TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître CATTONI

Maître JOULLAIN

Maître ROPARS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07707 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UN6

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [S] [B] [T],

Madame [N] [U],

demeurant tous les deux [Adresse 3]

représentés par Maître CATTONI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C199

DÉFENDERESSE

Madame [C] [H] née [M],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître ROPARS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E2075

Société COSY HOME,

[Adresse 1]

représentée par Maître JOULLAIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D502

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par exploit du Commissaire de Justice en date du 8 août 2024 Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Paris Madame [C] [M] ép. [H] aux fins de voir :

— Requalifier le bail conclu le 20 avril 2021 entre Madame [H] d’une part et Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] d’autre part en bail d’habitation meublée soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— Dire que le loyer principal de l’appartement sis à [Adresse 3] objet du bail liant les parties ne pouvait excéder :

— du 26 avril 2021 au 30 juin 2021 : la somme mensuelle de 878,71 Euros,

— du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : la somme mensuelle de 886,75 Euros,

— du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : la somme mensuelle de 894,79 Euros,

— du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 : la somme mensuelle de 902,82 Euros,

— du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : la somme mensuelle de 932,29 Euros,

Condamner Madame [H] : à rembourser à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] le trop versé de loyers eu égard au loyer de référence fixé, soit la somme de 17269,78 Euros au titre des sommes versées entre le 26 avril 2021 et le 30 juillet 2024,à rembourser à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] le trop versé au titre de la caution, eu égard au loyer de référence fixé, soit la somme de 842,58 Euros,à transmettre à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] le dossier de diagnostic technique ou à la faire réaliser à sa charge et le leur transmettre sous astreinte de 50 Euros par jour,au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 3000 Euros,aux entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] exposent qu’ils ont loué selon bail du 20 avril 2021 un logement sis [Adresse 3] pour une durée d’un an renouvelables moyennant loyer mensuel de 1300 Euros au titre du loyer et des charges. Ils indiquent qu’après s’être aperçus que le contrat était intitulé « bail de location meublé à usage d’habitation, lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi » afin d’échapper aux dispositions de la loi de 1989, alors qu’ils n’étaient pas employés du bailleur, ils ont demandé par LRAR du 22 avril 2024 à la société COSY HOME, mandataire, de requalifier le contrat avec les mentions légales, procéder au remboursement des loyers et la caution en trop perçus ainsi qu’établir et communiquer le diagnostic technique et qu’en l’absence de réponse ils ont dû engager une procédure.

Par acte extrajudiciaire en date du 12 mars 2025 Madame [H] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection la société COSY HOME aux fins de voir :

Dire et juger que la société COSY HOME a commis des fautes dans le cadre du mandat de gestion signé avec Madame [C] [H], le 3 février 2021,Dire et juger, en conséquence, que les fautes commises sont le fait générateur entrainant la responsabilité de la société COSY HOME dans le litige opposant Madame [C] [H] à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U], -DIRE ET JUGER que la présente action introduite par Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] constitue un préjudice pour Madame [C] [H],Dire et juger qu’il existe un lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice, à charge pour la société COSY HOME d’en supporter la responsabilité,Condamner la société COSY HOME à garantir toutes sommes auxquelles Madame [C] [H] serait condamnée, en ce compris les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile revendiqués par Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U], Condamner la société COSY HOME à verser à Madame [C] [H] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 Code de procédure civile,Condamner la société COSY HOME aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions elle expose qu’elle a donné mandat à société COSY HOME pour la gestion de la location après avoir acheté ce logement, à titre d’investissement locatif, auprès de cette société et que ledit logement était déjà géré en mandat de gestion COSY HOMME avec l’ancien propriétaire. Elle ajoute qu’elle a dans un premier temps fait faire des travaux de rafraichissement puis le logement a été mis en location, la signature du contrat de bail étant déléguée dans le cadre du mandat à COSY HOME. Elle précise qu’elle a fait confiance au mandataire et s’est aperçue uniquement à l’occasion du litige que d’une part le contrat était libellé tel que contesté, que le diagnostic ne lui avait pas été transmis et que les informations essentielles de la gestion ne lui avaient pas été transmises. Elle indique que par conséquent la société COSY HOME a été défaillante dans la gestion à son égard, manquant aux devoirs d’information, de gestion prudente et de loyauté et a commis des erreurs à son préjudice tant s’agissant du montant du loyer que de la surface réelle du logement, avec un « copié-collé » s’agissant du titre du bail conduisant à une mention erronée. Elle indique qu’elle a donc été obligée d’attraire la société COSY HOME aux fins de la garantir de toutes sommes auxquelles elle serait condamnée. Elle précise que s’agissant du diagnostic énergétique, elle l’a communiqué en cours de procédure aux demandeurs.

