COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[W] c/ [K]

MINUTE N°

DU 20 Mars 2025

N° RG 24/01500 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PS3S

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Olivier TAFANELLI

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [I] [K]

Le

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [W]

né le 16 Avril 1969 à SEDAN (08200)

54 avenue du Ray

Bât 9D

06100 NICE

représenté par M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [I] [K]

né le 14 Mai 1976 à DIJON (21000)

6 rue du Four

06390 COARAZE

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : M^me Slavica BIMBOT, Juge placé, Juge placé près la Cour d’appel d’Aix-en-Provence délégué au pôle de proximité du tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 12 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 06 juillet 2021, Monsieur [O] [W] a loué à Monsieur [I] [K] un local à usage d’habitation meublé situé 6 rue du Four – 06390 COARAZE, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros, pour une prise d’effet au 1er juillet 2021.

Par acte d’huissier en date du 28 mars 2023, Monsieur [O] [W] a fait part à Monsieur [I] [K] de sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location, visant l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, et lui a donné congé dudit logement pour le 30 juin 2023, justifiant cette décision par un motif légitime et sérieux.

Par acte extra-judiciaire en date du 07 mars 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur [O] [W] a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice à l’audience du 13 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 juin 2024. Mise en délibéré au 20 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier, le défendeur s’étant présenté à l’audience après la clôture des débats.

A l’audience du 22 octobre 2024, l’affaire a de nouveau été appelée et retenue. Monsieur [I] [K] ne s’est pas présenté. A cette audience, Monsieur [O] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. L’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

L’affaire a de nouveau fait l’objet d’une réouverture des débats par mention au dossier à l’audience du 12 février 2025, le juge invitant le demandeur à produire un inventaire contradictoire des meubles et équipements garnissant le logement et un décompte lisible des sommes dont le défendeur serait redevable.

A l’audience du 12 février 2025, l’affaire a été appelée et retenue. Monsieur [O] [W], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il a produit un décompte actualisé de la dette à la somme de 14 554 euros, signifié au défendeur.

Monsieur [I] [K] ne comparaît pas, bien que cité par acte remis à l’étude d’huissiers.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2025.

Vu les articles 875-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur les demandes principales

Sur la validité du congé pour motif réel et sérieux et la demande d’expulsion du locataire

L’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Aux termes des dispositions de l’article 7a et b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a notamment l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, Monsieur [I] [K] a fait délivrer le 28 mars 2023, par l’intermédiaire d’une étude d’huissier, sa volonté de ne pas renouveler le contrat de location pour motif légitime et sérieux, évoquant le défaut de règlement intégral des loyers. Il précise que le locataire devra quitter les lieux le 30 juin 2023. Le congé pour reprise reproduit les mentions de l’article 25-8 de la loi de 1989.

A l’appui de sa demande, Monsieur [I] [K] verse également un commandement de payer délivré le même jour faisant état d’une dette s’élevant à la somme de 2 511 euros.

Il verse enfin un décompte établi au 1er février 2025 portant sur un arriéré de loyer de 14 554 euros.

Il ressort des éléments du dossier que le demandeur souhaite reprendre le logement pour un motif légitime et sérieux et que l’obligation pour le locataire, d’avoir à payer son loyer n’est pas respectée, de sorte qu’il est bien justifié de l’inexécution, par le locataire d’une de ses obligations.

Aussi, le demandeur a notifié sa décision de reprise du logement le 28 mars 2023, soit plus de trois mois avant l’échéance du bail meublé et sa possible reconduction.

Ainsi, la validité du congé pour reprise ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires, la durée du préavis et respecte les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail liant les parties s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de ce congé au 30 juin 2023. Monsieur [I] [K] se trouve donc occupant sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2023 des lieux loués.

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d’habitation donné à bail.

Monsieur [I] [K] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer qui aurait dû être versé si le bail s’était poursuivi à son terme, sur justificatifs (et en cas d’absence de production des justificatifs à la somme de 550 euros), à compter du 1er juillet 2024 ou du lendemain de la date arrêtée en cas de condamnation du locataire au paiement des loyers et charges, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur. Il n’y a en effet pas lieu de majorer le montant du loyer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

L’obligation du locataire de quitter les lieux ne sera pas assortie d’une astreinte, cette mesure comminatoire n’apparaissant pas nécessaire dès lors que la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement des loyers et charges

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer » ; tandis que l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 9 juin 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le demandeur verse aux débats l’acte de bail et un relevé de compte établi au 1er février 2025 faisant état d’un arriéré locatif de 14 554 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [K] au paiement de la somme de 14 554 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [K] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [W], Monsieur [I] [K] sera condamné à verser au demandeur la somme de 700 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré par Monsieur [O] [W] à Monsieur [I] [K] pour le 30 juin 2023 ;

CONSTATE que le bail d’habitation pour le logement situé 6 rue du Four – 06390 COARAZE, liant les parties a été résilié par l’effet du congé délivré par Monsieur [O] [W] au 30 juin 2023 ;

DIT que Monsieur [I] [K] est occupant sans droit ni titre du local d’habitation situé 6 rue du Four – 06390 COARAZE, depuis le 1er juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [O] [W] de sa demande d’assortir l’expulsion de Monsieur [I] [K] d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à Monsieur [O] [W] la somme de 14 554 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er février 2025 (mois de février inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à Monsieur [O] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 02 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 550 euros ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à Monsieur [O] [W] une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge