Minute N° :26/45

DOSSIER N° : N° RG 25/00085 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEPS

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

GREFFE DU JUGE DE L’EXECUTION

Jugement d’orientation

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 7 Mai 2026

Madame Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

— Créancier poursuivant

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n°379 502 644, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST selon mention de fusion absorption du 27 Mai 2016, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE suite à fusion absorption de juillet 2009

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par :

— Maître Etienne AVRIL de la SELARL BOST – AVRIL, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant

— Maître Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant

— Débiteurs saisis

Monsieur [E] [F] [R]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 3] (LUBUNBASHI EN RDC), demeurant [Adresse 2]

représenté(e)s par Maître Lamine DOBASSY, Avocat au Barreau de TOULOUSE

Madame [S] [V] [B] épouse [R]

née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 4] (CAMEROUN)

demeurant [Adresse 2]

représenté(e)s par Maître Lamine DOBASSY, Avocat au Barreau de TOULOUSE

— Créancier inscrit ayant déclaré sa créance dans la procédure

LA COMPTABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DE LA HAUTE GARONNE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

*********************************

Lors de l’audience du 3 Juillet 2025, du 4 Septembre 2025, du 6 Novembre 2025, du 11 Décembre 2025, du 15 Janvier 2026, l’affaire a été renvoyée.

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 26 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE contre M. [E] [F] [R] et Mme [S] [V] [B] épouse [R] ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SCP [G] [L] [Y], Commissaire de Justice à TOULOUSE, le 03 Février 2025, publié le 31 Mars 2025, au service de la publicité foncière de MURET numéro 9 volume 2025 S concernant un bien situé sur la commune de FROUZINS (31270), sis [Adresse 4] – Lieudit MURIERS dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5] [Adresse 6] et consistant en un APPARTEMENT de type T2 de 39,89 m² avec balcon de 4,31 m² (lot n°12) et 2 emplacements de PARKINGS (lots n°32 et 51) cadastré section AD n°[Cadastre 1] (73ca) et AD n°[Cadastre 2] (24a 75ca) soit une contenance totale de 25a 48ca ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 22 Mai 2025 délivrée par la SCP [G] [L] [Y], Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 22 Mai 2025 fixant l’audience d’orientation à la date du 03 Juillet 2025 sur une mise à prix de

100 000 € ;

Vu les conclusions de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE en date du 5 Novembre 2025 aux fins de :

— Vu les pièces énumérées selon bordereau,

— Vu l’ancien article 1134 du Code Civil, devenu 1103 et 1104 de ce code, et les articles 1217, 1221, 1224 et 1226 du Code Civil

— Vu les articles L.311-2, L.311-4, L.311-6 du Code des procédures Civiles d’Exécution,

— Vu les articles R.322-4 et suivants, R.322-15 à R.322-29 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Vu les articles L.212-1, L.312-36, L.312-39, L.313-50 et L.313-51, R.313-28 et R.313-51 du Code de la Consommation,

— Vu la Jurisprudence,

— Vu le titre exécutoire en vertu duquel la procédure de saisie immobilière est pratiquée en l’occurrence l’acte notarié dressé par Maître [I] [J] notaire à [Localité 5] (31) en date du 19 janvier 2008,

— Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivrée à Monsieur et Madame [R] par exploit de Maître [Q] [G] commissaire de justice à [Localité 1] en date du 3 février 2025 régulièrement publié au Service de Publicité Foncière de [Localité 5] le 31 mars 2025 sous le n° 2025S n°9 ;

Constater la validité de la présente saisie immobilière ; Juger que la déchéance du terme a été régulièrement prononcée et que la procédure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à l’encontre de Monsieur [E] [R] et Madame [S] [V] [B] épouse [R] est fondée sur un titre exécutoire constatant une créance liquide ; Débouter les époux [R] de leur demande de décompte et de réduction de l’indemnité d’exigibilité ; Fixer la créance du CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT à la somme de 136.293,06 €, arrêtée au 4 novembre 2025 outre intérêts postérieurs et frais de commandements de saisie vente d’août 2023 et août 2025 ; Débouter Monsieur [E] [R] et Madame [S] [V] [B] épouse [R] de leurs fins, moyens et prétentions concernant la prétendue nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière ou caducité pour absence de titre exécutoire, de difficulté quant au décompte réclamé, de modification de la mise à prix. Déterminer conformément à l’article L.322-15 du CPCE les suites de la procédure ; Valider la mise à prix fixée par le créancier poursuivant dans le cadre de la vente forcée au regard de l’attractivité de la mise à prix en matière de vente forcée, d’autant que les débiteurs ne fixent nullement le montant de la mise à prix ;

Y ajoutant,

Sur la demande de vente amiable,

Donner acte de ce que le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT n’est pas opposé à la vente amiable, moyennant un prix minimal de 110.000 €, outre émoluments et frais taxés à la charge de l’acquéreur ;

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [S] [V] [B] épouse [R] à verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ; Ordonner que les dépens seront placés en frais privilégiés de vente ;

