TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/04166 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G3B5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. LA POUSSINIERE ayant pour représentant légal Monsieur [E] [P], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmeline PLETS DUGUET, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie PINCHAUX, avocat au barreau d’ORLEANS

Monsieur [S] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Johan HERVOIS, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-4507 du 07/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

A l’audience du 17 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2018, la SCI DE LA POUSSINIERE (SIREN 502 912 504) a donné à bail à Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [D] une maison à usage d’habitation avec garage située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 580 euros hors provisions sur charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire dudit bail a été délivré le 10 juillet 2023 à la requête de La SCI DE LA POUSSINIERE, à chacun de Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [D] respectivement par procès-verbal de remise à personne et à tiers present à domicile pour ces deux derniers. Il portait sur la somme en principal de 8.567 euros au titre des loyers et charges échus.

Par actes de commissaire de justice du 6 septembre 2024 remis à tiers présent à domicile à Madame [Y] [D] et du 9 septembre 2024 remis à étude à Monsieur [S] [G] et Monsieur [B] [G], la SCI DE LA POUSSINIERE les a fait assigner ainsi que devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes notamment :

Constater la recevabilité des demandes de la SCI DE LA POUSSINIERE,

Constater le départ des locataires intervenu le 10 septembre 2023 entre les parties en application du bail communiqué,Constater la créance de loyers de Madame [D] et de Messieurs [G],Condamner les défendeurs à payer à la SCI demanderesse la dette de loyer actualisée à la somme de 9500 euros à la date de depart des locataires, Prononcer l’exécution provisoire de la decision de justice à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024 après renvois.

La SCI DE LA POUSSINIERE, représentée par son conseil, a réitèré ses demandes contenues dans son acte introductif d’instance susvisées outre :

— le débouté des défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des dépens fixes à la somme de 733,85 euros comprenant le commandement et 3 signification d’assignation aux 3 défendeurs vivants dans des secteurs différents et n’ayant pas communiqué leurs addresses,

— ainsi qu’au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700.

Monsieur [B] [K] [G], representé par son conseil a précisé avoir délivré congé et quitté les lieux au mois de septembre 2023, et a sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

— réduire de 50% le loyer dû par les locataires sur l’ensemble de la durée du bail,

— ordonner la compensation réciproque des créances détenues par chacune des parties,

— condamner la SCI demanderesse à restituer à Madame [D] et Messieurs [G] les sommes trop versées après reduction du loyer,

— condamner la SCI DE LA POUSSINIERE à verser à Monsieur [B] [G] la somme de 10.440 euros en réparation du prejudice de jouissance subi,

— débouter la SCI de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI à verser à Maître [W] [J] la somme de 2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procedure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative

à l’aide juridique sous reserve qu’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat,

A titre subsidiaire :

— réduire à son exacte proportion la montant de la creance de la SCI DE LA POUSSINIERE,

— accorder à Monsieur [B] [G] un délai de deux années pour s’acquitter des sommes mises à sa charge, soit 23 mensualités representant chacune 1% du total desdites sommes et une 24ème mensualité representant 77%.

Au soutien de ses pretentions, Monsieur [B] [G] fait notamment état de l’indécence du logement au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 lui ayant causé un prejudice.

Madame [Y] [D], representée par son conseil, sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

— dire Madame [D] recevable dans ses écritures,

— débouter la SCI de sa demande en paiement de la somme de 9500 euros au titre de loyers et d’indemnité d’occupation,

— condamner la SCI DE LA POUSSINIERE à lui verser la somme de 10.440 euros en paiement de dommages et intérêts,

— ordonner la compensation réciproque des créances détenues par chacune des parties,

— accorder à Madame [D] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes auxquelles elle serait condamnée .

— débouter la SCI de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Madame [D] fait valoir le prejudice de jouissance qu’elle a subi avec ses co-locataires dès la période d’entrée dans les lieux jusqu’au mois de mars 2020, soit 18 mois, date de réalisation des travaux d’isolation à son initiative.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du Code de Procédure Civile

Régulièrement convoqué, Monsieur [S] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

Suivant note en délibérée autorisé, est produite la décision de recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [B] [G] prononcée par la commission de surendettement des particuliers du Loiret le 10 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Sur les demandes de constatation :

Il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à des constatations, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir « dire que » ou « dire et juger que », formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur les demandes de condamnation au paiement:

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, La SCI DE LA POUSSINIERE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Monsieur [B] [U] fait état d’un depart “au mois de septembre 2023”, confirmé par les demandeurs lesquels sollicitent le constat d’une date de départ au “10 septembre 2023”.

Le décompte verse aux débats évalue la dette locative à la somme de 9.500 euros au 1er mars 2024. Cependant, les loyers ne sauraient être dus postérieurement à la date de départ du 10 septembre 2023 telle que ressortant des débats.

Aussi, il convient de déduire du solde négatif de 8267 euros, échéance du mois d’août 2023 incluse ressortant du décompte celle de 386,67 euros égale au solde positif arrêté au 10 septembre 2023 sachant que le loyer dû à cette date du 10 septembre s’élève à 193,33 euros et les versements pour ce même mois de septembre à 580 euros se répartissant entre celui de la CAF (265 euros) et des

locataires (315 euros). Il convient en outre de déduire le montant total de 1667 euros correspondant aux versements encaissés par les demandeurs sur la période des mois d’octobre 2023 à février 2024.

Par suite, le montant de la creance locative s’élève à la somme de 6213,33 euros, prorarata du mois de septembre 2023 inclus.

Présents à l’audience, Monsieur [B] [G] et Madame [D] contestent le montant de cette dette locative en soulignant que tous leurs versements n’ont pas été prise en compte sans cependant justifier des règlements qui auraient été omis dans le décompte.

Ils excipent en outre un prejudice de jouissance du fait de l’absence d’isolation thermique de la maison louée jusqu’à la réalisation de travaux à l’initiative de Madame [D] au mois de mars 2020.

*Sur la demande reconventionnelle portant sur l’exception d’inexécution inhérente au préjudice de jouissance subi résultant de l’absence d’isolation thermique :

L’article 9 prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Il est constant que cette exception d’inexécution n’est toutefois fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a « impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination ».

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et la locataire ne peut donc renoncer à leur application.

Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’état des lieux entrée a été signé par toutes les parties le 22 septembre 2018. S’il en ressort notamment un constat général d’humidité et de moisissures, et le caractère perfectible de l’habitation louée, il fait état de locaux loués en « état d’usage ([Localité 6]) » ou « bon état (BE) ». Aussi, il ne met pas en évidence l’existence de défaillances suffisamment graves pour caractériser un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation empêchant d’y habiter.

Monsieur [B] [G] et Madame [D] ne produisent aucun autre élément, que ce soit un constat d’huissier, un rapport d’expertise, ou de démarches auprès du service hygiène de la mairie justifiant de l’impact de l’humidité et de l’absence d’isolation relevant de l’indécence, ou du préjudice subi ou à minima des courriers auprès des bailleurs durant leur occupation.

En outre, aucun élément ne permet d’attester de la date mentionnée sur les photos produites pas plus que le lieu de leur prise. Les factures traduisent un “pic de consommation” sur la période du 27 décembre 2018 au 15 mars 2019 notamment au titre des heures pleines (HP). A titre de comparaison sur une période à peu près similaire du 4 janvier 2020 au 16 avril 2020, la consommation est bien inférieure étant rappelé qu’il ressort des débats que les travaux d’isolation sont intervenus après les mois les plus froid, soit au “mois de mars 2020” ainsi déclaré par Madame [D],

Enfin, il ressort des factures produites visant une “date de visite préalable le 19 mars 2020” que l’isolation des murs a été financée dans le cadre du dispositive des Certificats d’Economie d’Energie (CEE) sans prise en charge par les locataires, lesdites factures n’étant d’ailleurs pas acquittées.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles portant sur l’exception d’inexécution inhérente au préjudice subi en raison du manque d’isolation de la maison louée, en constatant également le défaut total de consignation d’une quelconque somme au titre du loyer en raison du trouble allégué.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts et de réduction du montant du loyer.