L’affaire a été appelée le 4 septembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises avant d’être plaidée le 19 septembre 2025.

A l’audience les demandeurs ont comparu, représentés et par conclusions réitérées actualisent leurs prétentions. Ils sollicitent désormais de voir :

— Adjuger à Monsieur [T] et Madame [U] le bénéfice des présentes, et de son exploit introductif d’instance,

— Prendre acte que Monsieur [T] et Madame [U] s’en rapportent à la justice s’agissant de l’appel en garantie de la société COSY HOME par Madame [H],

— Débouter la société COSY HOME de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Requalifier le bail conclu le 20 avril 2021 entre Madame [H] d’une part et Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] d’autre part en bail d’habitation meublée soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— Dire que le loyer principal de l’appartement sis à [Adresse 3] objet du bail liant les parties ne pouvait excéder :

— du 26 avril 2021 au 30 juin 2021 : la somme mensuelle de 878,71 Euros,

— du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : la somme mensuelle de 886,75 Euros,

— du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : la somme mensuelle de 894,79 Euros,

— du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 : la somme mensuelle de 902,82 Euros,

— du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 : la somme mensuelle de 932,29 Euros,

— du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 : la somme mensuelle de 964,44 Euros,

— du 19 septembre 2025 au 30 septembre 2025 : la somme mensuelle de 918 Euros

Condamner Madame [H] : à rembourser à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] le trop versé de loyers eu égard au loyer de référence fixé, soit la somme de 24076,07 Euros au titre des sommes versées entre le 26 avril 2021 et le 30 septembre 2025, à parfaire,à rembourser à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] le trop versé au titre de la caution, eu égard au loyer de référence fixé, soit la somme de 842,58 Euros,à payer à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] la somme de 500 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 5700 Euros,aux entiers dépens.Ils précisent que la demande est recevable car il ne s’agit pas d’une demande en diminution du loyer mais d’une requalification du bail qui conduit à l’application d’un loyer de référence. Ils indiquent qu’il n’y a pas lieu à complément de loyer au motif qu’il y a une terrasse car il y a des problèmes d’humidité dans le logement. Ils prennent acte de la communication tardive du diagnostic énergétique en sollicitant à ce sujet la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 500 Euros à titre de dommages et intérêts du fait de la transmission tardive. Ils actualisent leurs demandes au titre du trop versé de loyers et au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [H], a comparu, représentée et a réitéré ses demandes dont l’appel en garantie de la société COSY HOME.

La société COSY HOME a comparu, représentée et par conclusion en réponse pour l’audience de plaidoirie, sollicite du juge des contentieux de la protection de :

— Juger Monsieur [T] et Madame [U] irrecevables en leur demande de remboursement d’un trop-perçu des loyers à hauteur de la somme de 24.076,07 € actualisée au mois de septembre 2025, en conséquence, les en débouter,

— à titre subsidiaire, débouter M. [T] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Débouter Mme [H] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Prendre acte que la société COSY HOME s’en rapporte à la justice s’agissant de la requalification du bail en bail d’habitation meublée soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989,

— Dire que la demande de transmission du dossier de diagnostic technique est sans objet du fait de sa transmission par la société COSY HOME,

— Condamner toute partie succombante aux entiers dépens,

— Condamner toute partie succombante à verser la somme de 2000 Euros à la société COSY HOME au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’appui de ses prétentions la société COSY HOME soulève l’irrecevabilité de la demande en trop-versé de loyers en l’absence de saisine préalable de la commission de conciliation prévue par les articles 18 et 20 de la loi du 6 juillet 1989. Subsidiairement, elle indique que la demande en diminution de loyer est intervenue en cours de bail sans respect des formes prévues par l’article 140 V de la loi ELAN ce qui conduit à la nullité de la demande. A titre infiniment subsidiaire elle précise que le logement bénéficie d’une terrasse de 15 m2 et d’une mezzanine ce qui justifie un complément de loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en requalification du bail :

Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] sollicitent la requalification du bail d’habitation meublée conclu le 20 avril 2021 avec Madame [H] et ce qu’il est soumis aux dispositions de la loi de 1989.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce titre ne s’applique pas : (…) 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 (…).

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés. Le présent titre ne s’applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. Le présent titre ne s’applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le bail du 20 avril 2021 est intitulé « Bail de location meublée lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi » alors que les preneurs démontrent qu’ils ne sont pas et n’ont pas été employés ou salariés du bailleur, ce que celui-ci ne conteste pas. Il convient donc de faire droit à la demande et de requalifier ledit bail en bail de location meublée relevant des dispositions du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande en remboursement des trop-versés de loyer et la fin de non-recevoir soulevée par la société COSY HOME :

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des partie.

Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] demandent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 24076,07 Euros au titre des sommes versées entre le 26 avril 2021 et le 30 septembre 2025, à parfaire outre le trop versé au titre de la caution, eu égard au loyer de référence fixé, soit la somme de 842,58 Euros.

Madame [H] sollicite que soit appelée en garantie la société COSY HOME pour toute condamnation en la présente procédure dont elle pourrait faire l’objet.

La société COSY HOME soulève l’irrecevabilité de la demande en trop-versé de loyers en l’absence de saisine préalable de la commission de conciliation prévue par les articles 18 et 20 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce il apparaît au regard des pièces et conclusions des parties que les demandeurs sollicitent l’application rétroactive du loyer de référence invoquant les arrêtés fixant le montant des loyers de référence au m2 dans le secteur considéré et par conséquent une diminution rétroactive et par définition pour l’avenir du montant du loyer, sans pour autant avoir préalablement saisi la commission de conciliation départementale, ce qui est pourtant un préalable obligatoire. Ils ne sollicitent pas, par ailleurs, des sommes à titre indemnitaire.

Le fait pour les demandeurs de demander la requalification du bail, si elle emporte application des dispositions propres au bail meublé, ne peut conduire par automaticité à la diminution du loyer rétroactivement et/ou pour l’avenir sans saisine préalable de la commission de conciliation.

Cette absence d’automaticité se révèle d’ailleurs par les débats engagés entre les parties s’agissant de l’appréciation de la surface du logement, de son état et de la possibilité ou non de prévoir un complément de loyer.

Force est par conséquent de constater qu’en l’absence de saisine de la Commission de conciliation départementale il y a lieu de déclarer irrecevable les demandes en diminution de loyer et de révision du montant du dépôt de garantie.

Sur la demande en dommages et intérêts pour transmission du diagnostic énergétique :

Les demandeurs sollicitent la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 500 Euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la transmission tardive du diagnostic énergétique. Cependant il est démontré que la mise en demeure a été adressée à la société COSY HOME et non le bailleur le 22 avril 2024. Celle-ci n’apporte d’ailleurs pas d’éléments démontrant une communication du diagnostic depuis le début du bail alors que ce diagnostic était en sa possession. Le bailleur a demandé que la société COSY HOME soit appelée en garantie de ses condamnations du fait des défaillances de celle-ci, ce qui est en l’espèce le cas s’agissant du défaut de transmission du diagnostic énergétique qui ne peut être imputé au bailleur, qui avait donné mandat à la société COSY HOME de prendre en charge la gestion du bail.

L’article 336 du Code de procédure civile énonce que le demandeur en garantie formelle peut toujours requérir, avec sa mise hors de cause, que le garant lui soit substitué comme partie principale. Cependant le garanti, quoique mis hors de la cause comme partie principale, peut y demeurer pour la conservation de ses droits ; le demandeur originaire peut demander qu’il y reste pour la conservation des siens.

L’article 337 du Code de procédure civile énonce que le jugement rendu contre le garant formel peut, dans tous les cas, être mis à exécution contre le garanti sous la seule condition qu’il lui ait été notifié.

En conséquence Madame [H] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 500 Euros à titre de dommages et intérêts aux demandeurs et la société COSY HOME condamnée à garantir Madame [H] du paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires :

L’équité commande de condamner la société COSY HOME au paiement de la somme de 500 Euros à Madame [H] [C] et la somme de 500 Euros à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés.

Les demandeurs, succombant, garderont à leur charge les dépens de la présente procédure. La société COSY HOME, succombant sera condamnée au paiement des dépens supportés par Madame [H] soit les frais d’assignation en intervention forcée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

REQUALIFIE le bail conclu le 20 avril 2021 entre Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] d’une part et Madame [H] [C] d’autre part en bail de location meublée relevant des dispositions du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE irrecevable les demandes formées par Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] en diminution de loyer et de révision du montant du dépôt de garantie, et en conséquence les demandes en condamnation du bailleur à payer les sommes de 24076,07 Euros et de 842,58 Euros

CONDAMNE Madame [H] [C] au paiement de la somme de 500 Euros au titre de la résistance abusive,

CONDAMNE la société COSY HOME à garantir Madame [C] [H] de sa condamnation au paiement de la somme de 500 Euros pour résistance abusive,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE la société COSY HOME au paiement de la somme de 500 Euros à Madame [H] [C] et la somme de 400 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés,

CONDAMNE la société COSY HOME au paiement de la somme de 400 Euros à Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés,

DIT que Monsieur [Z] [T] et Madame [N] [U] succombant, garderont à leur charge leurs dépens de la présente procédure,

CONDAMNE la société COSY HOME, succombant, au paiement des dépens supportés par Madame [H] soit les frais d’assignation en intervention forcée.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour an et mois susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,