Vu les conclusions n°2 de M. [E] [F] [R] et Mme [S] [V] [B] épouse [R] du 14 Janvier 2026 aux fins de :

— Vu l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire,

— Vu les articles L 111-2, L 111-3 4° et L 311-2 du Code des procédures civiles

d’exécution,

— Vu les pièces versées au débat,

Plaise au juge de l’exécution :

A titre principal

Enjoindre à la partie poursuivante d’expliciter le détail des sommes dues en communiquant un décompte depuis l’origine des impayés au 16/05/2023, en ce compris les intérêts échus à cette date ;Réduire à la somme de 100€ le montant de l’indemnité conventionnelle prévue aux conditions générales de l’offre de prêt ;A titre infiniment subsidiaire

Dire que la mise à prix de 36.000€, telle que fixée dans le cahier des conditions de vente, est insuffisamment manifeste par rapport à la valeur vénale du bien ;Fixer le montant de la mise à prix minimum en rapport avec la valeur vénale du bien, dans l’hypothèse d’une vente aux enchères publiques ;Dire que le montant de la mise à prix initiale, en l’absence d’enchère, est celui fixé par le poursuivant dans le cahier des conditions de vente ;Autoriser Madame [V] [B] et Monsieur [R] à vendre amiablement le bien, moyennant le prix net vendeur minimum de 110.000€ ;Débouter la partie poursuivante pour le surplus ;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’une copie exécutoire dressée par Me [D] [X], notaire à [Localité 5] en date du 19 Janvier 2008 contenant prêt dans le cadre de l’acquisition en VEFA de lots de copropriété à usage locatif, soit un prêt RENDEZ-VOUS garanti par un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle publiés à la conservation des hypothèques de [Localité 5] le 28 Février 2008 sous le volume 2008 V n°756.

Les débiteurs font plaider l’irrégularité du titre exécutoire pour absence de paraphe du notaire, la copie exécutoire délivrée par ce professionnel reproduite en dernière page n’étant selon eux pas valide.

Cependant, il ressort de la lecture de l’acte que les paraphes du notaire et de son clerc figurent bien sur l’ensemble des pages de l’acte, outre en page 16, les paraphes et signatures de l’ensemble des parties et celle du notaire, avec un tampon du notaire figurant sur les annexes jointes à l’acte authentique du 19 janvier 2008.

Enfin, à la page 47, la formule excutoire est apposée, rappelle les réfenrences de l’inscription d’hypothèque, et certifie la copie exécutoire comme conforme à l’original.

Les débiteurs ne caractérisant pas précisemment les griefs qu’ils font porter au titre exécutoire, il convient de constater que celui-ci est parfaitement régulier.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 6], sis [Adresse 7] dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 8] et consistant en un APPARTEMENT de type T2 de 39,89 m² avec balcon de 4,31 m² (lot n°12) et 2 emplacements de PARKINGS (lots n°32 et 51) cadastré section AD n°[Cadastre 1] (73ca) et AD n°[Cadastre 2] (24a 75ca) soit une contenance totale de 25a 48ca qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

Aucune contestation n’a été soulevée à ce stade quant à la régularité de la procédure de saisie immobilière.

* Sur la créance

Sur les décomptes des sommes dues

Les relevés de comptes produits par la banque démontrent que, si des erreurs ont été notées sur l’affectation des paiements entre le prêt affectant ce bien et celui affectant le domicile familial, ces erreurs ont été rectifiées, et n’avaient , en tout état de cause, pas été prises en compte dans le décompte final, lequel demeure régulier et inchangé.

Quoiqu’il en soit, une erreur sur le décompte n’entraîne pas annulation de l’acte de poursuite, le Juge de l’exécution étant compétent pour réviser et cantonner si nécessaire le montant de la saisie.

Ainsi, la créance de la banque, selon décompte actualisé au 4 novembre 2025 se détaille ainsi qu’il suit :

— capital restant du au 16 mai 2023 : 49.531,23 €

— échéances impayées au 16 mai 2023 : 55.642,63 €

— solde impayé sur le plan de redressement judiciaire : 1.246,92 €

— échéances impayées durant la période d’observation : 12.632,71 €

— intérêts échus au taux de 4% du 17 mai 2023 au 4 novembre 2025 : 10.407,89€

Sur l’indemnité d’exigibilité

Il ressort des dispositions de l’article 1152 du code civil que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Cependant, les dispositions de l’alinéa 2 de l’article 1152 du même code précisent, que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Constitue une clause pénale, la clause d’un contrat par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Il n’y a pas lieu de distinguer s’il s’agit d’une inexécution ou d’un retard dans l’exécution ou si l’inexécution est totale ou partielle, pour l’exercice du pouvoir du juge de modérer la peine lorsque celle-ci est manifestement excessive.

La disproportion manifeste s’apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice subit et il appartient au juge du fond, souverain dans l’appréciation du préjudice subit par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application de la clause pénale.

Au cas d’espèce, le contrat de prêt prévoit une indemnité de déchéance du terme de 7 % calculée sur le capital restant dû.

Il s’agit donc d’une évaluation du préjudice, forfaitaire et d’avance devant s’analyser en une clause pénale susceptible d’être modérée.

Toutefois, il convient de rappeler que non seulement cette indemnité est contractuelle, mais qu’elle concerne en l’espèce un prêt signé en 2008, sur lequel la banque a du mettre en place de nombreuses mesures d’exécution avant d’avoir pu reprendre la procédure de saisie immobilière, suspendue suite à une procédure collective, dont le plan n’a pas été respecté à l’égard du CIFD.

L’indemnité de 7% représentant la somme de 6.831 € sera maintenue.

En conséquence, la créance de la S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST, venant lui-même aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE MIDI PYRENEES FINANCIERE REGIONALE sera retenue à hauteur de 136 293,06 € arrêtée au 4 Novembre 2025, somme ainsi détaillée :

— capital restant du au 16 mai 2023 : 49.531,23 €

— échéances impayées au 16 mai 2023 : 55.642,63 €

— solde impayé sur le plan de redressement judiciaire : 1.246,92 €

— échéances impayées durant la période d’observation : 12.632,71 €

— intérêts échus au taux de 4% du 17 mai 2023 au 4 novembre 2025 : 10.407,89 €

— indemnitéd d’exigibilité au taux de 7% : 6.831,68 €.

* Sur la modification de la mise à prix

Les débiteurs estiment la mise à prix insuffisante par rapport à la valeur réelle de leur bien.

Il convient de rappeler que c’est toujours le créancier poursuivant qui fixe la mise à prix laquelle est mentionnée dans le cahier des conditions de vente.

S’il n est pas contestable que le saisi a la faculté de contester la mise à prix, il lui appartient cependant de rapporter la preuve de son insuffisance manifeste.

En outre, la mise à prix ne correspond pas à la valeur vénale de l’immeuble et doit être fixée à une somme dont le montant est de nature à attirer un maximum d’ enchérisseur.

Enfin, la mise à prix doit en effet être attractive, afin de mobiliser le plus d’enchérisseurs potentiels possible.

Ainsi, eu égard à la situation du bien et au prix du marché actuel, il convient de rejeter la demande de modification de la mise à prix.

Sur la demande de vente amiable

Monsieur et Madame [R] sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi et produisent au soutien de leur demande un mandat de vente confié à la société FONCIA.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la demande d’autorisation de vente amiable.

Il convient donc d’autoriser les débiteurs à vendre à l’amiable le bien saisi.

En application de l’article R.322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de fixer à la somme de 110.000 € net vendeur le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché.

Il appartient au débiteur aux débiteurs, en application de l’article R 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, de rendre compte au créancier poursuivant, sur sa simple demande, des démarches accomplies à cette fin.

Il convient de rappeler que la vente doit intervenir dans un délai maximum de 4 mois à compter du prononcé du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Les fonds provenant de l’acquéreur et représentant le prix de vente, augmentés des frais taxés doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente par application de l’article R 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution,

Le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations conformément aux dispositions de l’article R 322-23 du Code des procédures civiles d’exécution. Il appartiendra au Notaire de ne rédiger l’acte de vente qu’après s’être assuré de la consignation du prix de vente et des frais taxés, outre les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant.

Sur la taxation des frais de poursuite

Conformément à l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de procéder à la taxation de l’état de frais, lequel s’élève à la somme de 3.241,71 € à la date de ce jour.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT qu’il y a lieu de retenir le montant de la créance de la banque SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de

136 293,06 € arrêtée au 4 Novembre 2025 ;

AUTORISE Monsieur et Madame [R] à vendre à l’amiable les biens saisis ;

FIXE le prix minimum de vente à la somme de 110.000 € net vendeur ;

DIT QUE la vente devra intervenir dans un délai maximum de 4 mois ;

DIT QUE les débiteurs devront rendre compte au créancier poursuivant et sur sa simple demande des démarches accomplies pour vendre l’immeuble ;

DIT QUE le prix de vente sera consigné par l’acquéreur à la Caisse des dépôts et consignations selon les dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT QUE le Notaire ne pourra procéder à la rédaction de l’acte notarié de vente qu’après justification du paiement du prix de vente et des frais taxés, par application de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’audience de rappel au Jeudi 3 Septembre 2026 à 9h30 au Tribunal Judiciaire – SITE DEVILLE – [Adresse 9], salle PASTEL ;

TAXE les frais de poursuites à la somme de 3 241,71 €, lesquels devront être payés à la SELARL BOST AVRIL , avocats poursuivants ;

DIT QUE les frais de poursuites ci-dessus taxés, ainsi que les émoluments de l’avocat du créancier poursuivant, relatifs à la vente amiable restent à la charge de l’acquéreur.

Ainsi rédigé et jugé par M^me Sophie SELOSSE, Juge de l’Exécution, assisté de M^me Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 7 Mai 2026, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution