concerne la SCI RAISE MORERE, qui n’a pas vocation à conclure au fond dans la présente procédure puisqu’aucune des parties ne forme de demande à son encontre, de sorte que la société FONCIERE sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi que les dépens de l’incident qu’elle a exposés.

Il n’y a pas lieu d’accueillir la demande de distraction des dépens puisque les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, susceptible de recours,

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [E] [R] épouse [L], Madame [K] [R] épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R],

REJETTE la demande d’expertise judiciaire de la société FONCIERE [B],

REJETTE la demande de provision de Madame [E] [R] épouse [L], Madame [K] [R] épouse [X], Madame [S] [R] et Monsieur [H] [R],

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause la SCI RAISE MORERE,

CONDAMNE la société FONCIERE [B] aux dépens de l’incident exposés par la SCI RAISE MORERE,

CONDAMNE la société FONCIERE [B] à verser à la SCI RAISE MORERE la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

RÉSERVE les dépens et frais irrépétibles pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu à ordonner la distraction des dépens au profit de Maître Géraldine ALLARD,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 11 février 2026 à 13h30 pour clôture et fixation avec le calendrier impératif suivant :

Conclusions au fond en défense avant le 5 janvier 2026,Conclusions en réplique en demande avant le 20 janvier 2026, Conclusions en réplique en défense avant le 5 février 2026.

Faite et rendue à [Localité 17] le 26 novembre 2025

La greffière Le juge de la mise en état

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI