TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e LEMAISTRE BONNEMAY

■

Charges de copropriété

N° RG 23/02158 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CY75B

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic FONCIA [Localité 7] EST SAS

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [V] [G]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/02158 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY75B

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [N] [V] [G] est propriétaire des lots de copropriété d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Par exploit d’huissier signifié le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [N] [V] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Il demande au tribunal de :

-33.023,42 € de charges de copropriété arrêtées au 30/01/2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;

—  1.500 € de dommages et intérêts ;

-1.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), le défendeur n’a pas comparu. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 30 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, et malgré un message adressé le 30 septembre 2025 au conseil du demandeur, suite à l’audience de plaidoirie, lui accordant un délai supplémentaire pour déposer le dossier de plaidoirie avec l’ensemble des pièces visées, sans que ce dossier n’ait été remis dans le délai imparti, il apparait qu’à défaut de tout élément de preuve produit au soutien de la demande principale, ne permettant de justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des charges de copropriété.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Pour autant, faute de tout élément de preuve sur ce point, il sera débouté de toute demande sur ce point.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par le défendeur de ses obligations.

Faute de pièces produites aux débats, aucun élément n’établit un manquement du débiteur , et il convient de débouter le demandeur de sa demande sur ce point.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

Compte tenu de ce qui précède, cette demande est sans objet.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le demandeur succombant dans ses demandes, il supportera la charge des dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le demandeur succombant dans ses demandes, sa demande au titre de l’article 700 du code de procedure civile sera rejetée.

La demande au titre de l’exécution provisoire apparait sans objet.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande principale au titre des charges de copropriété ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Fait et jugé à [Localité 7] le 27 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente