TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies CC

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/06069

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XPH

N° MINUTE : 4

Assignation du :

02 Mai 2024

contradictoire

Expertise :

Mme [X] [T]

[Adresse 8]

[Localité 13]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 04 Septembre 2025

DEMANDERESSE

Société UZIK

[Adresse 15]

[Localité 19]

représentée par M^e Arnaud DUFFOUR, membre de L’AARPI anders avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0043,

DEFENDERESSE

S.C.I. ORA

[Adresse 9]

[Localité 12]/FRANCE

représentée par M^e Harold HERMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #T0003,

et par M^e Alexandre GAUTHIER, du cabinet GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0003,

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 22 mai 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2015, la société La France Mutualiste, aux droits de laquelle est venue la SCI ORA, a donné à bail commercial à la SASU UZIK, des locaux dépendants d’un immeuble situé [Adresse 15], à [Localité 19], pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er mai 2015 pour une destination de « Production multimédia et audiovisuels, organisation d’évènements culturels et de communication ».

Les locaux comprennent :

« Un local à usage commercial situé dans le bâtiment 4, 1er étage d’une superficie de 177, 60 m2 avec lave main et water-closets formant le lot 136 412 et un local d’archives au sous-sol de l’escalier 4 confer plan en annexe ».

La société UZIK occupe plusieurs locaux dans le même immeuble en vertu de baux consentis par le même bailleur.

Le 27 octobre 2021, la SCI ORA a fait délivrer à la société UZIK un congé avec refus de renouvellement à effet du 30 juin 2022, portant sur un bail du 1er juillet 2013 relatif à des locaux distincts de ceux du bail du 6 mars 2015. Ce congé a donné lieu à une instance introduite devant le tribunal judiciaire de Paris et enregistrée sous le numéro RG 24/03897 et à une ordonnance du juge de la mise en état du 4 décembre 2024, ordonnant une expertise judiciaire aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date 29 mars 2024, la SCI ORA a fait délivrer à la société UZIK un congé avec refus de renouvellement du bail du 6 mars 2015 et offre d’indemnité d’éviction, à effet du 30 septembre 2024.

Par acte extrajudiciaire du 2 mai 2024, la société UZIK a fait assigner la SCI ORA devant le tribunal judiciaire de Paris à fins, à titre principal, de fixation d’une indemnité d’éviction à la somme de 323.027 euros et, à titre subsidiaire, de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’estimer l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce.

Il s’agit de la présente instance enregistrée sous le numéro de répertoire RG n°24/06069.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, la SCI ORA a demandé au tribunal notamment de :

— fixer une indemnité d’occupation à la charge de la société UZIK à hauteur de 72.930 euros par an, HT/HC, à compter du 30 septembre 2024 avec indexation sur l’indice du coût de la construction (« ICC »),

— débouter la société UZIK de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 323.027 euros,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 41.000 euros.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le même jour, la SCI ORA demande au juge de la mise en état de :

«  DESIGNER Madame [X] [T], en qualité d’Expert, avec pour mission de:

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les Locaux Loués, objet du Bail, sis [Adresse 15] à [Localité 19] et les décrire,

— rechercher et fournir, en tenant compte de la nature de l’activité professionnelle autorisée par le Bail, de la situation et de l’état des Locaux Loués, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction, déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société UZIK pour l’occupation des Locaux

Loués, objets du Bail, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à leur libération effective, ladite indemnité d’occupation devant être fixée à la valeur locative telle qu’elle est définie aux articles L. 145-33 et suivants du Code de Commerce,

— communiquer aux parties un pré-rapport afin de recueillir leurs observations préalablement au dépôt du rapport final,

— dresser et déposer un de ses constatations fournissant au Tribunal les éléments de nature à permettre à celui-ci de fixer (i) l’indemnité d’éviction à laquelle pourrait prétendre la société UZIK et (ii) l’indemnité d’occupation qui sera due à la société ORA pour l’occupation des Locaux Loués, objet du Bail, à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à leur libération définitive,

SURSEOIR A STATUER sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction à un montant de 323.027 € formulée par la société UZIK dans son assignation du 2 mai 2024 et de fixation de l’indemnité d’occupation à un montant de 72.930 € HT HC formulée par la société ORA aux termes de ses conclusions notifiées le 6 décembre 2024 et ce, jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

DIRE que dans cette attente, la société UZIK devra régler une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer contractuel indexé, conformément aux stipulations du Bail,

DIRE que l’Expert sera et effectuera sa mission dispositions des 263 et suivants du Code de procédure civile,

RESERVER les dépens. "

Par conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, la société UZIK demande au juge de la mise en état de :

«  DESIGNER, tous droits et moyens des parties réservés, tel Expert qu’il lui plaira avec pour mission de convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire:

— Se rendre sur place, à savoir au [Adresse 15] à [Localité 19]

— Visiter les lieux,

— Les décrire,

Recueillir, compte tenu de la nature de l’activité autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,

— Se faire communiquer par les parties tous documents et pièces utiles notamment comptables, fiscaux afférents aux activités exercées sur place,

— Fournir au tribunal tous les éléments d’appréciation utiles concernant le préjudice subi par le preneur évincé du fait du refus du renouvellement,

— Fournir toutes indications et tous éléments utiles dans le cadre de l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant du refus de renouvellement,

— Donner un avis sur l’estimation de l’indemnité d’éviction due à la société UZIK, laquelle devra être déterminée par indemnité d’éviction principale et des indemnités accessoires,

JUGER que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera consignée par les parties chacune pour moitié ;

DIRE que l’Expert commis dressera un rapport dans le délai qu’il plaira au Juge de la mise en état de fixer ;

DIRE que l’Expert commis procèdera à sa mission, les parties dûment convoquées qui les entendra contradictoirement en leurs dires et explications, y répondra et procèdera à la vérification des faits avancés par elle ;

DIRE que l’Expert devra faire précéder son rapport d’un pré-rapport afin de susciter les observations des parties,

ORDONNER un sursis à statuer dans l’attente des mesures d’expertise judiciaire ;

RESERVER les dépens, "

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience d’incidents du 22 mai 2025, mise en délibéré au 4 septembre 2025, date à laquelle il a été rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction, ce-dernier ayant droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et étant redevable d’une indemnité d’occupation le temps de son maintien dans les lieux.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut ordonner toute mesure d’instruction.

En l’espèce, par effet de la délivrance le 29 mars 2024 d’un congé avec refus de renouvellement, le contrat de bail liant les parties à pris fin à compter du 30 septembre 2024 à 24h et a ouvert droit, au profit de la société UZIK, au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-17 du code de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, et au profit de la SCI ORA, au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire prévue à l’article L. 145-28 du même code, à compter du 1er octobre 2024, pour les locaux objets du bail du 6 mars 2015.

Le principe de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation dues réciproquement n’est pas discuté par les parties, ni la date d’effet du congé. Toutefois, ces dernières ne sont pas parvenues à s’entendre sur les montants à fixer.

Pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse à la locataire évincée, en l’absence d’éléments suffisants d’appréciation des conséquences de l’éviction, et au vu de l’accord des parties, il y a lieu de recourir à une mesure d’expertise dans les termes du dispositif ci-après et aux frais avancés par la bailleresse qui a donné congé à la locataire. Il en va de même pour l’indemnité d’occupation statutaire.

Pour une bonne administration de la justice, il est opportun de désigner le même expert judiciaire que celui désigné pour apprécier les indemnités relatives au bail du 1er juillet 2013 ayant lié les parties.

Une indemnité d’occupation provisionnelle égale au dernier loyer pratiqué, indexée conformément au bail, est justifiée pendant la durée de l’instance.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis selon les modalités prévues au présent dispositif.

Toutes les demandes, y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront réservées.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner un sursis à statuer.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit que le congé avec refus de renouvellement, signifié le 29 mars 2024, à la SASU UZIK, ouvre droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la SCI ORA, au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera due à compter du 1er octobre 2024, pour les locaux objet du bail du 6 mars 2015, situés au [Adresse 15].

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

Mme [X] [T]

[Adresse 8]

[Localité 13]

[XXXXXXXX01]

[XXXXXXXX05]

[Courriel 16]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er octobre 2024 jusqu’à leur libération effective,

* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 septembre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI ORA à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 20], atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 4 novembre 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Fixe l’indemnité d’occupation pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal avec indexation conformément au bail, outre les charges,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

M. [F] [K]

[Adresse 10]

[Localité 11]

[XXXXXXXX06]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 17]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Dit n’y avoir lieu à sursoir à statuer,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 11 décembre 2025 à 11h30 pour contrôle du versement de la consignation,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Faite et rendue à Paris le 04 Septembre 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 20]

[Localité 14]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX07] – [XXXXXXXX04] / fax : [XXXXXXXX03]

[Courriel 21]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX018] / BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

— à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;