Copie délivrée

à

la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS

la SELARL AVOUEPERICCHI

M^e Olivier CONSTANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 16]

Le 10 Mars 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 22/02432 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JOAY

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

Mme [I] [H] épouse [M]

née le [Date naissance 7] 1946 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 13]

représentée par la SELARL AVOUEPERICCHI, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SCP PATRICK GONTARD, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

à :

Le Syndicat secondaire des copropriétaires secondaire [Adresse 15]

sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA [D] [U], société par actions simplifiée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’AVIGNON sous le numéro 478 180 243, ayant son siège social sis [Adresse 9] AVIGNON [Adresse 1]), prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Olivier CONSTANT, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Colette CHAZELLE, CHAZELLE AVOCATS – Avocats au Barreau de LYON, avocat plaidant

Madame [Y] [P] [W] [L],

entrepreneur individuel

exercant sous l’enseigne commerciale MISTRAL IMMOBILIER, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de NIMES sous le numéro 402 074 165, ayant son siège social sis [Adresse 17] à PONT SAINT ESPRIT (30130), prise en son établissement secondaire sis [Adresse 10]), pris en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Olivier CONSTANT, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant et par Maître Colette CHAZELLE, CHAZELLE AVOCATS – Avocats au Barreau de LYON, avocat plaidant

M. [Z] [K]

né le [Date naissance 6] 1958

demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

M. [E] [R],

né le [Date naissance 8] 1967

demeurant [Adresse 3]

représenté par la SCP ALBERTINI-ALEXANDRE-L’HOSTIS, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 06 Janvier 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence le [Localité 12] Les Cigales sis [Adresse 4] à [Localité 21] est soumis au statut de la copropriété. Elle est composée de six appartements. Madame [I] [M] est propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée. Monsieur [Z] [K] est propriétaire d’un appartement au premier étage qui constitue sa résidence principale et celle de son mari Monsieur [E] [R]. Ces derniers sont propriétaires, au premier étage, d’un appartement.

La copropriété avait pour syndic Madame [Y] [L] exerçant sous l’enseigne commerciale MISTRAL IMMOBILIER. A la suite de l’assemblée générale du 27 août 2024, la société FONCIA [D] [U] a été nommée syndic de cette résidence.

Considérant que Messieurs [K] et [R], exerçaient illégalement une activité de location touristique dans l’appartement qu’ils n’occupaient pas et que cela lui causait un préjudice, Mme [M] leur a fait délivrer le 19 mai 2022 une assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de voir ordonner la cessation immédiate de l’activité de location touristique et de les voir condamner à indemniser ses préjudices. Par même assignation le syndic MISTRAL IMMOBILIER et le Syndicat Secondaire de la copropriété pris en la personne de son mandataire Syndic MISTRAL IMMOBILIER ont été attraits devant la juridiction.

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Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1 février 2024 Mme [M] demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER illégale l’activité de location touristique non autorisée exercée par Messieurs [K] et [R] ;

ORDONNER la cessation immédiate de leur activité à Messieurs [K] et [R] sous astreinte de 700 € par jour et par infraction constatée à compter du prononcé du jugement ;

CONDAMNER Messieurs [K] et [R] au versement d’une somme de 10 000 € en réparation de la violation au droit de l’image subie par Madame [M] ;

CONDAMNER Messieurs [K] et [R] au versement d’une somme de 50 000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

CONDAMNER Messieurs [K] et [R] à la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PRONONCER l’opposabilité de la décision au [Adresse 19] ;

MAINTENIR l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER les requis aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque la violation du droit à l’image ce qui lui cause un préjudice qui doit être indemnisé. Elle explique que l’entrée de son appartement s’effectue par la porte principale du château dotée d’une verrière et l’entrée dans l’appartement de Messieurs [K] et [R], qui occupent les lieux conjointement, s’effectue par la porte arrière du château via un escalier dit « de service ». Ces derniers louent leur appartement sur la plateforme Airbnb. Afin de promouvoir leur bien auprès de leurs clients, ils publient des photos de la façade du [Localité 12] DES CIGALES représentant son entrée privative et la façade de son appartement, qui sont entièrement distincts de l’entrée et de l’appartement des deux hôtes. Dès lors les locataires se présentent à leur domicile et non à celui des bailleurs. Elle considère que la fréquence des locations et la gêne occasionnée sont devenues insupportables.

Elle fonde la violation du droit à l’image sur l’article 9 du code civil articulé avec l’article 544 du même code qui étend l’application du droit à l’image à la propriété privée. Or l’entrée privative de l’appartement ainsi qu’une partie de son jardin ont été photographiées par M. [K] afin de promouvoir son appartement sur les sites Airbnb et Facebook. Elle n’a jamais été consultée afin de donner son accord à la prise de ces photographies ni à la diffusion de ces images en ligne. A ce titre, son droit à l’image est violé. Elle ajoute ne s’être jamais prononcée sur l’utilisation commerciale de ces clichés par Messieurs [K] et [R].

Or les droits du propriétaire dans une telle situation sont protégés.

Ces faits lui occasionnent, ainsi qu’à son époux, une gêne sérieuse car ils sont contraints d’assumer la réception des nombreux clients induits en erreur par les photos. Elle s’estime bien fondée à solliciter le retrait immédiat des images représentant sa propriété privée sur l’ensemble des sites internet.

Elle invoque également un exercice illégal de l’activité de location touristique au visa de l’article L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation susceptible d’entrainer un changement de destination ou pour le moins une illégalité au regard de la durée des locations réalisées qui ne doit pas dépasser une durée maximale de 120 jours. Elle considère à ce titre que les dispositions des article L 324-1-1 du code du tourisme ont été violées car l’appartement est ouvert à la location toute l’année.

Elle soutient enfin une violation du règlement de copropriété en raison de la destination de l’immeuble et du respect des autres occupants. Il prévoit que les locataires et sous-locataires doivent être de bonne vie et mœurs, respecter, les conditions du règlement. De plus le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne doivent pas être changés.

Elle soutient que Messieurs [K] et [R] négligent ces trois obligations et ignorent le respect de la destination de l’immeuble, qui est strictement réservé à habitation. Ils se mettent en infraction avec les dispositions de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon lesquelles le propriétaire peut jouir des parties privatives sous la condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Elle fait valoir que la clause d’habitation bourgeoise figurant au règlement de copropriété exclut la location Airbnb. Elle ajoute qu’il n’est pas justifié de la communication aux locataires de meublé du règlement de copropriété. Ainsi les prescriptions de respect dudit règlement ne sont pas appliquées faute de faire signer à chacun de leur locataire un engagement à respecter celui-ci. Ce qui constitue une violation du règlement.

Elle considère que leur activité n’est ni temporaire, ni exceptionnelle, en violation du règlement précité.

Elle fait valoir l’ancienneté de l’activité de locations saisonnières et l’importance de la clientèle. Elle indique que M [K] se présente comme hôte depuis 2015 sur le site Airbnb, que plus de 220 commentaires s’affichent sur le site. Elle en tire comme conséquence que ces locations sont permanentes et non exceptionnelles. Cette activité est une activité principale pour les défendeurs.

Elle estime que cette activité engendre les nuisances qui accompagnent la fréquentation des lieux. Elle subit les allers-retours et stationnements des véhicules des clients de Messieurs [K] et [R] à toute heure du jour et de la nuit devant leur domicile.

Elle se réfère au règlement de copropriété qui prévoit la responsabilité du propriétaire qui manquerait aux obligations dudit règlement. Le contrevenant doit être mis en demeure de cesser les manquements par le syndic.

Sur les nuisances subies en raison de cette activité elle soutient que l’ensemble des éléments lui causent un trouble anormal du voisinage. Elle dit souffrir :

— Du roulement des valises sur le sol à toute heure du jour ou de la nuit, selon les heures d’arrivée et de départ des clients, -Du claquement des portes, -De la présence des clients sur la terrasse jusqu’à des heures tardives, notamment l’été, occasionnant là encore, des nuisances sonores importantes.Elle indique avoir signalé ces faits à la police.

