N° RG 25/00686 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GQR

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 25/00686 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76GQR

Minute :

JUGEMENT

Du : 19 Janvier 2026

M. [S] [I]

Mme [K] [P] épouse [I]

C/

S.C.I. LES 2 AILES

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Hervé LECLERCQ

le :19/01/2026

Formule exécutoire délivrée

à : S.C.I. LES 2 AILES

le : 19/01/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [K] [P] épouse [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. LES 2 AILES

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M. [E] [W], gérant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 février 2023, la S.C.I LES 2 AILES a signé un engagement de location avec Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 490 euros outre 60 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] ont fait assigner la S.C.I LES 2 AILES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner à leur payer la somme de 1383 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal pour la période d’octobre 2023 à février 2025,condamner à leur payer la somme mensuelle de 49 euros à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie au titre de la majoration de 10 % fixée par les dispositions de l’article 22 d la loi du 6 juillet 1989,condamner à leur payer la somme de 1705 euros correspondant au trop perçu de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la date de chaque versement,condamner à leur restituer un meuble TV, un téléphone portable, un congélateur et son contenu, une table et quatre chaises, une gazinière et une bouteille de gaz, une rallonge électrique, de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, de l’électroménager, un modulateur internet, le linge et leurs documents administratifs sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement et subsidiairement, à défaut de possibilité de restitution de ces biens, la condamner à leur payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner à leur payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I], représentés par leur conseil, reprennent les demandes contenues dans leur acte d’assignation sauf à actualiser les créances suivantes :

la somme de 1980 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal pour la période de septembre 2023 à novembre 2025,la somme mensuelle de 55 euros à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie au titre de la majoration de 10 % fixée par les dispositions de l’article 22 d la loi du 6 juillet 1989,la somme de 605 euros correspondant au trop perçu de loyers avec intérêts au taux légal à compter de la date de chaque versement,

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils ont payé l’intégralité du montant du loyer auprès de leur bailleur soit la somme de 550 euros de février à juin 2023 alors que ce dernier a finalement reçu des aides au logement de la part de la MSA, générant une dette de la S.C.I LES 2 AILES à leur profit. Ils ajoutent qu’en outre, le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué alors qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. Ils expliquent enfin que le bailleur a changé les barillets de la porte d’entrée du logement, ne leur permettant pas de récupérer leurs meubles meublants dont ils sollicitent la restitution et à défaut, la réparation du préjudice subi. Ils précisent que la durée de leur préavis de fin de bail était réduite à un mois du fait que Madame [K] [P] épouse [I] était bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés.

A l’audience, la SCI LES 2 AILES, représentée par son gérant, indique qu’elle n’a jamais perçu les prestations d’aide au logement. Elle expose avoir perçu le montant des loyers jusqu’en juin 2023 et sollicite, à titre reconventionnel, le paiement des loyers pour les mois de juillet à octobre 2023 soit la somme de 2200 euros. Elle soutient en effet qu’elle a réceptionné la lettre de congé des locataires le 4 août 2023 ce qui correspond, avec un préavis d’un mois, à une fin de bail au 4 septembre 2023. Elle indique cependant, qu’elle n’a pu récupérer le logement qu’au mois d’octobre 2025. Elle précise que le logement était alors vide de tout meuble, sale, et que les clés étant posées sur la cheminée. Elle confirme avoir conservé la caution en raison des frais occasionnés par le nettoyage et la remise en état des peintures en indiquant cependant n’avoir pas de justificatif des sommes engagées. Elle confirme qu’aucun état des lieux de sortie n’a été par ailleurs réalisé.

La juge a autorisé les défendeurs à produire, par une note en délibéré dans un délai d’un mois, un justificatif de l’organisme prestataire des allocations logements indiquant le relevé d’identité bancaire du compte sur lequel les aides au logement ont été versées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de la SCI LES 2 AILES au titre de l’arriéré locatif

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La S.C.I LES 2 AILES produit un décompte démontrant que Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] n’ont plus payé leur loyer à partir du mois de juillet 2023.

La SCI LES 2 AILES produit la lettre manuscrite rédigée par Madame [K] [P] épouse [I] ainsi que l’accusé de réception relevant que le pli lui a été remis le 4 août 2023 par laquelle cette dernière demande la résiliation du bail à compter de la réception du courrier avec le bénéfice d’un préavis de départ fixé à un mois.

A l’audience, Madame [K] [P] épouse [I] n’a pas contesté avoir rédigé ce courrier manuscrit et n’a pas sollicité une vérification d’écriture. En outre, les demandeurs n’apportent pas la preuve qu’ils sont revenus sur leur demande de résiliation de bail en accord avec le bailleur de sorte que le bail est résilié depuis le 4 septembre 2023 soit un mois après la date de réception du congé par le bailleur. En effet, ce dernier ne conteste pas le bénéfice du préavis réduit.

En ce qui concerne la date de départ, Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] indiquent qu’ils ont quitté les lieux en juillet 2023 alors que la SCI LES 2 AILES expose au contraire qu’ils se sont maintenus dans les lieux et qu’ils n’ont restitué les clés qu’en octobre 2023, en les laissant sur la cheminée du logement.

Il est constant qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi. Seul un procès-verbal d’état des lieux d’entrée des locataires suivants a été dressé par Maître [G] [X] le 8 décembre 2023.

Les locataires ne sont redevables des loyers impayés que jusqu’à la date de résiliation du bail soit le 4 septembre 2025. La SCI LES 2 AILES, ne démontre pas que les locataires se sont maintenus dans les lieux jusqu’en octobre 2025, justifiant leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation puisqu’elle ne produit aucun justificatif.

