TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05484 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BDG

N° MINUTE :

2025/6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [M] [T], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 janvier 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Philipe PUEL Greffier

Décision du 07 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05484 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BDG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 novembre 1988 à effet au 16 novembre 1988, la société d'[Adresse 4], aux droits de laquelle est venue la société IMMOBILIERE 3F, a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2386,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [T] le 18 janvier 2024.

Par assignation du 22 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [T], autoriser le transport et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer major de 50 % sans préjudice des charges, subsidiairement d’un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer, −4452,42 euros à titre de provision,−350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

La société IMMOBILIERE 3F fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les délais impartis.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 17 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s’élève désormais à 9944,86 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Elle considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [M] [T] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 250 euros, en plus du loyer courant.

Les parties s’accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

A la demande du juge, La société IMMOBILIERE 3F a justifié en cours de délibéré être venue aux droits de la société initialement bailleresse.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, ces nouvelles dispositions sont applicables puisque le contrat de bail, conclu pour une durée de trois mois, a été tacitement reconduit le 18 août 2024 soit postérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions susvisées.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 22 janvier 2024 et la somme de 2386,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 mars 2024.

Selon ce même article 24, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties exposent que le paiement intégral du loyer courant a repris. Elles s’accordent sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à ces demandes selon les modalités exposées ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans qu’il ne soit fait droit à la demande de majoration de 50%.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations (…).

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 30 septembre 2024, Mme [M] [T] lui devait la somme de 9944,86 euros. Est incluse dans ce décompte la somme de 3366 euros correspondant à une facture du 19 avril 2024 concernant le logement de Mme [M] [T] (numéros de logement identique sur la facture et le contrat de bail) à la suite d’une intervention de la société CIEL BLEU pour débarras du logement, retrait des détritus et encombrants, mise en décharge, nettoyage et désinfection. Cette somme, non contestée par Mme [M] [T] à l’audience, est justifiée tant en son principe – l’entretien courant du logement relevant du locataire – que de son montant.

Mme [M] [T] sera en conséquence condamnée la somme de 9944,86 euros à la bailleresse, à titre de provision, au titre de la dette locative et de la facture du 19 avril 2024, somme arrêtée au 30 septembre 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant de la dette de loyer et de charges et sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil s’agissant de la dette de réparation locative.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, seuls frais établis à ce jour.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 novembre 1988 entre la société d’HLM [Adresse 5] aux droits de laquelle est venue la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [M] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 5 mars 2024,

CONDAMNE Mme [M] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 6578,86 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyer et de charges arrêté au 30 septembre 2024,

AUTORISE Mme [M] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 182 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 mars 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [M] [T] sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [M] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3366 euros à titre de provision en paiement de la facture du 19 avril 2024 établie par la société CIEL BLEU,

AUTORISE Mme [M] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 140 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette de 3366 euros deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [M] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 janvier 2024 et celui de l’assignation du 22 mai 2024.

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Le Greffier La Juge