En raison des préjudices subis elle sollicite une indemnisation car l’ensemble de ces agissements lui causent un préjudice moral particulièrement élevé, des angoisses et des troubles du sommeil. Elle craint également pour la sécurité de son domicile du fait de l’affluence de personnes étrangères à la propriété qui ne cessent de se rendre au château, voire de sonner chez elle.

Cette situation de longue date a, en outre, généré de nombreux conflits avec les voisins rendant la situation invivable pour elle et son époux, victimes d’agressions verbales récurrentes.

Sur le rôle du syndicat secondaire des copropriétaires dans le cadre de ce litige, elle vise les dispositions de l’article 15 et de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui donnent au syndic qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires et le pouvoir d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Elle ajoute que le règlement met à la charge du Syndic le respect des modalités de location des appartements ce qu’il ne fait pas.

*****

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 4 juin 2024 Messieurs [K] [Z] et [R] [E] au visa de l’article 9-I de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 à contrario du code civil, demandent au tribunal de :

— DEBOUTER Madame [I] [M] de l’intégralité des demandes présentées contre Monsieur [Z] [K] et Monsieur [E] [R].

— CONDAMNER Madame [I] [M] à payer à Monsieur [Z] [K] et Monsieur [E] [R] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Très subsidiairement, en cas de condamnation des concluants,

— ECARTER l’exécution provisoire du jugement par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

Ils exposent que depuis plusieurs années ils sont confrontés à l’intolérance des époux [M] qui ont déposé nombres de plaintes, mains-courantes et réclamations à leur encontre. Ils invoquent, entre autres une procédure civile née à l’occasion d’infiltration d’eau dans la cuisine de leurs voisins qui a permis lors du dépôt du rapport de l’expert judicaire de mettre M [K] hors de cause et d’imputer les désordres de nature décennale aux entreprises ayant réalisé l’étanchéité et les couvertures. Cette expertise n’a pas pour autant dissuadé Mme [M] de solliciter à son encontre 400 000 euros. Ils estiment que cette procédure est dans la continuité de l’attitude de leur voisin à leur égard. Ils font état d’une agression physique perpétrée par Monsieur [M] et sa fille contre M [K] qui a donné lieu à une citation devant le tribunal correctionnel le 16 septembre 2024.

Ils concluent à l’absence de violation du droit à l’image et s’attachent à démontrer que s’agissant du l’extérieur du bâti, il n’est pas susceptible comme l’intérieur du logement d’être protégé sur le fondement des dispositions de l’article 544 du code civil. Ils se prévalent de l’arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de cassation Hôtel de [Localité 14] qui rejette le pourvoi du justiciable invoquant la violation de son droit à l’image de son bien par l’utilisation à des fins commerciales de la reproduction de la façade de l’hôtel.

Ils ajoutent que la demanderesse ne peut se prévaloir d’une telle protection dans la mesure où elle n’est pas seule propriétaire du château et que le gros œuvre n’est pas une partie privative mais commune de sorte qu’elle ne peut revendiquer de droit supérieur aux autres copropriétaires au titre des parties communes. Ils expliquent qu’ils ont supprimé du site toute photographie du rez-de -chaussée, la demande de retrait de l’image est donc sans objet.

Au titre de l’exercice de l’activité saisonnière de location meublée, ils font valoir que les dispositions citées par la demanderesse en vertu de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables à l’espèce puisqu’elles régissent les villes de plus de 200 000 habitants.

Au titre des dispositions de l’article L 324-1-1 IV du code du tourisme ils répliquent que le logement litigieux n’est pas leur résidence principale et n’est pas concerné par la limitation de 120 jours annuels. Ils relèvent que la ville de [Localité 20] n’a pas mis en œuvre la procédure de déclaration préalable pour les locations de courte durée.

Ils assurent avoir respecté les dispositions de l’article L324-1-1 II du code du tourisme en procédant aux déclarations obligatoires.

Ils contestent que le règlement de copropriété interdise toute location en meublé de type Airbnb en raison de la destination bourgeoise de l’immeuble. Ils relèvent que certains locaux peuvent être à usage commercial d’autres pour des professions libérales de sorte que la destination du bien est mixte. Ils considèrent que l’interdiction de la location de meublé est contraire à la loi et que le règlement de copropriété en page 64 autorise la location en meublé.

Ils expliquent qu’ils limitent les disponibilités affichées pour ne pas être bloqués par les arrivées des locataires.

Enfin ils se prévalent d’une décision de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 qui rejette le caractère commercial d’une location meublée qui n’est pas accompagnée de prestations de services accessoires qui ne relève ainsi pas de service para hôtelier.

Ils contestent l’existence des désagréments évoqués par la demanderesse et produisent les attestations des autres résidents qui assurent ne pas être gênés par les locations.

Ils soutiennent que la demanderesse n’apporte aucune pièce pour corroborer ses allégations de bruits et de dérangement.

Enfin ils concluent aux rejets des demandes indemnitaires ainsi qu’à la demande de voir cesser leur activité.

Ils demandent en cas de condamnation à voir écarter l’exécution provisoire en raison de l’atteinte portée à leur droit de propriété.

*****

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024 le Syndicat secondaire des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [D] [U] et Mme [Y] [L] exerçant sous l’enseigne MISTRAL IMMOBILIER, demandent au tribunal au visa de l’article 768 du code de procédure civile, des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

JUGER qu’il n’est pas saisi par la demande visant à « dire et juger illégale l’activité de location touristique non autorisée exercée par Messieurs [K] et [R] » en ce qu’elle ne constitue qu’un moyen et non une prétention ;

En tout état de cause,

JUGER que l’activité de location touristique n’est pas prohibée par le règlement de copropriété et ne génère pas de nuisances, de telle sorte que le Syndicat secondaire des copropriétaires n’avait pas à agir à l’encontre de Monsieur [K] et Monsieur [R] ;

CONDAMNER Madame [I] [M] à payer au Syndicat secondaire des copropriétaires et à Madame [Y] [L] exerçant sous l’enseigne commerciale MISTRAL IMMOBILIER chacun la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [I] [M] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles font valoir qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic.

Elles indiquent que le règlement de copropriété du 6 mars 1968 stipule que les propriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semblera à la condition expresse que les locataires soient de bonne vie et de bonne mœurs.

Elles relèvent que la transformation des appartements en chambre meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais que la location en meublé par appartement entier est autorisée à la condition d’être exceptionnelle et temporaire.

Elles contestent que l’activité de location touristique soit prohibée.

Elles considèrent qu’il n’est pas prouvé que les locations de courte durée ne seraient pas temporaires.

Elles ajoutent que la demanderesse ne peut pas affirmer que l’activité de location touristique est interdite au titre du règlement de copropriété.

Elles estiment que le tribunal n’est pas saisi par la demande formulée par « dire et juger » et ce en application de l‘article 768 du code de procédure civile.

Elles contestent qu’il y ait des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage. Elles ajoutent n’avoir reçu aucune plainte à ce titre et se réfèrent aux témoignages unanimes des occupants de l’immeuble qui sont en contradiction avec les allégations de la demanderesse.

Elles soutiennent qu’elles ne pouvaient agir contre les defendeurs aucune violation du règlement n’étant constatée et que le droit à l’image invoqué par la demanderesse ne peut prospérer les murs de façade et jardins étant des parties communes.

****

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

* * *

La clôture est intervenue le 23 décembre 2024 par ordonnance en date du 3 octobre 2024 et l’affaire fixée à plaider le 6 janvier 2025 . La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande tendant à ordonner la cessation immédiate de l’activité de location à Messieurs [K] et [R]

Cette demande est formulée sous astreinte de 700 € par jour et par infraction constatée à compter du prononcé du jugement.

Selon les dispositions des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » et « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Dès lors il appartient à la demanderesse de justifier d’un exercice illégal de l’activité de location touristique fondée sur les violations des codes de l’habitation et du tourisme ainsi que sur le règlement de copropriété.

1e Sur l’illégalité fondée sur les dispositions des articles L631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Si dans ses différentes versions dans le temps l’article 631-7 in fine n’a pas été changé et prévoit que « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. » L’application dans l’espace a été modifiée selon les différentes périodes.

Dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018, l’article L. 631-7 prévoit que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 18] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable ». Cette disposition de l’article L631-7 alinea1 n’est pas modifiée par Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et reste en vigueur du 25 novembre 2018 au 21 novembre 2024, donc applicable au litige.

En l’état il n’est pas justifié par la demanderesse d’une violation de la loi par les défendeurs les dispositions n’étant pas applicables à la commune de [Localité 20] jusqu’au 21 novembre 2024, les écritures de la demanderesse et des défendeurs MM [K] et [R] étant antérieures à la modification de la loi dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024.

De sorte qu’aucune illégalité n’est constatée à ce titre.

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2e Sur la violation des dispositions de l’article L 324-1-1 IV du code du tourisme

Selon cette disposition « Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.»

En l’espèce il n’est pas contesté que l’appartement mis à la location n’est pas la résidence principale des époux [S] dès lors cette obligation n’est pas applicable.

Les défendeurs justifient avoir respecté les obligations de déclarations prévues à L 324-1-1 II du code du tourisme, en produisant le récépissé de la déclaration à la mairie le 30 mars 2016.

Par conséquent il n’est pas établi de violation des dispositions précitées.

3e Sur les violations du règlement de copropriété

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

*Sur les termes du règlement de copropriété au titre de la location Il est stipulé en page 63 dans la clause « locations-meublés »

« A partir de l’acquittement total du prix de vente et en tout état de cause après le même délai de 10 ans les propriétaires pourront louer leur appartement ou locaux comme bon leur semble à la condition expresse que les locataires et sous locataires soient de bonne vie et mœurs, qu’ils respectent en ce qui les concerne, les conditions du présent règlement et que le caractère bourgeois de l’immeuble et les conditions générales de l’habitation ne soient pas changées. L’organisation d’une pension de famille ou d’un pensionnat et l’exploitation de garni étant formellement interdit. »

En page 64 il est prévu

« La transformation des appartements en chambre meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé, par appartement entier sont autorisées à la condition d’être exceptionnelles et temporaires.(…)

La location en meublé d’une chambre par appartement au profit d’une personne seule est également tolérée.(…)

Au cas où, sur un point quelconque, le présent règlement serait violé par un locataire ou sous locataire, le propriétaire sera tenu à première réquisition du syndic, de le mettre en demeure de cesser ses manquements et restera, en tout état de cause, garant et responsable des dommages causés par lui.»

Il doit être rappelé que la liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble.

*Sur les griefs formulés à l’encontre de M [R] et M [K]*Sur la location de meublé et la location de meublé touristique dans le règlement de copropriété.

Sachant que le règlement de copropriété a une nature contractuelle, il doit s’interpréter conformément aux articles 1156 puis 1188 et suivants du code civil. L’interprétation du règlement de copropriété est soumise à l’appréciation souveraine des juges du fond, sous réserve de la dénaturation des clauses claires et précises.

En l’espèce contrairement à ce qui est allégué par la demanderesse la location de meublés n’est pas interdite et n’est pas expressément interdite la location de meublés touristique. Il ressort du présent règlement que les interdictions sont explicitement formulées et qu’il ne peut être rajouté des interdictions non voulues par les copropriétaires. La modification du règlement de copropriété ne peut résulter que du vote des copropriétaires en assemblée générale.

L’interprétation du règlement de copropriété par le syndicat des copropriétaires le conduit à écrire qu’à la lecture du règlement de copropriété il n’apparait pas que l’activité de location touristique soit prohibée.

Il se déduit de ces éléments que la location de meublés touristiques n’est pas expressément interdite dans le règlement de copropriété.

*Sur la violation au titre de la destination de l’immeuble

Il est reproché par la demanderesse la violation du règlement en ce que les locations de meublés de courte durée ne seraient ni exceptionnelles, ni temporaires et que cette pratique serait contraire à la destination essentiellement bourgeoise de l’immeuble.

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par les juges du fond, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quant à lui : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Dans la clause OCCUPATION en page 59 il est expressément prévu « Les appartements ou locaux ne pourront être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux sis au rez de chaussée, qui pourront être occupés commercialement, pourvu que le commerce ou l’industrie exploitée ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre ou de nature à incommoder par le bruit et l’odeur les personnes habitant l’immeuble. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans tous les appartements, cependant il ne pourra être exercé dans l’immeuble deux professions semblable sans l’accord unanimes des copropriétaires »

Au visa de ces articles et du règlement de copropriété, il est indéniable que tout copropriétaire peut en principe affecter librement son lot à l’activité de son choix à la condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Le changement d’affectation d’un lot est donc toujours possible dès lors que la nouvelle affectation n’est pas expressément prohibée par le règlement de copropriété, qu’elle est conforme à la destination de l’immeuble et qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Il est admis que la destination de l’immeuble définie par le règlement de copropriété peut être exclusivement bourgeoise lorsque la clause prohibe toute activité libérale ou commerciale. Elle peut être relative ou simple lorsqu’elle permet l’exercice de certaines activités, enfin l’immeuble est qualifié à usage mixte lorsque la clause permet l’exercice d’activité professionnelle et commerciale. En l’espèce la destination de l’immeuble ne peut être qualifiée d'«exclusivement bourgeoise», mais de bourgeoise voire de mixte contrairement à ce que soutient la demanderesse, puisque les activités commerciales sont autorisées en rez de chaussé et les activités libérales dans tous les appartements.

Les pièces versées au débat par la demanderesse consistant en des places de mises en disponibilité du logement et des photographies de voitures (quatre) dont il n’est pas établi que les propriétaires soient des locataires Airbnb, ne caractérisent pas la violation du caractère temporaire et exceptionnel de la location. Toutefois il se déduit des commentaires mis sur le site Airbnb que la location en meublé touristique n’est pas exceptionnelle puisque pour l’année 2023 plusieurs locations ont eu lieu en mars, avril, mai 2023, juin 2023, le nombre de 213 commentaires affichés en 2023 détermine le nombre de locations réalisées depuis 2015, ce qui caractérise un nombre conséquent de locations.

Cependant il n’est pas établi que l’activité exercée par Messieurs [K] et [R] dans l’immeuble serait accompagnée de prestations de services accessoires revêtant le caractère d’un service para-hôtelier, dès lors il doit en être déduit que cette activité n’est pas de nature commerciale telle que l’a défini la Cour de cassation dans l’analyse des locations touristiques de courte durée.( Cass 3e, 25 janvier 2024, 22-21.455, Inédit). Ainsi l’activité exercée ne modifie pas la destination de l’immeuble.

Il est reconnu par le syndic et les autres copropriétaires qu’à l’exception des époux [M] aucune nuisance n’a été constatée par les autres copropriétaires qui témoignent ne pas être gênés par ces locations et le syndic n’a été saisi d’aucune plainte.

En l’état il n’est pas établi que cette activité modifierait la destination de l’immeuble, génèrerait des troubles anormaux de voisinage et porterait atteinte à la tranquillité de la résidence.

Il s’ensuit que la demande tendant à prononcer la cessation immédiate de l’activité est rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de Madame [M]

Elles sont formalisées comme réparation de la violation au droit de l’image subie, par le versement d’une somme de 10 000 € et au titre du préjudice moral, par le versement d’une somme de 50 000 € .

*Sur la demande au titre de la violation du droit à l’imageIl est indéniable que la combinaison des articles 544 et 9 du code civil permettent de réparer une atteinte du droit à l’image commise sur un bien, toute personne disposant, sur le fondement de l’article 544 du code civil, d’un droit d’usage, de jouissance et de disposition sur ses biens. Le droit à l’image des biens faisant partie du droit de jouissance du bien.