Les parties s’entendent sur le fait que le dernier loyer payé est celui du mois de juin 2023. Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] sont donc redevables des loyers et charges impayés sur la période du 1er juillet 2023 au 4 septembre 2023 soit la somme de 1 173,33 euros (550 euros x 2 mois et 4/30 x 550 euros). Il convient de déduire de cette somme le dépôt de garantie que le bailleur confirme ne pas avoir restitué.

Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] seront donc condamnés à payer à la SCI LES 2 AILES la somme de 623,33 euros.

Sur les demandes de Monsieur [S] [I] et de Madame [K] [P] épouse [I] relatives au dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Ensuite, selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : « la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

Par ailleurs, il est constant qu’un état des lieux dressé contradictoirement constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire, la charge de la preuve des dégradations incombant au bailleur.

En l’espèce, aucun bail n’est produit par les parties et le contrat d’engagement de location prévoit que la somme de 1100 euros a été versée par les locataires au bailleur à titre d’arrhes. Les parties conviennent à l’audience que cette somme correspond au premier loyer de 550 euros et à un dépôt de garantie de 550 euros. La SCI LES 2 AILES reconnaît également avoir conservé le montant du dépôt de garantie en raison de l’état du logement et des réparations locatives.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé par Maitre [G] [X] le 10 février 2023. Cependant, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, de sorte que la SCI LES 2 AILES n’est pas en mesure de démontrer l’existence de désordres ou de réparations locatives à la charge des locataires. En outre, elle ne produit aucune facture concernant les travaux qu’elle déclare avoir réalisé.

Cependant, Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] sont redevables des loyers et charges impayés au 4 septembre 2023 pour un montant de 1 173,33 euros comme relevé ci-dessus.

Par conséquent, le bailleur était fondé à conserver la totalité du montant du dépôt de garantie au titre des sommes restant dues par les locataires à leur départ.

L’ensemble des demandes formées à ce titre seront donc rejetées.

Sur la demande au titre de la restitution des meubles et subsidiairement en dommage et intérêts

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] indiquent que la SCI LES 2 AILES a fait changer les barillets de la porte d’entrée du logement de sorte qu’ils n’ont pas pu récupérer les meubles et biens entreposés dont ils dressent une liste.

Ils produisent à l’appui de leurs demandes, uniquement deux déclarations de témoins, établies par des membres de la famille des demandeurs à savoir un frère et un neveu.

La SCI LES 2 AILES produit de son côté une attestation de la voisine des demandeurs qui indique qu’au contraire, ils ont déménagé leurs meubles dans la nuit.

Ainsi, l’attestation produite par la SCI LES 2 AILES a été établie par un témoin objectif, présent dans l’immeuble et sans lien de parenté alors que les attestations produites par Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] ont été rédigées par des membres de leur famille, avec une valeur probatoire moindre.

Par conséquent, Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] n’apportent pas la preuve des faits allégués et ils seront déboutés de leur demande principale en restitution des meubles et de leur demande subsidiaire en dommages et intérêts puisque celle-ci n’est présentée que pour la cas où la restitution ne s’avérerait pas possible matériellement.

Sur la demande de Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] en restitution des loyers indus

En application de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] produisent à l’appui de leurs demandes :

— une attestation de la MSA relevant que des allocations logement ont été versées à Monsieur [S] [I] pour les périodes suivantes : octobre 2023 à décembre 2023 et mars 2023 à septembre 2023.

— une capture d’écran de leur espace privé MSA mentionnant que les sommes suivantes ont été versées à la « SCI L LES 2 AILES » : 1023 euros le 2 juin 2023, 341 euros le 5 juillet 2023, 341 euros le 4 août 2023,

— un courrier de la MSA du 16 septembre 2025 qui indique avoir versé à « la SCI des 2 ailes » les sommes de 1023 euros le 5 juin 2023 au titre de l’aide au logement du 1er mars 2023 au 31 mai 2023, de 341 euros le 5 juillet 2023 au titre de l’aide au logement du mois de juin 2023 et 341 euros le 4 août 2023 pour l’aide de juillet 2023.

Il apparaît ainsi que les attestations produites par les demandeurs ne permettent pas de démontrer que la SCI LES 2 AILES a effectivement perçu les allocations logement entraînant un indu de paiement de loyer.

En effet, la première attestation MSA mentionne que les sommes ont été versées à Monsieur [S] [I], la seconde attestation MSA mentionne que les allocations ont été versées à « la SCI L LES 2 AILES » et non pas à la SCI LES 2 AILES, et la troisième attestation mentionne que les allocations ont été versées à « la SCI DES 2 AILES » et non la SCI LES 2 AILES.

Ainsi, au regard de ces incohérences et de l’orthographe erronée par deux fois de la dénomination de la SCI, pouvant entraîner des erreurs de destinataire des fonds, il apparaît nécessaire que les demandeurs produisent un document mentionnant le RIB sur lequel les allocations ont été versées afin de prouver leurs prétentions, alors même que la SCI LES 2 AILES fournit son RIB dans les pièces produites afin de permettre cette vérification.

Les demandeurs ne produisant pas ledit document, la créance n’est donc pas démontrée au regard de la multiplicité des mentions et des erreurs pouvant en découler s’agissant de l’enregistrement du RIB du destinataire des aides.

Par conséquent, la demande de Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] au titre de la restitution de l’indu de loyer sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera ainsi rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] à verser à la S.C.I LES 2 AILES la somme de 623,33 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges au 4 septembre 2023,

DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] de leurs demandes au titre du dépôt de garantie,

DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] de leurs demandes de restitution des meubles et de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] et Madame [K] [P] épouse [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,