TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/54710 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHGR

N° : 7

Assignation du :

02 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 19 décembre 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 12] représentée par Madame la Maire de [Localité 12], Madame [R] [W]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Madame [G] [C]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [M] [C]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

M. [M] [C] et Mme [G] [C] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 13], constituant le lot n°58 de la copropriété.

Par actes des 2 juillet 2025, la ville de Paris a assigné M. [M] [C] et Mme [G] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code de tourisme, afin de voir :

— condamner M. [M] [C] à payer à la ville de [Localité 12] une amende civile de 50.000 euros

— condamner Mme [G] [C] à payer à la ville de [Localité 12] une amende civile de 50.000 euros

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 2] à Paris 10éme, lot 58, sous astreinte de 14.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer.

A titre subsidiaire

— condamner M. [M] [C] à payer à la ville de [Localité 12] deux amendes civiles de 10.000 euros chacune, soit 20.000 euros au total, au titre du dépassement des 120 jours autorisés en résidence principale, pour les années 2022 et 2023.

— condamner Mme [G] [C] à payer à la ville de [Localité 12] deux amendes civiles de 10.000 euros chacune, soit 20.000 euros au total, au titre du dépassement des 120 jours autorisés en résidence principale, pour les années 2022 et 2023.

— dire que le produit des amendes sera intégralement reversé à la ville de [Localité 12].

— les condamner chacun à payer à la ville de [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience de renvoi du 17 novembre 2025, la ville de [Localité 12], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2025, déposées et soutenues oralement à l’audience, M. [M] [C] et Mme [G] [C], représentés par leur conseil, demandent au président du tribunal judiciaire de :

Vu les dispositions des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

Vu l’article L324-1-1 du code du tourisme

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées aux débats

A titre principal :

— juger que le dépassement des 120 jours autorisés au titre de la résidence principale par Mme [G] [C] et M. [M] [C] pour les années 2022 et 2023 est justifié pour des raisons de santé en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

— juger que les locations effectuées pendant l’année 2024 ne peuvent être pris en compte au titre de locations en meublé de tourisme s’agissant de baux mobilités ;

En conséquence :

— débouter la ville de [Localité 12] de toutes ses demandes de condamnation dirigées contre Mme [G] [C] et M. [M] [C];

— débouter la ville de [Localité 12] de toutes ses demandes, prétentions, fins et conclusions à l’encontre de Mme [G] [C] et M. [M] [C].

A titre subsidiaire :

— juger que la ville de [Localité 12] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger que Mme [G] [C] et M. [M] [C] ont toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de la bonne foi de Mme [G] [C] et M. [M] [C] ;

En conséquence :

— débouter la ville de [Localité 12] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Mme [G] [C] et M. [M] [C];

— débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de condamnation à la somme de 50.000 euros pour chacun des époux [C] au titre de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— débouter la ville de [Localité 12] de sa demande de condamnation à la somme de 10.000 euros pour chacun des époux [C] au titre de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

— débouter la ville de [Localité 12] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins et conclusions ultérieures.

A titre infiniment subsidiaire :

— juger de la bonne foi et des diligences de Mme [G] [C] et M. [M] [C] ;

— juger de la situation personnelle de Mme [G] [C] et M. [M] [C] et de leur coopération avec la ville de [Localité 12];

— juger de l’état de santé de Mme [B] [X] ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction ;

En conséquence :

— condamner Mme [G] [C] et M. [M] [C] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L.324-1-1 du code du tourisme présumée et de leur coopération avec la ville de [Localité 12].

A titre infiniment subsidiaire :

— juger que le montant de 50.000 euros au titre de chaque amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— juger que le montant de 10.000 euros au titre de chaque amende civile est manifestement disproportionné et injustifié.

En conséquence :

— condamner Mme [G] [C] et M. [M] [C] à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation.

En tout état de cause :

— constater le retour à l’habitation du lot 58 sis [Adresse 3] ;

— débouter la ville de [Localité 12] de sa demande d’astreinte de 14.000 euros par jour de retard ;

— juger que l’équité ne commande pas que Mme [G] [C] et M. [M] [C] soient condamnés au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 12] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 12] aux entiers dépens d’instance ;

— écarter l’exécution provisoire.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 14] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 12], et notamment du constat de location meublée touristique du 9 septembre 2024, que M. et Mme [C] ont mis leur appartement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 13] au 6ème étage en location via la plateforme numérique Airbnb.

L’appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée par Mme [C] le 13 février 2019 sous le n°[Numéro identifiant 9].

M. [C] a également déclaré le 14 février 2023 un autre appartement situé à la même adresse au 2ème étage sous le numéro [Numéro identifiant 10].

Ces locaux ont été déclarés par les défendeurs comme constituant leur résidence principale.

Les relevés de réservations transmis par Airbnb attestent de :

—  306 nuitées en 2023

—  200 nuitées en 2022

—  69 nuitées en 2021

—  39 nuitées en 2020

M. et Mme [C] soutiennent que l’appartement concerné constitue leur résidence principale, que dès 2020 ils séjournaient souvent chez les parents de M. [M] [C] afin de les soutenir dans leur quotidien.

Ils produisent des bulletins de paye, une déclaration d’occupation et des avis de taxe foncière, taxe d’habitation et d’impôt mentionnant comme adresse le [Adresse 4].

Ils soutiennent que l’appartement objet du litige constituait bien leur résidence principale avant leur déménagement survenu en 2024 dans leur nouveau logement sis [Adresse 6], acquis en 2021 et adapté aux besoins de toute la famille.

L’appartement sis [Adresse 6] serait, selon eux, devenu leur résidence principale en septembre 2024.

Toutefois, compte tenu à la fois de la composition de la famille (5 personnes) et de la déclaration par les défendeurs de deux résidences principales au 2ème et 6ème étage de l’immeuble [Adresse 1], le studio de 14 m² ne pouvait constituer leur résidence principale.

Les défendeurs ne peuvent pas plus invoquer une dérogation pour raisons de santé concernant Mme [B] [X], mère de M. [C].

En effet, même à supposer que le motif pour raisons de santé puisse s’appliquer à une personne autre que celle ayant offert le bien en location, les problèmes de santé de la mère de M. [C], au vu des trois pièces médicales communiquées concernant le diagnostic et l’évolution de ses pathologies cardiaques, diabétiques et rhumatologiques versées aux débats ne sont pas suffisamment probantes pour permettre au tribunal de considérer que les deux défendeurs auraient été contraints de résider régulièrement chez celle-ci.

Dans ces conditions, il sera relevé que M. et Mme [C], propriétaires, n’occupent pas l’appartement comme résidence principale et le proposent à la location meublée pour de courtes durées sans autorisation ni compensation en infraction aux dispositions des articles L.631-7 et suivants du CCH.

La preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 résulte de la fiche H2 d’octobre 1970, qui mentionne que le lot 58 est occupé par un locataire, M. [H] [L] entré dans les lieux en 1966 et qui paie un loyer au 1er janvier 1970 de 308 Frs. La fiche porte mention du lot 58.

La date portée sur la fiche est bien octobre 1970.

Dès lors, l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 est établi.

Il s’ensuit que M. et Mme [C] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 12] est fondée.

Sur le montant de l’amende

Le montant de l’amende doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 12], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, Mme [G] [C] et M. [M] [C] soutiennent qu’ils percevaient l’ensemble des gains issus des locations via la plateforme Airbnb sur un compte joint de sorte qu’il serait injuste de ne pas les condamner in solidum.

Toutefois, l’amende civile constituant une sanction ayant le caractère d’une punition, son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum.

Les défendeurs seront donc condamnés chacun à une amende civile.

Mme [G] [C] et M. [M] [C] soutiennent qu’ils ont perçu au titre des locations litigieuses 23.833 euros en 2023 et 7.777 euros en 2022, soit au total 31.610 euros, montant dont des charges doivent être retranchées, et que les locations effectuées au cours de l’année 2024 ne sauraient être prises en compte puisqu’elles correspondent à des baux mobilités, qui ne sauraient être assimilés à des locations en meublé de tourisme.

Mme [G] [C] et M. [M] [C] font valoir leur bonne foi, la transparence et de la coopération dont ils ont fait preuve, leur situation personnelle et familiale.

Il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué 306 nuitées en 2023 et 200 nuitées louées en 2022. Le montant moyen de la nuitée était d’environ 300 euros.

La ville de [Localité 12] estime le montant total des gains illicites à la somme de 184.200 euros en 4 ans.

La ville de [Localité 12] estime que, en 7 ans et demi, une location licite aurait généré un gain de 44.116 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de : 19.600 euros.

Les défendeurs font valoir que les locations de courtes durées ont cessé depuis avril 2024, puisqu’ils ont loué le studio uniquement en bail mobilité au cours de l’année 2024, avant même la date du contrôle fixée au 2 mai 2024 (pièces n°27, 28 et 30 des défendeurs).

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique et du retour du local litigieux à un usage d’habitation, il convient de fixer l’amende civile à laquelle seront condamnés les défendeurs à la somme de 20.000 euros chacun.

Sur la demande tendant à ordonner le retour à l’habitation des locaux concernés

Il est justifié d’un retour à l’habitation effectif du logement litigieux, les défendeurs démontrant que l’appartement est désormais loué pour une durée d’un an selon un contrat de bail du 8 août 2025 (pièces n°26 bis des défendeurs).

En conséquence, il n’y a plus lieu d’ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, la demande de la ville de [Localité 12] sera rejetée.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Mme [G] [C] et M. [M] [C] seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros à la ville de [Localité 12] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rejeter toute autre demande.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [M] [C] au paiement d’une amende civile de 20.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 12] ;

Condamne Mme [G] [C] au paiement d’une amende civile de 20.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de [Localité 12];

Dit n’y avoir plus lieu d’ordonner le retour à l’habitation des locaux et rejette la demande de la ville de [Localité 12] en ce sens,

Condamne Mme [G] [C] et M. [M] [C] aux dépens ;

Condamne Mme [G] [C] et M. [M] [C] à payer à la ville de [Localité 12] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 12] le 19 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON