TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à M^e BOUSQUET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 décembre 2025

à Mme [T]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06608 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TT5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. HUBERT 2

domiciliée : chez CABINET LAUGIER-FINE, administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Y]

né le 06 Août 1975 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [B] [T]

née le 26 Février 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2014, la SCI HUBERT 2 a consenti un bail d’habitation à M. [J] [Y] et Mme [B] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par actes de commissaire de justice du 1er août 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 057,03 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Y] et Mme [B] [T] le 12 août 2024.

Par assignations du 21 octobre 2024, la SCI HUBERT 2 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [B] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 752,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 25 septembre 2025, la SCI HUBERT 2 actualise la dette arrêtée au 16 septembre 2025 à 5 131,80 euros et sollicite pour le reste le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La SCI HUBERT 2 considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [T] ne conteste pas le montant de la dette et indique vouloir accepter le plan d’apurement conclu entre les parties.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI HUBERT 2 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 1er août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2057,03 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI HUBERT 2 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2025, M. [J] [Y] et Mme [B] [T] lui devaient la somme de 4 781,55 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [Y] et Mme [B] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [Y] et Mme [B] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect du plan d’apurement et de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1086,23 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 2 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI HUBERT 2 ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [Y] et Mme [B] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI HUBERT 2 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 septembre 2014 entre la SCI HUBERT 2, d’une part, et M. [J] [Y] et Mme [B] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 2 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [B] [T] à payer à la SCI HUBERT 2 la somme de 4 781,55 euros (quatre mille sept cent quatre vingt et un euros et cinquante cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [J] [Y] et Mme [B] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 399,00 euros (trois cent quatre vingt dix neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [Y] et Mme [B] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [Y] et Mme [B] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [J] [Y] et Mme [B] [T] seront solidairement condamnés à verser à la SCI HUBERT 2 une indemnité d’occupation mensuelle de 1 086,23 euros (mille-quatre-vingt-six euros et vingt-trois centimes), égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [B] [T] à payer à la SCI HUBERT 2 la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [J] [Y] et Mme [B] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 1er août 2024 et celui desassignations du 21 octobre 2024.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge