TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/03611 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTLR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[T], [X], [K] [E]

C/

[Z] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à Mme [T] [E]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de Juge des référés assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T], [X], [K] [E], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [B], demeurant [Adresse 10]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 novembre 2013, Monsieur [N] [M] par l’intermédiaire de son mandataire la société [E] IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [Z] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 450 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Par acte notarié du 12 mars 2020, Monsieur [M] a vendu à Madame [T] [P]ce logement.

Le 15 mai 2025, par acte d’état civil enregistré à [Localité 8], Madame [T] [P]se nomme désormais Madame [T] [E].

Le 17 juin 2025, Madame [T] [E] a fait signifier à Monsieur [Z] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Madame [T] [E] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, Madame [T] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour :

— de constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai fixé par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait Monsieur [Z] [B] est actuellement occupant du logement sans droit ni titre, conformément à l’article 1224 du Code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— de condamner Monsieur [Z] [B] à libérer les lieux qu’il occupe [Adresse 2] à droite [Localité 6] et dans l’hypothèse ou il n’aurait pas volontairement libéré les lieux dans le délai indiqué, de le condamner à en être expulsé ainsi que tous les occupants de son chef, de pouvoir disposer du mobilier garnissant les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2, R411-1 à R441-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

De condamner Monsieur [Z] [B] à payer :

— au titre des sommes dues à ce jour, à titre de provision, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1103 à 1104 du Code civil, la somme de 1.840 euros représentant le montant des loyers et accessoires dus à ce jour, montant qu’il y a lieu de parfaire au jour de l’audience, et de laquelle, il convient de déduire les éventuels versements effectués,

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer les loyers, conformément à l’article 1231-6 du Code civil,

— à titre d’indemnités d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels jusqu’au départ effectif de Monsieur [Z] [B], conformément aux articles L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution et 491 du Code de procédure civile, ainsi qu’à la loi du 21 juillet 1949,

— à la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à tous les dépens et aux frais de mise à exécution aux articles 49 et 696 du Code de procédure civile, et L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 août 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, Madame [T] [E], comparante maintient les demandes de assignation et actualise le montant de demande en paiement à la somme de 3.220 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Elle ajoute que la procédure ne lui a pas engendré des coûts supplémentaires sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire de justice remis à étude le 25 août 2025, Monsieur [Z] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Par note en délibéré autorisée, Madame [T] [E] a communiqué un décompte actualisé à la date du 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [T] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 novembre 2013 contient une clause résolutoire (article X « Clause résolutoire et clauses pénales » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.385,60 euros a été signifié le 17 juin 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Z] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois que la somme de 460 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 août 2025.

La résiliation est donc intervenue le 18 août 2025 et Monsieur [Z] [B] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [Z] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [T] [E] produit un décompte du 5 décembre 2025 démontrant que Monsieur [Z] [B] reste devoir la somme de 3.220 euros, mensualité de novembre 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (394,74 euros).

Monsieur [Z] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.220 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [Z] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 août 2025 au 30 novembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’absence de frais d’avocat et de justificatifs produits sur les frais engagés dans le cadre de la présente procédure en dehors des dépens, Madame [T] [E] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2013 entre Madame [T] [E] venant aux droits de Monsieur [N] [M] et Monsieur [Z] [B] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 18 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [T] [E], deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] à verser à Madame [T] [E] à titre provisionnel la somme de 3.220 euros (décompte arrêté au 5 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [T] [E] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTONS Madame [T] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,