TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05014 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EI

N° MINUTE :

2025/11

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11][Adresse 8]” sis [Adresse 1], représenté par son syndic la, dont le siège social est sis SAS [Adresse 7] [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1291

DÉFENDERESSE

S.C.I. AVIEL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05014 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA6EI

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI AVIEL est propriétaire des lots n° 834, 917 et 5825 dans l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à Paris (75019), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, la SCI AVIEL a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 octobre 2020 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2] et [Adresse 5] :

— la somme de 4890,17 €, avec intérêts au taux légal à compter du 11/03/2020, pour les charges dues entre le 01/07/2016 et le 07/01/2020, appel 1er trimestre 2020 inclus,

— la somme de 461,79 € au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI AVIEL a une deuxième fois été condamnée par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 juin 2022 à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 2297,09 € au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er avril 2020 au 1er octobre 2021 et incluant les appels provisionnels (charges et fonds travaux du 4ème trimestre 2021 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17 en exercice, a assigné la SCI AVIEL devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et avec capitalisation des intérêts :

-4722,63 € relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure,

-3602,80 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1500 € de dommages-intérêts,

-1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2] et [Adresse 5], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

La SCI AVIEL, citée à étude par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de la SCI AVIEL,

— un décompte postérieur au dernier jugement du 10 juin 2022 et arrêté au 1er juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4722,63 €,

— les appels de provisions et les régularisations correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022, 28 juin 2023, 6 juin 2024 et 3 juin 2025,

— les attestations de non recours concernant les trois premiers procès-verbaux susvisés,

— la mise en demeure de payer la somme de 3097,28 € adressée le 18 avril 2023 à la SCI AVIEL (destinataire inconnu à l’adresse).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 4 722,63 € portant sur la période allant du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2025.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2025, et non à compter de la mise en demeure du 18 avril 2023 car il n’est pas démontré que la SCI AVIEL en a bien été destinataire (avis réception revenu « destinataire inconnu à l’adresse »).

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 3602,80 € consistant essentiellement en des « honoraires suivi dossier avocat » et « honoraires transmission dossier avocat » ainsi qu’en des « honoraires de constitution d’hypothèque ».

S’agissant des honoraires de constitution d’hypothèque, une simple facture est versée aux débats sans que la preuve qu’une telle inscription ait été valablement prise soit rapportée.

S’agissant des « honoraires suivi ou transmission dossier avocat », il s’agit de diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que la SCI AVIEL présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et qu’elle a déjà été condamnée à deux reprises le 9 octobre 2020 et le 10 juin 2022 à régler ses arriérés de charges. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Par conséquent, la SCI AVIEL sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 900 € au titre des dommages-intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera donc accordée.

Sur les demandes accessoires

La SCI AVIEL, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AVIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17 :

— la somme de 4 722,63 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025,

— la somme de 900 € au titre des dommages-intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION [Localité 10], de sa demande en paiement des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la SCI AVIEL aux dépens,

CONDAMNE la SCI AVIEL à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] sis [Adresse 2] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION PARIS 17, la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier La Juge