TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [T] [W]

Monsieur [E] [Z]

Madame [N] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [R] [X]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QNH

N° MINUTE :

17 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [X], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11137 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6QNH

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 14 novembre 2000, La SCI LA PSAUDIERE a donné à bail à M. [T] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 2255 Frs hors charges, soit 389 €, mais 350 € selon les décomptes présentés.

M. [R] [X] est venu aux droits de la SCI LA PSAUDIERE par acte de vente du 25 septembre 2006.

Les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 19 février 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [T] [W] pour paiement sous six semaines d’un arriéré de 4900 euros en principal, ayant donné lieu à procès-verbal de vaines recherches.

Le même acte mettait en demeure M. [T] [W] de justifier de l’occupation du logement.

Le courrier AR est revenu avec la mention de destinataire n’habitant pas à l’adresse.

Par acte du 3 avril 2024, Me [L] a pu constater que deux personnes, M. [E] [Z] et Mme [N] [P], habitaient dans les locaux, qui lui ont indiqué que M. [T] [W] ne résidait plus à cette adresse.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, M. [R] [X] a assigné M. [T] [W] , M. [E] [Z] et Mme [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [T] [W] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner M. [T] [W] M. [E] [Z] et Mme [N] [P] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 6650 €, échéance du mois de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal dès le commandement outre le surplus avec intérêts au taux légal à compter de la décision et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [T] [W] M. [E] [Z] et Mme [N] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, depuis août 2024 jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire M. [E] [Z] et Mme [N] [P],

— condamner M. [T] [W] au paiement d’une somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comportant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 décembre 2024, le conseil de M. [R] [X] s’est référé à ses écritures

Assigné par procès verbal 659 CPC, M. [T] [W] n’a pas comparu

Assignés à étude, M. [E] [Z] et Mme [N] [P],n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 19 février 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 19 février 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

M. [T] [W] n’ayant pas réglé la dette de 4900 euros en principal dans les six semaines du commandement (en réalité dans les deux mois du fait de la date de dernier renouvellement du bail en 2021, mais sans grief exprimé), il convient de juger, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 avril 2024.

M. [T] [W] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

M. [T] [W], non comparant, n’a donc émis aucune demande de délai tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire. D’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de décembre à prendre en considération pour lui accorder des délais.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [T] [W] et de tout occupant de son chef (ce incluant M. [E] [Z] et Mme [N] [P], qui se prétendent hébergés à titre gracieux depuis 5 mois le jour du constat le 3 avril 2024), avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qui s’applique tant à la personne expulsée qu’à tout occupant de son chef, n’étant pas démontré que M. [E] [Z] et Mme [N] [P] soient entrées dans les locaux par voie de fait.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [T] [W], M. [E] [Z] et Mme [N] [P], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du décompte non contesté fourni à l’audience que de M. [T] [W] reste débiteur envers le bailleur d’ une somme de 6650 euros au titre de son arriéré de loyers et charges depuis janvier 2023, échéance de juillet 2024 comprise.

Il convient en conséquence de condamner M. [T] [W] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4900 €, sous réserve des échéances échues depuis le 20 avril 2024, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

M. [E] [Z] et Mme [N] [P] ont déclaré le 3 avril 2024 habiter dans les lieux depuis 5 mois.

Afin de préserver les intérêts du bailleur et dans les limites de sa demande, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la 1er aout jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [E] [Z] et Mme [N] [P] au paiement de celle-ci.

En revanche il ne convient pas de condamner à ce titre M. [T] [W], n’étant plus contractuellement tenu et ne pouvant l’être délictuellement, n’étant pas prouvé qu’il est coauteur du dommage civil résultant de l’occupation sans droit ni titre.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum les défendeurs à payer au demandeur la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire à signifier et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE M. [R] [X] recevable à agir,

CONSTATE à compter du 20 avril 2024 la résiliation du bail conclu entre la SCI LA PSAUDIERE et M. [T] [W] relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

ORDONNE l’expulsion de M. [T] [W], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE M. [T] [W] à payer à M. [R] [X] la somme de 6650 euros au titre de son arriéré de loyers et charges échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4900 euros, et à compter du jugement pour le surplus,

CONDAMNE M. [E] [Z] et Mme [N] [P] à payer à M. [R] [X] l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date du 1er août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE M. [R] [X] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [T] [W], M. [E] [Z] et Mme [N] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M. [T] [W] M. [E] [Z] et Mme [N] [P] à payer à M. [R] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT