TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00842 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6ML

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 1]

Madame [D] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représentés par la SELARL GONDER AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, substituée par M^e Emilie FRENETTE, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 17 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 20 juin 2020, Monsieur [S] [Z] a donné à bail à Monsieur [K] [B] un bien à usage d’habitation avec un parking en sous-sol, situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 520 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d’avance avant le 10 de chaque mois.

Le 20 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [Z] à Monsieur [K] [B], pour la somme en principal de 4.783,47 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 1er mars 2024.

Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [Z] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 22 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [Z] ont ensuite fait assigner en référé Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;Constater que Monsieur [K] [B] est occupant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [B] de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistante de la [Localité 7] Publique du logement sis [Adresse 5] ;Condamner Monsieur [K] [B] au paiement d’une provision portant sur la somme de 6.211,73 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;Condamner Monsieur [K] [B] au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 800 euros ;Condamner Monsieur [K] [B] en tous les dépens dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de procédure Civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et la demande a été déclarée caduque, faute de comparution des demandeurs, par jugement du même jour.

Par courrier du 19 novembre 2024, le conseil de Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [Z] a sollicité un relevé de caducité au motif que son absence à l’audience du 12 novembre 2024 faisait suite à une erreur de son cabinet, la date n’ayant pas été renseignée dans l’informatique.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, un relevé de la caducité de l’assignation était décidé et l’affaire était fixée à l’audience du 17 janvier 2025, audience à laquelle elle a été appelée.

A cette audience, Monsieur [S] [Z] et Madame [D] [Z], représentés par leur avocat, ont procédé au dépôt de leurs écritures. Ils ont fourni un décompte actualisé au 15 janvier 2025 de leur créance, cette dernière s’élevant à la somme de 10.938,91 euros. Ils ont indiqué qu’il n’y avait pas eu de règlement de la part du locataire depuis le mois d’août 2023 et qu’il se maintenait toujours dans les lieux.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Cité à étude, Monsieur [K] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 14 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 31 du Code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, le bail a été signé entre Monsieur [S] [Z] et Monsieur [K] [B], Madame [D] [Z] n’apparaissant pas dans le contrat et ne justifiant pas, dans le cadre de la présente procédure de sa qualité de propriétaire du bien et de bailleur.

En conséquence, Madame [D] [Z] ne justifie pas d’une qualité pour agir dans le cadre du présent litige et l’ensemble de ses demandes seront déclarées irrecevables.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 janvier 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par Monsieur [S] [Z], en qualité de bailleur, est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat du 20 juin 2020 contient une clause résolutoire qui stipule (page 3) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 20 mars 2024, pour la somme en principal de 4.783,47 euros.

Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’appliquent qu’aux situations contractuelles postérieures.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail et au commandement de payer du 20 mars 2024.

Monsieur [K] [B] avait jusqu’au lundi 20 mai 2024 à 24 heures pour régler la somme de 4.783,47 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé aucune somme sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 21 mai 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [B] reste redevable des loyers jusqu’au 20 mai 2024 et, à compter du 21 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [K] [B], occupant sans droit ni titre depuis le 21 mai 2024, cause un préjudice à Monsieur [S] [Z] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 21 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [B] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [S] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 15 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 10.938,91 euros.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 10.938,91 euros.

Monsieur [K] [B], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [K] [B] sera en conséquence condamné à payer la somme 10.938,91 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme de 10.938,91 euros à compter de la signification de la présente décision.

Il n’est demandé aucun délai de paiement, en l’absence du locataire, celui ci n’ayant par ailleurs pas repris le paiement des loyers et charges courants.

III. Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [Z], Monsieur [K] [B] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par Madame [D] [Z], faute de qualité à agir ;

DEBOUTONS Madame [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés formée par Monsieur [S] [Z];

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 20 juin 2020 entre Monsieur [S] [Z], d’une part, et Monsieur [K] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 21 mai 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [K] [B] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues par Monsieur [K] [B] à Monsieur [S] [Z] à compter 21 mai 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [K] [B] à verser à Monsieur [S] [Z] la somme provisionnelle de 10.938,91 euros (selon décompte en date du 15 janvier 2025, incluant l’échéance de janvier 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [S] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [B] à payer à Monsieur [S] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,