Cependant il est relevé que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci et qu’il ne peut s’opposer à l’utilisation de l’image de son bien par un tiers que lorsqu’elle lui cause un trouble anormal.

En l’espèce la demanderesse allègue d’une violation du droit à l’image d’un bien dont elle n’est pas exclusivement propriétaire, l’image utilisée étant celle de la façade du [Localité 12] des Cigales .

Outre l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui qualifie le gros œuvre de parties commune, le règlement de copropriété en son article 1 chapitre 1 page 55 inclut dans les parties communes « les gros murs de façades », « la totalité du sol des bâtiments , de la cour de la zone non edificandi se trouvant devant la façade de l’immeuble, des voies d’accès et s’il y a lieu des jardins et parcs ». Or la photographie incriminante pièce 6 de la demanderesse est une photo de la façade partie commune et non propriété exclusive de Mme [M]. Dès lors elle ne peut invoquer son droit à l’image exclusif sur cette partie de l’immeuble. En outre il n’est pas établi qu’une telle photographie lui cause un trouble anormal.

Dès lors Mme [M] est déboutée de sa demande indemnitaire d’un montant de 10 000 euros.

*Sur la demande au titre du préjudice moralSelon les dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L’engagement de la responsabilité de son auteur suppose établis une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

De plus le règlement de copropriété prévoit en page 57 chapitre II dans les droits et obligations des propriétaires et occupants article 3 : «Tout copropriétaire sera responsable, à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance de fautes ou négligence et des infractions aux dispositions du présent chapitre dont lui-même, ses préposés, ses visiteurs, les locataires ou occupant quelconques de ses locaux seraient directement ou indirectement les auteurs.».

En l’espèce la demanderesse se prévaut de multiples main-courantes et plaintes qu’elle a dû déposer et de nuisances générées par les locations Airbnb par les bruits, les dérangements des locataires qui viennent sonner à sa porte, par le roulement des valises et les allées et venues des locataires jours comme de nuits.

Cependant les pièces versées à la procédure ne font état que de ses propres déclarations, celles de son mari et de sa fille devant les policiers lors des mains courantes, de ses propres allégations dans ses écritures contredites par les attestations des autres résidents.

De plus elle ne justifie d’aucune atteinte dans ses conditions d’existence d’aucun témoignage venant corroborer ses dires, ni d’aucune atteinte à sa santé et à son sommeil autres que ses déclarations dans ses écritures. Aucune pièce n’est référencée dans ses conclusions au titre du préjudice subi.

Par conséquent faute d’établir les nuisances causées en raison des locations Airbnb et les agissements fautifs des locataires, nonobstant l’absence de preuve d’un préjudice moral, la demande n’est pas fondée.

Il s’ensuit que la demande indemnitaire d’un montant de 50 000 euros est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [I] [M] aux entiers dépens de l’instance et de la débouter de ses demandes à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Dans sa version du 22 février 2022 :

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;(…).

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Mme [I] [M] à payer la somme de 3 000 euros à Messieurs [K] et [R], la somme de 1 000 euros au syndicat secondaire des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [D] [U] et la somme de 1 000 euros à Mme [Y] [L] exerçant sous l’enseigne commerciale MISTRAL IMMOBILIER.

Mme [M] doit être déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la décision et de rejeter toute demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

DEBOUTE Mme [I] [M] de toutes ses demandes à quelque titre que ce soit,

CONDAMNE Mme [I] [M] à payer la somme de 3 000 euros à Messieurs [K] et [R] et 1 000 euros à chacun pour le syndicat secondaire des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [D] [U] et pour Mme [Y] [L] exerçant sous l’enseigne commerciale MISTRAL IMMOBILIER en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [I] [M] de ses demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [M] aux entiers dépens de l’instance et la déboute de ses demandes de ce chef,

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement et rejette toute demande contraire,

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT