TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZRU

N° MINUTE : 5/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 14 janvier 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 3], représenté par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque J114

DÉFENDEURS

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 1], représentée par M. [D] [W] muni d’un pouvoir

Monsieur [W] [D], demeurant [Adresse 1], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats, et de CROUZIER Caroline Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 05 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 14 janvier 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04716 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZRU

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé non daté à effet au 17 décembre 2020, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné en location à Monsieur [D] [W] et Madame [F] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 757,45 euros par mois.

Monsieur [D] et Madame [F], désormais Madame [F] épouse [D], n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, [Localité 5] HABITAT-OPH leur a fait délivrer un commandement de payer le 22 janvier 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 5908,35 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner en référé Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] à lui payer à titre de provision la somme de 8035,66 euros au 26 mars 2024 (terme de février 2024 inclus) à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, cette résiliation étant effective deux mois après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire,

— ordonner la libération des lieux par Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] à lui payer à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer mensuel indexé plus les charges du contrat de bail, à compter du lendemain de la date de résiliation dudit contrat jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner in solidum Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La dénonciation au préfet est intervenue le 15 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024 et renvoyée au 05 novembre 2024.

A cette date, [Localité 5] HABITAT-OPH par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 10568,69 euros.

En défense, Madame [F] épouse [D] était représentée par Monsieur [D] lequel a exposé la situation familiale et financière du couple et sollicité leur maintien dans les lieux.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative.

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 15 avril 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 avril 2024.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de 2 mois au commandement de payer du 22 janvier 2024, malgré sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer.

En effet, ce délai de 6 semaines ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a lieu de retenir le délai de 2 mois.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D], locataires d’un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé à effet au 17 décembre 2020, étaient redevables d’un arriéré de loyers et de charges de 5908,35 euros selon décompte établi le 13 janvier 2024 et qu’ils n’ont pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 mars 2024.

Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et les délais de paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif démontrant que Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] restaient devoir la somme de 10568,69 euros au titre des loyers et charges impayés au 25 octobre 2024. Il convient d’expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.

Au total, Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] seront solidairement condamnés à verser la somme provisionnelle de 10202, 47 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, l’opposition du bailleur compte-tenu du montant important de la dette qui ne cesse d’augmenter depuis la délivrance du commandement de payer, et l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par les locataires dont la capacité de remboursement est par ailleurs inconnue, ne permettent pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par les débiteurs pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion du logement ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner in solidum Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [D] et Madame [F] épouse [D] qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 23 mars 2024, du bail consenti par [Localité 5] HABITAT-OPH à Monsieur [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] , devenus occupants sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra faire procéder à l’expulsion de [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, du logement litigieux, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamne solidairement [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion;

Condamne solidairement [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] à payer à titre provisionnel à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 10202,47 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 25 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Condamne in solidum [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum [D] [W] et Madame [F] épouse [D] [M] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT