TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56494 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5T4U

N° : 7

Assignation du :

20 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 mars 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PAR 48 BERRI S.C.I.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Eva SEBBAN de la SELEURL Cabinet d’avocats Eva SEBBAN, avocats au barreau de PARIS – #G0855

DEFENDERESSE

La société VIP LADIES S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Birame DIOUF, avocat au barreau de PARIS – #D0515

DÉBATS

A l’audience du 10 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 21 décembre 2020, Monsieur [X] a donné à bail commercial à la société VIP Ladies des locaux situés [Adresse 2] [Localité 7], pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer en principal de 21 757 € par an, payable trimestriellement à l’avance.

Le 28 décembre 2023, Monsieur [X] a cédé le local commercial à la SCI [Adresse 6].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 7 juin 2024, à la société VIP Ladies, pour une somme de 4 355,71 € en principal, au titre de l’arriéré locatif du 2ème trimestre 2024.

Par acte délivré le 20 septembre 2024, la SCI Par 48 [Adresse 5] a fait assigner la société VIP Ladies devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société VIP Ladies et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner la société VIP Ladies à lui payer la somme provisionnelle de 8 711,39 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, avec intérêts de retard au taux de 14,25% à compter du 1er avril 2024,

— condamner la société VIP Ladies au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société VIP Ladies au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 10 février 2025, la SCI [Adresse 6] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 2 378,54 € arrêtée au 7 février 2025 (1er trimestre 2025 inclus).

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société VIP Ladies demande au juge des référés de :

A titre principal,

— juger qu’il n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse, nécessitant l’appréciation du litige par le juge du fond,

— débouter la demanderesse en toutes ses demandes

A titre subsidiaire,

— juger qu’il n’y a pas lieu de constater le jeu de la clause résolutoire du bail, compte tenu du paiement de l’intégralité de la dette,

En tout état de cause,

— débouter la société Par 48 Berri de toutes ses autres demandes,

— débouter la demanderesse de sa demande de frais irrépétibles d’un montant,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [Adresse 6] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 4 355,71 € en principal, au titre de l’arriéré locatif du 2ème trimestre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement acquittées dans le mois de sa délivrance, puisqu’il ressort du décompte produit par la demanderesse que la locataire n’a effectué que deux virements de 1 355,71 € et 822,14 € le 18 juin 2024.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

A l’audience, la SCI [Adresse 6] indique que la dette locative s’élève à la somme de 2 378,54 € au 7 février 2025, au titre du solde de l’année 2024, puisque le 1er trimestre 2025 a été réglé.

La défenderesse conteste devoir cette somme, faisant valoir que la bailleresse ne justifie pas du montant réclamé au titre de l’indexation du loyer et des charges pour l’année 2024. Elle fait valoir qu’elle à jour du paiement de ses loyers.

En réponse, la bailleresse précise que l’indexation ILC du loyer est prévue au contrat de bail et qu’en conséquence, le loyer indexé pour 2024 s’élève à la somme de 6 283,57 € par trimestre.

Cependant, il ressort des décomptes versés aux débats par cette dernière qu’elle a appelé une somme de 6 533,56 € pour le 2éme, 3éme, et 4ème trimestre 2024, sans justifier de cette différence de montant, ni notamment de la régularisation des charges pour cette même année.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que la locataire reste redevable de la somme de 2 378,54 € au 7 février 2025.

En outre, la bonne foi et les efforts de paiement de la locataire sont réels, celle-ci ayant apurée la partie non contestable de la dette réclamée.

Aussi convient-il de lui accorder des délais rétroactifs en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil précités, sur une durée de quatre mois et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

Dès lors, la demande de provision formée par la demanderesse sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au cas présent, partie perdante, la SCI [Adresse 6] conservera la charge de ses dépens et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 7 juillet 2024 à minuit ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif ;

Accordons à la société VIP Ladies un délai de quatre mois pour s’acquitter de sa dette locative et suspendons les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constatons que la société VIP Ladies s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer et de son arriéré locatif ;

Disons que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Déboutons la SCI [Adresse 6] de sa demande de résiliation du bail et sa demande d’expulsion subséquente ;

Laissons à la SCI [Adresse 6] la charge des dépens qu’elle a exposés ;

Rejetons la demande de la SCI [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 17 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE