TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Maître Olivier PARDO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pascale SEBAOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SXF

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [L], [S], [T] [D] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pascale SEBAOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0581

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier PARDO de la SELAS OPLUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0170

Monsieur [F] [Z], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Olivier PARDO de la SELAS OPLUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0170

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Olivier PARDO de la SELAS OPLUS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0170

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juillet 2025 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 28 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SXF

Par exploit d’huissier du 3 décembre 2024, Mme [L] [D] épouse [O], propriétaire de locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] a fait assigner en REFERE M. [W] [Z] locataire suivant bail d’habitation du 14 juillet 2005 produit aux débats, et Mme [J] [Z] et M. [F] [Z], ses parents, occupants du logement, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, nonobstant appel:

— le paiement par provision d’une somme de 28 516,75€ au titre des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation dus au terme de novembre 2024 inclus, sauf à parfaire;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer (1345,45€ majoré des charges (295€), et la condamnation des défendeurs à son paiement, jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’autorisation de faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, si besoin est;

— la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ( 297,60€).

A l’audience du 6 juin 2025, la partie demanderesse réitère ses demandes et expose par l’intermédiaire de son conseil que la dette s’élève désormais à la somme de 33 291,30€ au mois d’avril 2025 inclus. La demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile est portée à la somme de 5000€ et il est sollicité également le débouté de toutes les demandes de M. [W] [Z] et de ses parents.

Les défendeur sont représentés. Ils soulèvent à titre principal le rejet de la demande de résiliation de bail, de condamnation au paiement d’une somme de 25 089,05€ et d’une indemnité d’occupation.

Il sollicitent également la condamnation de la demanderesse à leur verser la somme de 9965,57€ à titre de dommages et intérêts .

A titre subsidaire il demandent de voir constater l’abandon des prétentions initiales relatives à l’arriéré de loyer et de charge.

A titre infiniment subsidiaire, il est demandé de ne pas assortir la décision de l’exécution provisoire et de leur octroyer un délai d’un an pour quitter les lieux.

En tout état de cause une somme de 5000€ est sollicitée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation aux entiers dépens.

Ils reconnaissent que le logement a été loué par [W] [Z] pour eux, par facilité administrative. Ils établissent percevoir à eux deux au titre des pensions de retraite la somme annuelle de 19 838€ et invoquent de gros problèmes de santé de Mme [Z] en particulier pour fonder la demande de maintien dans les lieux.

Ils invoquent l’absence de résiliation du bail, la profession de la demanderesse n’étant pas mentionnée dans le commandement de payer, ce qui serait une cause de nullité de celui-ci par application des dispositions de l’article 648 du Code de Procédure Civile, et que par ailleurs l’imprécision du commandement de payer quant au délai imparti pour en régler les causes, l’acte lui même mentionnant un délai de deux mois alors que l’article 24 de la loi du 6 juillet 2024, également visé par le commandement, mentionne un délai de 6 semaines, ce qui en revient à des injonctions contradictoires, ce qui porterait nécessairement grief.

De plus, il est invoqué que le décompte de la dette contenu dans le commandement de payer fait état de charges sans qu’aucun détail ne permette au locataire d’effectuer une vérification et il serait dès lors trop imprécis pour pouvoir servir de fondement à la présente procédure.

Enfin le commandement aurait été signifié de manière incomplète à la CCAPEXC puisqu’il est fait mention d’un occupant alors que M. [F] [Z] et Mme [J] [Z] occupent également le logement.

Sur le fond il est soutenu qu’il n’y a pas de dette locative, les versements effectués ( 64 000€) étant plus importants que ceux mentionnés par la bailleresse (49 200€) et les charges 2023 n’auraient pas été justifiées.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il y a lieu de se référer à leurs écritures respectives, soit assignation et conclusions résponsives et récapitulatives déposées à l’audience du 6 juin 2025 pour Mme [O] et conclusions en défense n° 3 déposées également à l’audience du 6 juin 2025 pour les défendeurs, par application des dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Attendu qu’il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de 6 semaines avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.

Que la CCAPEX a également été saisie conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, puisqu’il résulte des comptes rendus EDI du 26 septembre 2024 et de l’accusé de réception que le Commissaire de Justice a bien visé le locataire en titre ( M. [W] [Z] ) et l’ensemble des occupants (M. [F] [Z] et Mme [J] [Z] ) et qu’en réalité seul M. [W] [Z] est locataire, et peu important que les services de la Préfecture n’aient pas repris toutes les mentions de la demande dans l’Exploc.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés:

Attendu qu’il résulte du bail et du décompte produits ( mentionnant notamment tous les versements intervenus ainsi que leur imputation) qu’il y a lieu de faire droit aux demandes de paiement à titre provisionnel pour le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme d’avril 2025 inclus à hauteur de 33 291,30€;

Que les défendeurs invoquent un solde créditeur en leur faveur, en raison de versements effectués et qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur dans son décompte, mais il ne versement aux débats aucun justificatif de nature à prouver l’exactitude de leur prétentions, notamment en l’absence de relevés bancaires pour prouver l’encaissements de chèques ou la réalité des prétendus virements;

Que dès lors, aucun élément n’établit que le commandement de payer a été délivré de mauvaise fois par la bailleresse; qu’il est normal de vouloir récupérer la jouissance d’un logement loué lorsque les loyers ne sont plus payés régulièrement conformément au contrat de bail;

Qu’il y a lieu en conséquence de condamner par provision, et en deniers ou quittances compte tenu de versements qui sont invoqués en défense, mais le cas échéant pas encore pris en compte dans le dernier décompte produit par la demanderesse, M. [W] [Z], seul locataire en titre, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024, date du commandement de payer pour la somme de 25 235,85€ et à compter de la présente décision pour le surplus;

Attendu que le montant, la nature de la dette et la situation respective des parties

s’opposent à l’octroi de délais de paiement; que notamment les loyers n’ont jamais été acquittés avec régularité et la dette locative étant devenue très importante; qu’il convient également de préciser que le locataire en titre est M. [W] [Z] et qu’il n’est pas établi qu’il ait les moyens suffisants pour continuer à occuper le logement, compte tenu de la dette locative déjà constituée et aucune proposition de règlement n’ayant été proposée, ni justificatif de revenus produit le concernant; que de plus M. [F] [Z] et Mme [J] [Z] ne peuvent se prévaloir de leurs ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution de logements conventionnés, n’étant pas les locataires en titre du logement;

Sur l’assurance d’habitation locative:

Attendu que concernant l’assurance d’habitation du logement, il en a été justifié par les occupants pour les 3 dernières années comme sollicité; que la demande à ce titre est donc devenue sans objet;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire:

Attendu qu’un commandement de payer le somme de 25 235,85€ a été délivré le 25 septmebre 2024; que cet acte qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effet; qu’aucun paiement intégral n’est intervenu et qu’aucune demande de délais n’a été formulée dans le délai de 2 mois imparti, qu’en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 25 novembre 2024 et l’expulsion ordonnée;

Qu’il convient tout d’abord de constater que Mme [O] n’exerce aucune profession et qu’il n e peut pas dès lors y avoir de vice de forme au titre du commandement de payer, ni de grief;

Qu’ensuite le commandement de payer délivré mentionne bien le délai de deux mois, ce qui constitue le délai le plus large possible, et applicable en l’espèce, notamment à la suite de l’avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, et ce nonobstant la rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023;

Qu’il n’y a pas de préjudice ou grief à ce titre, puisque les défendeurs n’ont pas réglé les causes du commandement de payer, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de deux mois, suivant sa délivrance;

Que le commandement de payer vaut quoi qu’il en soit pour les sommes non prescrites et étant précisé que la prescription d’une somme n’emporte pas son extinction, mais uniquement son recouvrement forcé qui ne peut pas être poursuivi;

Que le décompte de charges pour la régularisation de l’année 2023 a été produit lors de l’assignation et il n’est pas établi de non respect en l’espèce des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989;

Qu’enfin le commandement de payer délivré le 25 septembre 2024 est parfaitement clair, puisqu’il distingue bien les loyers et les charges dus par année et mentionne toutes les sommes perçues à ce titre, et le détail de la somme visée, à savoir 25 235,85€;

Sur la fixation d’une indemnité compensatoire:

Attendu que l’occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges; que M. [W] [Z] sera seul condamné à titre provisionnel au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation, étant l’unique titulaire du bail;

* * *

Que la demanderesse sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses condamnation pécuniaires à l’encontre de M. [F] [Z] et Mme [J] [Z] qui sont occupants du chef de M. [W] [Z];

Sur le caractère déloyal et brutal de la demande de régularisation de charges tardives:

Attendu que les défendeurs font valoir que dans le courrier reçu du bailleur en date du 30 mars 2024, il leur a été indiqué que les charges locatives qui auraient dû être payées sur l’année 2022 s’élevaient à la somme de 4006,80€, alors qu’ils étaient tenu jusque là de payer que la somme de 295€ de charges par mois; qu’en faisant une régularisation brutale en réclamant des charges suite à une régularisation de charges consommées deux ans plus tôt, le bailleur a commis une faute préjudiciable au locataire, et qu’il en va de même pour la somme importante

( 5958,77€ ) demandée au titre des charges pour l’année 2023 et présentée pour la première fois lors de l’assignation;

Qu’il est donc sollicité à titre de dommages et intérêts une somme équivalente à la régularisation demandée, soit 9965,57€;

Que concernant la régularisation de charges, le bailleur peut produire en cours d’instance les justificatifs, notamment lors de sa demande de paiement des arriérés, s’ils n’ont pas pu être fournis antérieurement;

Qu’en l’espèce la demanderesse invoque une gestion locative particulièrement délicate en raison de la situation d’indivision persistante du bien depuis la bailleresse originaire en 2009 et des oppositions entre les indivisaires successifs;

Que dans ces conditions la régularisation de charges sur une période de 3 ans, appuyée par les décomptes par nature de charges, produits dans le cadre de la présente instance ( pièces 16 à 16-2), est parfaitement recevable et fondée;

Que M. [W] [Z] n’a pas adressé de demande d’explications, ni de demande d’étalement du montant de la régularisation des charges locatives, à réception de la mise en demeure du 30 mars 2024, ni à réception des commandements de payer visant la clause résolutoire;

Que le délai de prescription est de 3 ans à compter de la date d’exigibilité des charges pour en réclamer le paiement;

Que les faits de l’espèce ne démontrent pas un caractère déloyal de la régularisation,et le caractère brutal résultant essentiellement du montant des régularisations autorisées sur un délai de 3 ans, ce qui permet essentiellement de solliciter un paiement par douzième s’il en est fait la demande, alors que l’examen des sommes réclamées en cours d’instance, au titre de la régularisations de charges permet en réalité de constater que seules les charges de l’année 2023 ont donné lieu à un solde négatif de 3386,80€ à la charge du locataire, et ce notamment en raison des provisions mensuelles qu’à hauteur de 2421,35€ ( au lieu de 3600€ comme pour les années précédentes et normalement exigibles) et ensuite en raison de l’absence de règlement des loyers et provisions pour charges d’octobre à décembre 2023 et pour toute l’année 2024 et de janvier à avril 2025 ( 3600€ et 1200€ réclamés à ce titre);

Que la demande de paiement à la somme de 9965,57€ à titre de dommages et intérêts formulée reconventionnellement par les défendeurs sera dès lors rejetée;

Sur la demande fondée sur l’article 700 du c.p.c.:

Attendu qu’il y a lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile à hauteur de 1500€;

Sur les dépens:

Attendu que la partie défenderesse succombe à la procédure; qu’elle sera condamnée aux entiers dépens incluant notamment les frais de commandement de payer du 25 septembre 2024, en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire:

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le juge statuant en REFERE, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe;

Condamne M. [W] [Z] à payer à Mme [L] [D] épouse [O] la somme de 33 291,30€ à titre de provision au titre des loyers, charges et/ou indemnités d’occupation impayés au terme d’avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2024 pour la somme de 25 235,85€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Fixe l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer actuel (1345,45€) majoré des charges (295€).

Condamne M. [W] [Z] à payer à Mme [D] épouse [O], à titre de provision l’indemnité mensuelle d’occupation précitée à compter du 25 novembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux.

Constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 25 novembre 2024 et dit que M. [W] [Z] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef, dont notamment M. [F] [Z] et Mme [J] [Z], et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification de la présente décision.

Dit qu’à défaut d’un départ volontaire il pourra être procédé à l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier, dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l’appréhension du mobilier.

Déboute les parties de toutes autre demandes et notamment la demanderesse de ses demandes de condamnation pécuniaires formulées à l’encontre de M. [F] [Z] et Mme [J] [Z], et les défendeurs de leurs demandes reconventionnelles à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire;

Condamne M. [W] [Z] à payer à Mme [D] épouse [O] la somme de 1500€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne M. [W] [Z] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 septembre 2024.

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le greffier. Le Juge.