Par ailleurs, la demande de condamnation solidaire n’a pas été signifiée à Monsieur [S] [G], non comparant, de sorte qu’elle sera rejetée.

Il convient en conséquence de condemner conjointement les défendeurs au paiement de la somme susdite de 6.213,33 euros au titre des loyers impayés, prorate du mois de septembre 2023 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de relever à toutes fins utiles l’absence de demande de condamnation solidaire.

Sur la demande de délais de paiement :

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

*Monsieur [B] [G] sollicite des délais de paiement. Toutefois, aucun règlement pour apurer la dette locative est intervenu depuis le mois de décembre 2023 alors que Monsieur [G] a reçu au mois d’octobre 2023 un montant d’indemnité conséquent de même que ses ressources perçues au mois d’avril 2024, lesquels lui auraient permis de faire un effort de règlement. Depuis les ressources excipées et ressortant de la declaration de ressources trimestrielles au titre

du RSA sont aléatoires et faibles. En outre, ainsi qu’il est ci-dessus

mentionné, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a rendu une decision de recevabilité concernant le dossier de Monsieur [B] [G].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il ne sera pas fait à la demande d’octroi de délais de paiement par Monsieur [B] [G].

S’agissant Madame [M], elle justifie d’un emploi et d’une remuneration stable de sorte qu’elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette lui incombant soit 2071,11 euros par le paiement de 11 échéances mensuelles successives de 170 euros, le solde devant être versé le 12ème mois jusqu’à complet paiement.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la SCI demanderesse pourra exiger l’entier solde de la dette locative due par Madame [M].

Sur les demandes accessoires :

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G] et Madame [Y] [D] à verser à La SCI DE LA POUSSINIERE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G], succombant, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 10 juillet 2023 et le coût de la signification des assignations à l’exception de celle, non justifiée en procedure, délivrée à Monsieur [B] [G], representée par son conseil lors de l’audience, lesquels dépens concernant Monsieur [B] [G] seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement repute contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G] et Madame [M] à verser à La SCI DE LA POUSSINIERE(SIREN 502 912 504 ) la somme de 6.213,33 euros au titre des loyers impayés au 10 septembre 2023 (date de depart des locataires) portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision concernant la maison à usage d’habitation avec garage située [Adresse 4] prise à bail suivant contrat du 22 septembre 2018;

AUTORISE Madame [Y] [D] à s’acquitter de la dette lui incombant conjointement soir la somme de 2071,11 EUROS en 11 mensualités de 170 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DEBOUTE Madame [D] de sa demande de condemnation solidaire;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que toute mensualité restée impayée justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DEBOUTE Monsieur [B] [U] de sa demande de délais de paiement;

DEBOUTE Monsieur [B] [U] de sa demande de réduction de loyer;

DEBOUTE Madame [M] et Monsieur [B] [U] de leurs demandes de dommages et intérêts;

DIT n’y avoir lieu à compensation;

RAPPELLE que les modalités ressortant de la présente décision ne s’appliquent que jusqu’à l’adoption de mesures d’apurement de la dette définitives en matière de surendettement, lesquelles résultent soit d’une décision de la commission du surendettement non contestée, soit d’une décision judiciaire définitive en matière de surendettement;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G] et Madame [M] à verser à La SCI DE LA POUSSINIERE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [G], Monsieur [B] [G] et Madame [M] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer les loyers

du 10 juillet 2023 et le coût de la signification des assignations

à l’exception de celle délivrée à Monsieur [B] [G], lesquels dépens concernant Monsieur [B] [G] seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 5 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,