TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZM

N° MINUTE : 15/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 avril 2025

DEMANDEUR

PARIS HABITAT- OPH , [Adresse 2]

représenté par la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128

DÉFENDERESSE

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 4], représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0013, aide juridictionnelle n° C-7506-2024-033368 du 23/12/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 11 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 22 avril 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 22 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10096 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GZM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2016, à effet le 17 mars 2016, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à [E] [B] sur des locaux, appartement, situés escalier 2, 3ème étage, porte n°54, [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 266,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 .218,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [E] [B] le 14 février 2023.

Par assignation du 22 octobre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de [E] [B] et à la séquestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation, à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges, ou subsidiairement, une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer,

-7.263,97 euros au titre de l’arriéré locatif,

-350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 octobre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 11 février 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 février 2025, s’élève désormais à la somme de 7.096,09 euros, terme de janvier 2025 inclus. Il indique ne pas s’opposer aux demandes de la défenderesse, en considération des règlements intervenus.

[E] [B], représentée, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, consistant en un moratoire de 24 mois puis le paiement de 12 mensualités, la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, le rejet des autres demandes et de l’exécution provisoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[E] [B] a indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail de sorte que c’est le délai de deux mois qui est applicable.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 13 février 2023 et la somme de 5.218,97 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 avril 2023.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, [E] [B] a demandé à l’audience à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il convient de prévoir un moratoire de 24 mois, puis le versement de 12 mensualités représentant l’arriéré, en plus du loyer courant.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à titre provisionnel. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 415,81 euros.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer et des charges pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a produit un décompte actualisé de la créance, laquelle s’élève désormais à la somme de 7.096,09 euros, hors frais de contentieux.

[E] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre provisionnel.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant [E] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

[E] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 24 février 2016 entre l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et [E] [B], d’autre part, concernant les locaux, appartement, situé escalier 2, 3ème étage, porte n°54, [Adresse 3] est résilié depuis le 13 avril 2023,

CONDAMNONS [E] [B] à payer à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 7.096,09 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus,

AUTORISONS [E] [B] à se libérer de sa dette, après un moratoire de 24 mois, par le versement de 12 mensualités d’un montant minimal de 580 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que les paiements suivants le moratoire devront intervenir en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à [E] [B],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 avril 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de [E] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— [E] [B] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 415,81 euros, à partir du 14 avril 2023, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH du surplus de ses demandes, notamment de sa demande de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS [E] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 février 2023 et celui de l’assignation du 22 octobre 2024, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle,

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge